許小年:房地產的希望在哪裡


去年下半年以來,不斷增加的通脹壓力促使中央銀行收緊銀根,企業特別是民營企業遭遇融資困難,一些企業因此而破產。我們又處於典型的宏觀經濟政策兩難困境中:緊縮銀根則經濟增速下滑,失業上升;不緊縮銀根,則通脹抬頭。在度過了最為困難的2009年和最為複雜的2010年後,我們迎來了最為糾結的2011年。

當前的通脹是過去兩年貨幣超發的結果。2009年廣義貨幣增長28%,GDP增長9.2%,兩者相差19個百分點。2010年廣義貨幣又增加了20%,而GDP增長10.3%,僅為貨幣供應增長率的一半。多發的貨幣遲早要體現在價格上,不是商品價格就是資產價格,或兩者同時上漲。所謂輸入性通脹、天氣異常不過是混淆主要因素和次要因素的託辭,即使公眾能夠接受,通脹也不會因此而回落。

為避免出現惡性通脹,我們應下決心繼續緊縮銀根,更多地使用利率、匯率的價格手段,輔之以存款準備金率等數量手段,將過去幾年間超發的貨幣收回來。畢竟超發貨幣帶來的繁榮是暫時的,輸血可救急於一時,不可能維持身體的長期健康,與其坐等滯脹的到來,不如抑制通脹於初發之時。

在傳統的凱恩斯主義分析框架中,通貨膨脹和經濟增長不可兼顧:要想保增長,必須容忍通脹;要想控制物價,必須犧牲增長。這個政策上的兩難導致了政府的猶豫不決,以及民眾和企業對緊縮的牴觸。實際上,兩全之計是存在的,但必須到凱恩斯經濟學之外去尋找,將研究和關注的重點從傳統的需求分析轉向供給,從投資、消費、出口需求轉向供給仍處於短缺狀態的部門。

凡價格高漲,必然是供不應求。以金融行業為例,眼下民營企業融資困難,黑市利率高達50%,甚至超過100%,說明面向中小企業的金融服務供應嚴重不足。不是因為銀根緊了和資金缺乏,而是中間渠道不暢通。否則就不能解釋,為什麼國企沒有資金問題,為什麼各地仍在拉閘限電,為什麼木材、中藥材等商品的炒作依然火爆。如何將社會游資引向實體經濟中的企業?放鬆管制,讓更多的民營小型金融機構進入市場,發揮金融中介作用,解決中小企業的融資問題,活躍地方經濟,創造更多就業。我們不差錢,差的是機構和渠道,差的是金融開放。

供不應求的另一行業是房地產,房價就是供需失衡的反映,而房地產的瓶頸制約因素又是政府壟斷的土地供應。我一直強調一個觀點,決定當期房價的不是當期的供給和需求,而是預期的供給和需求。「18億畝紅線」已在社會上牢牢地建立了土地稀缺從而房產稀缺的預期,干預房地產的18般兵器(「國十條」和「新八條」)又大大增加了未來的不確定性,當期開發規模隨著銷售額的萎縮而減少,勢必引起未來供應量的下降,調控政策強化而不是削弱了供應短缺的預期,增加而不是減少了房價上漲的壓力。

保障房是否可以增加供給,扭轉供不應求的局面?我認為可能性不大。以「大躍進」方式上馬,保障房本身就問題重重。蓋房的土地在哪裡?資金在哪裡?交通、商業、學校、醫院等配套設施誰負責提供?有無足夠的建築施工能力?怎樣保證施工質量?保障房建成後如何分配?市民是否願意去住?若不研究解決這一系列的問題,僅僅簡單地用行政手段把指標強壓給各級政府,結果一定是弄虛作假和騷擾民眾。媒體已有報導,一些地方將拆遷安置房、教師和員工宿舍算作保障房,湊數完成任務,實際並未增加有效供給;在另一些地方,政府預收了幾十年的房租,以籌集建設資金。做不到的事非要承諾,畫餅充飢吊起了胃口,預期一旦落空,飢餓感更加強烈。

