房價下跌正向全國蔓延(圖)
季節一旦入冬,氣溫就會快速下降。樓市一旦出現拐點,就會全面蔓延。10月全國房價正式出現下跌拐點以來,不僅一二線城市入冬,連上半年房價明顯上漲的三四線城市,也HOLD不住了。
中國指數研究院28日公布的數據顯示,11月21日至27日監測的35個城市中,30城市樓市成交量同比下降,7城市成交量降幅在50%以上,其中長沙同比降80%,汕頭、天津降近60%,而北京市場成交量卻出現小幅回升。周度數據的時間跨度偏小,不能精確反映市場動態,但還是能反映出近期部分二三城市成交量快速下滑的事實。
樓市調整具有明顯的區域次序特徵,其實去年,一線城市成交量就已出現大幅下滑,而多數二三線城市卻大幅增長。進入今年以來,一線城市成交量一直保持低迷態勢,而多數二三線城市直至八九月後,才出現成交顯著下滑的情況。具體而言,今年1-10月份同比2010年1-10月,一線城市商品住宅成交量下降13%,而典型二線城市上漲了2%。
從市場消息面,也可反映出這一態勢。今年10月,上海幾個售樓處因房價下調三成左右而遭老業主圍攻,其後北京、深圳亦出現類似事件。而近期,要求補差價和退房的事件,進一步向合肥、長沙等二線城市蔓延。另有一典型現象:近日,隨著北京通州、昌平房價下降,鄰近的河北香河樓市也開始跳水。真可謂「城門失火,殃及池魚。而僅僅在幾個月之前,民眾、政府和媒體還為這些地區房價逆勢快漲而憂心重重,莫不呼籲對之實行嚴厲的限購和限價措施。
影響噹前樓市需求的三大因素,按重要程度依次是:購房者的心理預期、房貸緊縮政策、限購政策。雖然三四線城市多數都未實行限購,但房貸緊縮卻是全國「一刀切」的,首付提高、利率上升,對於三四線城市購房人的影響,基本與一二線城市相似;而最重要的當屬預期,隨著一二線城市房價下跌,在當前網路發達、信息傳播通暢的情況下,三四線的老百姓也不傻,預期本地房價也會有所鬆動和下跌,當然會有相當部分購房人暫停入市,等待觀望。
這也就形成了全國樓市調整中的區域差別。當然,更深層次的原因,是三四城線城市與一二線城市,中西部與東部相比,經濟和樓市發展水平不同,前者屬於欠發展或欠發達地區,過去幾年房價上漲速度較慢,住宅需求中投資投機性需求比重較低,房地產泡沫較小,房價不會太早、也不會較大幅度的進行調整。
不妨比較兩組數據。2008年,一線、二線、三四線城市商品房成交量,佔全國的比重分別約為8%、32%、60%,而今年前三季度的數據分別為5%、29%、66%。由此證明,一二線城市所佔比重持續下滑,而三四線卻越來越大。中國房地產開發和需求的主戰場,已經轉移到三四線城市,恆大、碧桂園、萬科等地產巨頭,正在快速向這些區域進行戰略布局。
與之相匹配,近三年來,全國商品房銷售金額20強企業,所佔全國商品房銷售總額的比重,由2009年的12%,至2010年的14%,再快速增至今年前三季度的18%。顯而易見,開發商優勝劣汰的速度正在加快。今後民眾購房時,應更多的關注這些大品牌的項目,如果購買的是小企業的樓盤,說不定等你入住後,企業就已失蹤了,遠不如開發商自己的物業公司那樣提供優質服務。甚至也可能出現極端情況:房價下跌、資金緊張,個別開發商破產,老闆跑路。近期南京和合肥已出現這類惡性事件,已購房但未交房的業主可就倒了大霉。
最後,分析一下今年不同商品住宅戶型的市場冷暖。在樓市下行期,有一個規律,郊區先跌價,普通住宅先促銷。今年以來全國熱銷樓盤,絕大部分都是位於郊區的中小戶型的普通住宅項目,他們針對於自住需求,尤其是剛需一族,降價二成左右就能實現跑量。以上海為例,今年前10個月,上海一房和二房的供應面積與成交面積的分別為1:1.07和1:1.16,稍稍供不應求;三房、四房分別為1:0.61、1:0.43,明顯供大於求。北京、深圳亦如此。
来源:價值中國網
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