謝國忠:新一輪樓市調控壓住泡沫最後爆發(圖)


每平方米單價不超兩月工資

《每日經濟新聞》(以下簡稱NBD):您預言未來5年大城市房價將下降一半,做出這個判斷的依據是什麼?

謝國忠:從信貸政策上看,政府仍然沒有放寬二三套房的貸款限制,最有潛力的買房者受到了管制。這些買房者並沒有足夠的現金,主要依靠貸款買房,因此,房價已缺乏上漲的動力。另外,在人民幣匯率的爭論中,貨幣流動性也在收緊。中國已進入房地產熊市,將持續五年時間。

在這種情況下,就要看投資的現金回報。現在沒有了漲價的預期,租金回報率和收入房價比,就變成了決定性因素。我認為每平方米的單價不應超過兩月的平均工資。

NBD:從租金回報率上看,您認為正常的水平是多少?

謝國忠:中國的房子有70年的使用權,所以每年約有2%的折舊率,加上很多房子的質量不好,折舊率有可能達到3%。所以,如果投資回報率在2∼3個百分點,就等於零回報。

我認為正常的租金回報率應該在5%以上,美國是7%,德國、日本也都在7%以上。當然,在工資漲得快的城市,房租回報率可以低一些。但考慮到3%的折舊,5%的回報率是應該的。

樓市泡沫將慢慢破滅

NBD:您一直認為中國房地產市場存在泡沫,這個泡沫是怎樣形成的?

謝國忠:主要由於貨幣供應。從2002年開始,中國的貨幣供應就上升很快。其原因是:美元進入熊市,引發了人民幣的升值預期,並引起貨幣的供應大幅上升,當時中國既能印大量鈔票,又不升值,這又進一步加速了貨幣的供應。

貨幣供應的第一次傳導是通過房地產市場:地方政府通過土地市場把錢截下來,做各種投資,還有很多變成灰色收入。過幾年後,剩下的錢回到實體經濟裡面,並引發我們現在看到的通脹。這其中,房地產的通脹是最大的。

NBD:這輪的房地產調控,能不能擠出泡沫,需要多長時間才能擠出?

謝國忠:如果一個泡沫大到沒有錢去支撐它,它就會自己爆炸,就像1997年中國香港地區、2007年美國發生的一樣。這一輪政策的針對性很強,可以把泡沫「最後的爆發」壓住。

中小城市房價仍有上漲空間

NBD:按照您的觀點,在這輪調控過後,一線城市房價會大跌,那麼中小城市的房地產市場將怎麼走?

謝國忠:中小型城市其實是在炒概念,就像藍籌股炒完了去炒小股票一樣。開發商買不起大城市的地,就轉向中小城市,並通過買地把錢注入到這個地方,推動經濟運轉和房價上漲。

但長遠來看,人都是向大城市走的,中小型城市的房地產是沒有投資價值的。正常情況下,紐約市中心的房價與一小時車程的郊區相比,相差10倍。

NBD:這樣的話,中小城市的房價還有沒有上升的空間?

謝國忠:去年年底及今年年初,一線城市迎來了房價的高點。我原來以為房價還能再創新高,現在看來不可能了。相比之下,中小城市的房價有可能創新高。就像股指高點過後,小股票還有可能上漲。這是炒的概念,不是價值的概念,兩者的價值無法相提並論。

加息應以實際情況作判斷

NBD:針對近期的經濟形勢,您在上個月接受採訪時認為10月份會加息,現在您是否還持有這種觀點?

謝國忠:實際上,銀行間同業拆借市場的利息已經漲了很多;同時,包括公積金貸款在內的貸款利息也在漲;另外,由於老百姓存款意願下降,存款競爭激烈,存款利息也在上漲。我們的判斷應該基於實際情況,而不是政府是否宣布。

NBD:這一輪調控過後,對其他領域的投資和整個宏觀經濟會帶來哪些影響?

謝國忠:中國經濟增速會放慢,但經濟的增長將變好。房地產的價格沒那麼高了,政府手裡的錢就會少了,政府花錢就會得到限制。一些地方政府投資衝動的背後是收入,如果不解決這個問題,經濟轉型就會很困難。

来源:每日經濟新聞

本文短网址: 轉載請註明出處, 嚴禁建立鏡像網站。



【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海,小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員:每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用($68美元/年),成為《看中國》網站的榮譽會員,就可以助力我們突破審查與封鎖,向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊, 在危難時刻向他們發出預警,救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。


歡迎給您喜歡的作者捐助。您的愛心鼓勵就是對我們媒體的耕耘。 打賞

看完這篇文章您覺得

評論



有奖征文
退党

看中國版權所有 Copyright © 2001 - Kanzhongguo.com All Rights Reserved.