「以房養老」 看看美英有啥新招?(組圖)


【看中國2013年10月18日訊】讓老人能擁有一個幸福的晚年是政府、家庭和社會的共同責任。

「反向貸款」的模式在上世紀80年代已經在美國出現。目前世界上不少國家有此政策,但是也有很多國家仍在觀望中。

美國 「倒按揭」推行多年「門檻低」

「如果你年滿62週歲,並且擁有自己的住房……為什麼不將房子資產變成現錢呢?」、「很多老人空有大房子,卻沒有現金,可能面臨突然的醫療支出、房屋修繕費用,怎麼辦?」在美國,從上世紀80年代開始,出現了政府主導的「反抵押貸款」項目,也就是「以房養老」。美國人養老有多種方式,「反抵押貸款」只是其中一種。

20多年來數十萬人參加

在一些受訪對象的印象中,美國人養老有多種選擇,純粹靠「以房養老」的現象雖然有,但是並不算多。

美國人退休能拿多少錢呢?美國的養老保險制度有「三條腿」,「第一條腿」是基本養老保險,替代率是40%,所謂替代率就是退休後的收入與退休前收入的比例。「第二條腿」是僱主計畫,最著名的是401K計畫,社會平均替代率也是40%;「最後一條腿」是商業養老保險。

61歲的美國人安東尼給出了一個大概的數字:基本養老保險最低標準是800美元/月,一般人能拿到1500-2000美元。很多美國老人並不僅靠基本的社保金過活,同時還會擁有企業年金和一些存款。

在美國,利用房產養老,也是一種比較普及的方式,其中較有特點的一種是「住房反向抵押貸款」,可以簡單地理解為「以房養老」。

這種項目由美國政府主導,而不是私營金融和保險機構的商業行為。據統計,截止到2010年5月,參與者已有49萬人。

62歲以上有房老人夠條件

美國的這種「住房反向抵押貸款」(HECM)出現於上世紀80年代中期,目標人群是62歲以上的老人。該項目由美國聯邦政府住房及城市發展部(HUD)和聯邦住房管理局(FHA)主導。

通俗來講,與普通的按揭買房,按月付給銀行利息歸還貸款的方式相反,參加HECM的老人,是將自己的房屋抵押給HUD,相關金融機構為此付給老人一定金額的現金,也就是貸款。等到老人故去之後,房屋收歸HUD所有,並由其變賣房屋清償貸款。

申請HECM的老人需要符合幾項基本的條件,「門檻」並不算高:首先,要求年滿62歲以上的單身老人或夫婦;擁有一套已經還清貸款或者所欠貸款數額不多的自住房(依靠反向貸款獲得的現金可以還清貸款)。

在實際操作中,負責放款的是各大銀行、抵押貸款公司和其他私營金融機構。假如貸款機構因破產或其他原因無法按約發放貸款,政府就會適時介入,保證貸款正常發放。

這一項目對申請者用來抵押的住房幾乎沒有限制。在收到申請後,HUD、銀行和保險公司將對申請者的自住房進行估價。

按照規定,申請人最多可獲得的貸款,肯定少於房屋的評估價或者銷售價格,絕大部分情況不超過62.55萬美元。當事人無須為這筆收入納稅,其享受的社會保障和醫療保險等其他社會福利也不受影響。

20萬房產能發一半貸款

那麼,一般情況下,老人能夠依靠反向貸款拿到多少錢呢?這要根據當時的利率、房屋估值、地理位置、老人的年齡等因素來綜合評定。如果是夫妻申請,則以年齡較小的一方的年齡為準。

老人在申請反向貸款前,按照要求必需免費獲取講解資料,或者以較低的價格聘用反向貸款顧問,明確瞭解這一項目的含義。顧問會為老人估算相對準確的貸款金額,或者老人們可以自行在網上用「反向貸款計算器」估算。

在官方的宣傳資料中,以擁有20萬美元價值房屋的3個家庭為例,具體地講明瞭反向貸款的用途和金額。但是,每一個申請的具體情況仍然有所不同。

63歲的比爾·史密斯退休後,仍然要為自己的房子償還小部分貸款。按照63歲的年齡標準,史密斯獲得11.5萬美元的反向貸款,他拿這些錢再來償還自己的房屋貸款。

喬·安德森和利茲·安德森夫婦分別有75歲和73歲。二人在退休後買下了一棟兩層別墅。最近,喬患上了輕微的心臟病,爬樓梯很不方便。於是,他們申請了HECM一個較低手續費的儲蓄貸款項目。根據利茲的年齡,二人得到10.5萬美元的反向貸款。他們用2萬美元安裝了一個電梯,又把房子做了一些修繕,剩下的8.5萬美元存下來以備將來使用。

80歲的梅爾芭·喬尼斯終生都住在小鎮裡,她知道自己可以靠親友的照顧生活,但是因為花光了所有的退休基金,她對生活仍然有些擔心。她從HECM標準貸款項目中獲得了13.4萬美元貸款。她選擇了按月領取貸款的項目,每月能夠拿到925美元的「貸款退休金」。

子女還清貸款後還可繼承

在HECM項目中,有一項強制條件是申請者必須住在這套房屋中。

老人在世時,可以一直住在房子裡。如果老人搬出,則需要還清反向貸款。

如果老人去世,房屋則收歸HUD所有,並由其出售房屋清償債務。盈餘部分提供給老人的子女,不足部分由政府補足。

如果老人的子女希望繼承房產,則要還清銀行或者金融機構支付給老人的反向貸款和利息。但許多情況下由於要支付高額稅費,並且辦理手續費時費力,許多子女放棄了繼承權,住房由政府收回。

