中國房價泡沫破滅的時間和順序

2013-09-05 12:59 作者: 蘇劍

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【看中國2013年09月05日訊】中國房價到目前為止,幾乎沒有人認為不存在房價泡沫。大家的分歧主要是房價泡沫什麼時候破滅。

在筆者看來,中國的房價泡沫破滅的順序如下:先是三四線城市泡沫破滅,然後是二線城市,再然後是一線城市,最後是北京和上海。

為什麼是這樣一個順序呢?因為決定一個城市房價的最終因素是人口。過去三十多年來,中國一直實行嚴厲的計畫生育政策,其結果,到2015年中國的勞動力達到峰值,2018年前後中國人口達到峰值。中國人口到達峰值後,一個城市人口的增長就只能靠人口流入。人口流入多的城市房價上漲快,人口流入低的城市房價上漲慢,人口淨流出的城市房價會下跌。

中國目前的一個大事件是城鎮化,但農民在城鎮化過程中,往往繞過三四線城市,直接往二線和一線城市流動,尤其是剛剛進入勞動力市場的年輕人。原因就在於,大城市就業機會較多,且工作和用人環境相對公平。

最終結果是,三四線城市人口不增加,甚至會出現人口淨流出。因此,如果房價泡沫破滅的話,首當其衝的就是三四線城市,接下來應該是二線城市,最後是一線城市。

從時間上看,中國勞動力2015年達到峰值,意味著剛需從這一年開始會逐步減少;2018年人口達到峰值,意味著城市房價只能靠人口流入,但一個城市人口的流入同時是其他城市的人口流出,所以小城市房價下跌的速度將加快。

2022年後,中國迎來退休高峰,每年勞動力減少1000萬以上,經濟的潛在產出增長率劇烈下滑,房價的另一個支撐因素----經濟增長----也將難以為繼。所以,中國房價泡沫的破滅無論如何拖不到2022年以後。

實際上,2022年以後的退休高峰現在雖然注意到的人不多,但隨著時間的推移它會逐步被人們認識到,一旦認識到這一點,人們就會提前做準備,尤其是2018年人口達到峰值被人所共知的時候。

所以,2018年甚至更早很可能是人們預期到房價上漲難以為繼的時候,一旦預期到這一點,房價泡沫破滅就不可避免。

實際上,中國的房價泡沫已經開始破滅了。一些人口淨流出或者人口淨流入幅度很小的小城市,比如鄂爾多斯、神木、營口等前年就開始出現房價泡沫的下跌。隨後是溫州、貴陽等二線城市,目前連西安都出現了房價下跌,房價泡沫開始破滅。

因此,中國房價泡沫的破滅已經蔓延到了二線城市。可以預期的是,將會有越來越多的二線城市出現房價泡沫破滅的局面。

北京和上海的房價是由全國人民推高的。所以房價泡沫將在最後破滅,這個時間點不會晚於2018年。

但在房價泡沫破滅之前,北京和上海的房價還會快速上漲2-3年左右,隨後房價開始企穩,最後在2017-2018年之間開始下降,房價泡沫開始破滅。中國經濟同時進入一次大衰退甚至大危機。

蘇劍,北京大學經濟學院經濟學系副主任,北京大學外國經濟學說研究中心副主任。


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