房價是怎麼上漲的?
房價究竟是怎麼上漲的?恐怕很多業外人士不明白。
2008年北京奧運會前夕,房價開始下跌,市場一度陷入低迷。市場猜測,奧運會後,房價是不是該回歸理性了?甚至有人認為北京房價必定會出現暴跌。只有少數人認為,為了辦奧運會政府投入了幾千億元,城市面貌、環境改善了,舉辦奧運會北京美譽度大大提升,房地產前景更好。
在這之前,北京房價經歷了最瘋狂的一輪上漲,很多項目單價一月上漲幾千元,最恐怖的是房價月月上漲、乃至天天上漲。
這輪房價最瘋狂的上漲已是五六年前的事情了,最近北京又出現了這樣的苗頭。以華遠地產(600743)在通州開發的華遠銘悅為例,去年6月開盤的一期精裝房每平方米一萬八九千元,目前一期尾房已經上漲到兩萬五千元,二期毛坯房也在兩萬兩千元,短短九個月左右的時間,每平方米房價上漲了六七千元。
最近半年,北京房價單價上漲幅度在三五千元的不少,以城南房山和大興最為突出。房山良鄉去年上半年很多項目價格才一萬三四千元,現在已經普遍逼近兩萬元了。
除了住宅,商業地產市場也很火爆。如上週末開盤的富力盛悅居商業VIVA項目,位於舊宮區域。開盤當天就吸引了金百萬、權金城、星巴克以及優衣庫等50名品牌商家前去捧場。
近幾年,隨著地鐵開通,城鎮化的快速推進,舊宮跟主城區面貌已經沒有多大區別。兩年前,舊宮區域還有一萬一二千元的二手房價,現在這一區域住宅已經快翻番了。
房價上漲其實有一定的規律可循,很多都與概念有關。比如前面提及的北京最瘋狂的一輪房價上漲,說到底就是奧運概念,奧運村的項目漲價了,周邊也跟著上漲,房價也就跟著水漲船高。前文提到的通州、房山、大興等區域房價上漲,也都與概念有關。前者概念是北京著力打造的副中心,後兩者則與政府投資大力開發南城有關。
華遠銘悅的銷售總監曾是緣希堂的銷售冠軍,據其透露,緣希堂2003年單價不到兩萬元,現在單價最高已經到了15萬元。事實上緣希堂也有炒概念的情況,緊鄰玉淵潭就是這個項目最核心的概念。地段稀缺往往是項目價格飆升的主要因素,有的開發商僅憑炒作概念就可以頻頻抬價。
除了概念之外,項目預售和分期銷售的模式也是導致房價升高的因素。對於開發商來說,項目銷售前期是最艱難的,為了打開銷售局面,快速回籠資金,往往首期價格不一定定得很高,隨著項目銷售進入良性軌道,項目打造成熟,資金回籠壓力減輕,也為了給購房者營造項目不斷升值的印象,有時甚至是為了捂盤惜售,開發商一般都要不斷調高售價。
房價上漲的因素非常複雜,有成本增加、供不應求、土地稀缺、通貨膨脹等種種因素,但就具體的項目而言,有些因素可能只是開發商打出的幌子,隨行就市、追求利益最大化才是房價上漲的根本原因。
不過,房價上漲有一個前提,就是要不斷地花錢,有人埋單。同一個區域,無論是政府投入巨資,還是開發商扎堆投入大量資金開發,都可以促使該區域市場不斷升溫,伴隨著區域面貌的改變,生產生活環境的改善,土地的升值,一般來說房價就有可能上漲,但這並不是必然趨勢。如果開發商扎堆,埋單的人不積極,出現供大於求,開發商為了生存就可能選擇降價。
目前中國處於城鎮化快速發展時期,經濟高速發展,人們對前景預期普遍看好,大家都敢於花錢,踴躍埋單。而如果經濟發展一旦失速、停滯或下滑,人們對前景預期普遍悲觀,就會捂緊錢袋,很多行業便會生存艱難,房價出現下降甚至暴跌都是可能發生的事情。
来源:中國經濟時報
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