揭開中國二手房價操控內幕

發表:2013-08-30 13:55
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【看中國2013年08月30日訊】中國「新國五條」出臺近半個月,其中對於「二手房交易徵收差額20%個稅」成為了最大話題,瞬間攪亂二手市場,為了規避高達20%的稅率,一時間二手市場湧現「買賣潮」、「過戶潮」以及由此引發的「離婚潮」,各類避稅花招百出。本文為廣大讀者提供二手房買賣手冊,拆解二手中介「蠱惑招數」。

二手虛假房源多標價不靠譜

據網易房產報導,二手市場魚龍混雜,儘管盤源數量大於新盤,但依舊是存在「找房難、看房難」的現象,而涉及到價格,就更是缺乏監管,中介機構間的價格戰、惡性競爭也往往導致買家吃虧。

在IT公司工作的陳先生在新政出臺前就已尋找二手婚房,由於上班時間居多,最初只是利用網路便利在各大二手房網站瀏覽,看中後才聯繫中介。

但久而久之陳先生便發現,往往在網上看中價格合適的房子,當打電話聯繫具體的中屆時,那套房子要不是已經出售、要不就是價格高出很多,中介隨後就開始推銷其他的盤源。

陳先生稱,去到現場,房子實際開價會普遍比網上貴5-10%以上,而中介往往把原因歸結為近期樓價上漲,特別是國五條出臺後,很多業主會抓緊出手。

除了虛假的價格,眾多二手房網站上亮麗的裝修圖、實景圖也是中介欺騙手法之一,相比較一手新盤有標準的統一信息,二手房市場明顯缺乏規範。

二手房價易被操縱找房勿迷信大中介

實際上,「虛假報價」只是中介操作二手房的常見手法,不僅可以放低價吸引客源,更重要的是「開高價吸引賣家來放盤」。

「開低價吸引買家很正常,標高價吃差價才是真正的門道!」,天河棠石路一間小型中介的銷售王小姐稱,她解釋道,二手不比新盤,好地段房源很緊張。

大家在搶買家的同時,更重要的是任務是吸引盤源,大中介可以利用品牌和網路的優勢來吸引較多的客戶,我們小中介做得主要是街坊生意,但房源基本都是差不多。

記者在天河公園附近的棠石路看到,短短兩百多米的街道上,就聚集了大大小小近10家的地產中介,由於周邊生活、教育配套完備、交通便利,多數樓房都是剛需自住的,因此二手盤源相當緊張,各家中介也存在著相當大的競爭關係。在收費標準上,該地段的買家給中介佣金基本都在3%,但同樣一套房源,業主基本會同時放盤給多家中介,而各家中介對外售價卻有明顯差異。

王小姐介紹,前幾天剛剛成交的一套總價155萬單位,業主開價僅145萬,但中介經手後,一家大型中介已經標價155萬,而王小姐店舖標價152萬,這個價格實際已經比業主心理預期高出近10萬元,這筆多出來的錢中介與業主一般協商對半分。

「多出來的錢業主不收白不收!」,王小姐說到,實際上我們比對方更早找好了買家,5000元的訂金也交了,但在付首期當天買家稍有遲緩,結果業主就返價了,選擇了另一家,那間中介算上佣金也賺了近10萬元。

由於二手市場並不存在「一房一價」的政策,業主放盤總是游離於各家中介機構,通常是價高者得,而中介間相互競爭關係,這也導致二手房的價格管理異常混亂,通常是「一房多價」。

業內人士也提醒買家,買二手房與新盤不同,買家不需要迷信大型中介的品牌和影響力,小中介只要資質合格,也有自身的優勢,買家重點是貨比三家、應盡量與業主親自談。

新政下二手市場恐慌趁機抬價行為不少

自3月1日下午新國五條出臺後,細則遲遲未落地也導致這段時間成為政策真空期,市場上趁機抬價、製造恐慌的行為屢見不鮮。

市民華先生上週末就預定了一間東圃的70多平米單位,中介最初開價150萬,隨後提價至155萬,華先生咬咬牙,先交了5000元訂金後,雙方約定本週三就進行面談。

當約定時間來到時,業主卻突然爽約,中介隨後稱這套單位已經被業主賣出去了,那位買家一次性付款155萬。

華先生非常無奈地表示,加價5萬自己已經很難接受了,現在又半路殺出個程咬金,交的5000元訂金完全沒有意義,二手買家、中介隨便加價,這個市場很不規範。

而目前同樣處於學位房交投的旺季,市場需求旺盛,在這種「前有堵截後有追兵」的政策環境下,買家的議價空間也越來越窄。也有部分中介形容到,目前市場很恐慌、樓價漲得很離譜。

新國五條下買賣二手須知

證過五年很重要

對於新政後的二手市場,盤源房產證過不過5年顯得非常重要,按招目前的政策,首先賣家要承擔個人所得稅,如果證過5年,且是賣家的唯一物業,可以免稅;如果這套房並非是賣家的唯一物業,就要徵收差額的20%。

此外還有營業稅,證未過5年賣家還要承擔差額5.6%的營業稅,證過5年免稅。但按照普遍的行情,稅費實際都是由買家來承擔。

過戶排隊新政壓力下需簽「解除協議」

距離4月份僅有10天的時間,中介也提醒目前進行交易的買賣雙方要注意交易時間,並且要在合同中註明「解除合同」的條款。

由於新政後過戶人數暴增,並且二手房買賣情況比較複雜、手續繁瑣,買賣雙方應該注意自身實際情況。

首先買家要看賣家是否擁有完全的產權證,如果目前仍在供樓,則買賣雙方可能需要到銀行辦理轉供或其他申請貸款的手續,中介提醒,這個手續辦理時間預計最快也要在15個工作日左右,還沒來得及過戶很有可能政策已經落地。

因此建議是資金充裕、能夠一次性付款的買家才在這幾天內搶閘入手,其他買家則要注意在合同中聲明,一旦該套單位在仍未過戶的情況下「20%的差額稅」就已經落地,則雙方解除合同。

簽訂陰陽合同可能導致日後換房難

而像通過簽訂陰陽合同、假離婚等手段避稅又再度被人擺上台面。而像簽訂陰陽合同的方式來避稅是否就可以佔便宜呢?

據瞭解,即便目前買賣雙方通過簽訂了陰陽合同的方式降低了房屋的售價,但一時省下來的錢卻未必適合給買家帶來更大的優惠。

隨著目前二手房買賣政策的健全,買賣價格的發票、備案的信息也越來越詳細,對於買家而言,如果現在通過50萬的價格買下了一套市場價在70萬的單位,房管局則備案這套單位價格為50萬元,買家省下了一筆稅費。

但如果日後買家有改善換房的需要,這套房屋需要再次入市交易時,可能當時市場價已經升至90萬,這套原價50萬單位的增值部分也高達40萬,那麼這筆稅費將明顯高於當時的市場值,過高的售價也會不利於業主出售。

来源:BWCHINESE中文網

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