退一步講,即使保障房順利建成,商品房可能會因此而更加昂貴。這是因為保障房主要滿足低收入階層的住房需求,能夠分流的中端和高端需求有限。由於「18億畝紅線」的硬性約束,土地供應總量是固定的,用於保障房的多了,用於商品房的必然減少。簡單的算術告訴我們,保障房計畫使預期商品房供應缺口擴大,會推動商品房當期價格上漲。

除了土地,對市場預期產生較大影響的就是貨幣政策。因加息步伐落後於通貨膨脹,真實利率長期為負,通脹預期抬頭,購買實物資產的需求持續旺盛。在「買比不買強」、「晚買不如早買」的心理驅使下,假證明、假離婚、個人購買轉為公司購買等手法流行,嚴厲的行政手段也無法壓制堅挺的當期需求,房價並未出現顯著回落。

如果政府下決心將房地產調控進行到底,是否能夠改變市場的預期?也許,但問題是調控能否進行到底?過去幾次樓市調控,都因投鼠忌器,顧慮對經濟增長的負面影響而放棄。一旦政策鬆動,價格立即報復性反彈,相信這次也不會例外。與前幾次不同的是,在控制通脹的總體方向下,政府似乎願意犧牲一、兩個百分點的GDP,以求房價的下降。但這次必須顧忌的「器」也不同了,地方財政可能成為新的掣肘因素。

房價的癥結在於地方財政,這已逐漸成為人們的共識。房價中約40%~60%為地價和各種費稅,也就是地方財政收入,不解決地方財政問題,房價就是打不開的死結。

有人認為,1994年的分稅制改革後,財權過分集中在中央政府,地方的財權和事權不對稱,地方不得不另辟財源,土地財政應運而生。這個分析看上去有道理,但並不準確,地方財政赤字的主要原因是支出增長過快,特別是金融危機期間,執行拉動內需的政策,各地無不大干快上,地鐵、公路、機場等基礎設施投資猛增。支出超過收入,地方政府只好用賣地收入和土地抵押貸款彌補不足。請注意,用土地作為抵押,獲得銀行貸款,這是土地財政的重要組成部分。地價不僅影響賣地收入,而且在很大程度上決定了地方政府債務融資的規模。官方數字表明,截至去年年底,全國共有各類地方政府融資平臺8千多個,貸款餘額8萬多億,相當於中央和地方政府一年的財政預算總收入。

房地產調控令土地財政難以為繼,如果將調控進行到底,資金鏈條首先斷裂的可能是地方政府,而不是開發商,那時怎麼辦?如果沿著行政干預的思路走不下去了,房地產市場的希望又在哪裡?

和金融業一樣,要從根本上解決房地產的問題,仍然要靠改革和開放。具體而言,開放土地一級市場,增加土地供應,平抑地價和房價,徹底改變土地和房屋越來越稀缺的預期。土地的市場配置將消除土地財政,為了平衡地方預算,需要進行財稅體制改革。改革的重點不在中央和地方財權的劃分,而在政府職能的準確界定,以及公眾對財政稅收的監督。政府應弱化其經濟功能和投資功能,裁減冗員,削減政府消費,將有限的稅收收入集中在公共服務和民生上,民生項目包括了保障房的建設。換句話說,財政改革重在節流,而不是開源。政府的職能和開支若按現在的趨勢擴張,再開闢多少財源也不夠用。如果要節流,就必須強化納稅人的監督與制約。歷史經驗告訴我們,自我約束是靠不住的。

跳出凱恩斯主義的框架,從宏觀政策和行政干預轉向改革開放,改革財稅體制,開放壟斷的和被管制的行業,開放市場,創造新的投資機會和就業機會。中國經濟的增長潛力並未窮盡,是僵化的體制使我們陷入當前的兩難困境。堅持改革開放,我們就能夠打破僵化的體制,迎來新一輪的經濟增長。



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