樓市的錢正在向股市轉移

發表：2011-06-03 12:01

深圳日前出了一個狠招，由原來限制買房到直接限制房價，北京、上海也正欲效仿，高價樓盤獲取預售證成憂。而放眼全國，你會發現，與直接限制房價並行的，是直接干預物價。原來，2011年是行政干預年。

而干預的背後皆因「危機」兩字。中東政局的持續不穩，巨額國際資本的無序流動和投機，國內CPI的持續高企，房價久控不下，變局無時無刻不在產生。作為中國金融業的核心主體之一，A股市場也正焦灼於3000點上下的困局中。自進入2011年以來，存款準備金率出現一月一調的態勢。貨幣政策越收越緊，而一切僅僅是開始。對深、廣兩地的多傢俬募基金公司，通脹、流動性、房價成為揮之不去的困擾，無奈之感可能會貫穿整個2011年。

市場癥結：通脹、流動性和房價

羅偉廣廣東新價值投決會主席（管理資金規模 40 億人民幣）

「房市和股市是蹺蹺板」

我不擔心通脹，通脹是有邏輯的，政府對通脹的反應也是有邏輯的。但房價是完全沒有邏輯的。對整個股市來講是一個大的、甚至決定性因素，房地產市場和股票市場是翹翹板，房價能不能壓下來是個大問題。如果房價壓下來，股市會有大行情，但仍是小盤股行情。因為錢回來炒什麼呢，仍是過去一兩年的熱股、主題投資。如果房價穩不下來，銀行、地產股會有一波估值修復行情，指數會漲。這是一個組合，如果房地產放量不漲，股市有機會。我個人認為房價壓不下來，但地產股價卻已經是反映了真實房地產30%的跌幅。所以我在去年12月份的時候，就配了十幾個點的地產股。

余定恆深圳翼虎投資總經理（管理資金規模5億人民幣）

「3000點向上就是大行情」

通脹這個問題，應該這麼來表述，形勢雖然還很嚴峻，但還沒有失控。如果說通脹完全控制住了，經濟增長新一輪開始，那股市就會飛起來，但這種情況暫時不可能出現，另外今年還有一個新的變數，就是存量財富的重新配置，目前宏觀調控和2008年、2004年的情況不一樣，現在老百姓更富有，理財的意識更強烈。

流動性會收緊，但仍要看到GDP還在增長，增量的部分肯定進股市要多過進房地產。城市中產階級資產配置結構主要以房產為主，股票、銀行存款為輔，基金、保險養老金這些都相對很少，這些存量財富今後會得到重新配置。而最關鍵的也是這筆存量財富，未來會慢慢的轉到股市裡來。不管上漲還是下跌，當成交放量的時候，就是存量財富大幅轉移的信號，所以如果未來二三個月，股市在3000點振蕩向上的話，市場就會演變成一個比較大級別的行情。

曾昭雄深圳合贏投資總經理、合夥人（管理資金規模30 億人民幣）

「房價能否下來關鍵看落實」

當一個經濟體跳升到一定的規模之後，現實的，收放之間很難掌握一個平衡。從做投資的角度講，假如能有很明確的方向判斷，流動性將收的很緊，那也就簡單了。但現在有太多因素，國際國內，通脹、房價、經濟增長等問題。長期來看，國內最突出的還是結構性問題，投資比例高，消費比例低，出口能否持續。

房價漲了那麼多的確是需要一個調整和整固，起碼要有兩三年的整固期是比較健康的。房價肯定會下來，但關鍵還要看落實。因為落實這個事情靠地方政府，究其深層次原因是地方政府的分配問題，現在地方政府除了土地財富之外，其他財政收入越來越不能支撐這麼大的一個行政體系。

韓躍峰深圳銘遠投資投資總監（管理資金規模 5 億人民幣）

「現在談地產股估值不準確」

市場最擔心的就是通脹失控。但現在看來，如果政府願意一定程度上降低經濟增速，通脹是可控的。最近幾年，國家在固定資產投資上速度過快，蘊含一定風險，尤其是長期信貸問題，大家最擔心的就是如果政府不斷投入，最後會出現經濟硬著陸。

現在的房價居高不下，一方面是真實需求，另一方面是投資性需求。真實需求存在剛性，投資性需求要靠預期去引導。房價能不能跌下來，要看政府有多大的調控力度。現在看，預期不像原來那麼樂觀了。但目前的情況是產品價格在最高位，在這樣的價格下來談房地產股票的估值，不夠準確。房地產的高增長週期已經過去，除非未來兩年房地產價格出現大幅調整，比如下降30%-40%。那時可能才利空出盡。

吳險峰深圳龍騰資產管理董事長（管理資金規模 5 億人民幣）

「樓市的錢正在向股市轉移」

如果說去年流動性是10分，今年應該算8分。而在去年流動性配置中，房地產和股票是5:3的關係，今年則房地產和股票可能各半4：4，股市的流動性不會比去年明顯差。還有可能出現更極端的情況，樓市被壓得過狠，可能就變成3:5了。

此外，市場還存在很大一部分不知道該何去何從的流動性。如果股市好，賺錢效應會吸引這部分資金進入股市。樓市過去幾年為什麼這麼熱？就是因為錢進了樓市，一定是只賺不賠，現在預期開始改變。這種流動性配置改變的跡象已經很明顯，從我們的客戶中就可以看到。很多原來做房地產的客戶，開始嘗試性地轉向了股市。

陳峰深圳展博投資總經理、合夥人（管理資金規模 6億人民幣）

「房地產有機會」

今年機會最大的地方，有可能是房地產板塊。因為房地產跟銀行不太一樣，銀行長期看真的是沒什麼空間了，但是房地產還有。即使經濟轉型之後，房地產還是非常核心的一個產業。房地產過去走完了第一輪的週期繁榮，現在處於一個末端，但是到後面，還會有一輪新的週期，上海房價將來會遠遠超過香港。

政府現在調控穩住價格，但隨著經濟和收入的增長，2-3年後，就會顯得沒那麼貴了。如果再跌，跌下來20%，工資漲20% ，房價就不貴了。在調整結束之後，經濟會步入新的增長週期。所以房地產股票長期來看，還是會有機會的。但目前來看，至少在房價沒有大幅回落之前，房地產股難有大的起色。

来源:21世紀網

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