除了子女繼承的問題,這一項目推行多年來,也產生了一些問題,最主要的是利率太高。與其他貸款方式相比,這種模式的利率較高。辦理過程中申請人要繳納申請費、登記費、律師費等政府收費,這些錢將在金融機構發放貸款時扣除。此外,房屋修繕、水電、保險和房屋定期估價等費用也由房主自行負擔。

另外,這一項目往往需要政府補貼大量費用,總額接近10億美元。最近聯邦政府出臺新的措施,宣布要加強對申請者的資格審查。

賣房住高檔養老院也是選擇

由於「倒按揭」的養老計畫同樣存在一些問題,許多美國老人選擇將房子賣掉,覺得直接獲取大批現金更為實在。在一些高檔而昂貴的養老院,許多老人都是賣了房子才得以入住。

在美國居住多年的華人小川曾經去過家門口的高檔養老院參觀。她介紹說:「我家附近的養老院很高級,全美連鎖,設施特別好,能夠為老人提供非常貼心而週到的各種服務和陪護。價格當然很貴,而且要求一次性付清,這筆錢差不多能買一所房子。很多老人用賣房子的錢住進去,一直到去世。」

美國也有很多老人將自己的大房子出租,或者賣掉大房子,再換一個小房子,貼補家用,過上更為舒適的晚年。

英國

個別老人賣房去他國買豪宅

去年底,一份調查顯示,超過三分之一的英國人打算利用房產籌集養老金,歐洲大陸有類似想法的人佔不到四分之一。英國一成退休者被迫出售房產或換成較小房子來維持生計。那麼,英國人如何利用房子養老呢?

保險公司主導「終生抵押」

在英國,「以房養老」最主要的形式有兩種,一種是利用「反向抵押貸款」,把房產抵押給銀行、保險公司等機構,每個月取得貸款作為養老金,老人繼續在原房屋居住,直至去世或搬進養老院後,用該住房歸還貸款。

1920年,英國為了保障低收入的高齡者的生活,作為一種國家援助的方式,曾經提出倒按揭模式向低收入高齡者貸款的概念。

如今,「反向抵押貸款」在英國也很普及。不過,與美國政府主導為主的「反向抵押貸款」不同,英國主要藉助保險公司等商業力量,在英國稱為「終生抵押」。據調查,英國大約有20%左右50歲以上的老年人打算採用這種方式。

目前,英國辦理「終生抵押」的金融機構和協會有上百家,提供的金融品種多樣而靈活。

因此,英國的「終生抵押」並沒有統一的標準,各家金融機構都在利率、申請人條件、還貸條件方面有所區別。

總的來說,申請者的年齡下限在55歲至60歲之間。申請人的房屋價值也要符合一個最低評估值,通常在7萬英鎊到10萬英鎊之間。

申請者年齡越大,拿到的貸款越多。比如,如果一個人只有60歲,那他大致能夠拿到相當於房產價格25%的貸款。實際上,這是保險公司在與老人的壽命博弈,被保險人活得越久,則保險公司需要支付的養老金就越多;反之則保險公司就能很快收回房產獲利。

政府鼓勵老人租房獲利

在英國,另一種「以房養老」的方式是出售大房,換購小房,用差價款養老。

今年一項調查顯示,73%的英國退休老人都是「有房一族」,其中26%的人正在找機會賣房,其中73%的人表示想換一套更小一點的房子。在被調查者中,有23%的人希望賣房以增加收入,13%的人希望靠房子償還債務。

如果擁有大房子的英國老年人不願意賣房也不願意抵押房產,他們可以選擇出租一間或者兩間房子。英國政府推出了一項鼓勵老年人租房收益的計畫。凡是參加此計畫的老人,租房的收益可以部分或者全部免稅。

此外,還有老人將自己的房產出售後搬到物價水平較低的城市或者國家去養老。此前有報導稱,個別的老人選擇去義大利或者西班牙,購買豪宅養老。不過,由於金融危機和歐債危機的影響,很多老年人所購買的房產大幅縮水。

■ 附議

「失獨老人」與「以房養老」

一個歐美房屋業主去世,即使房屋完全損毀,在財務上折舊完畢,淨值為零,但由於土地仍有淨現值,所以房產淨值仍然為正,而這正是以房養老的根本性制度基礎。

現在,很多人把「以房養老」解釋為,出租一套,自住一套;或者出租一間或幾間,自住一間;或由大房置換為小房,獲取收入。這種情況本質上就是老人有基本住房之外的資產性收入,完全可以自己隨行就市,不用政府操心。所以,「以房養老」應該是狹義的指老人只有唯一的一套住房,自己住在裡面,然後把房屋抵押給金融機構,金融機構按期發放資金,老人去世之後,通過房屋償還金融機構貸款,這也是大多數國家「以房養老」的意義所在。

這種逆向按揭模式的「以房養老」對中國來說,具有更迫切的現實意義,這是因為中國有大量的失獨老人。

所謂失獨老人,是指人到中老年不能再生育的時候,獨生子女卻發生意外傷殘、死亡的老人家庭。根據衛生部發布的《2010中國衛生統計年鑑》,中國每年新增7.6萬個失獨家庭,50歲以上失獨群體日益龐大,全國失去獨生子女家庭已經超百萬個。有關專家推算,1975-2010年出生的2.18億獨生子女中,超過一千萬會在25歲之前死亡。這意味著有2000萬名父親和母親,在中老年時失去唯一的子嗣,成為孤立無助的失獨老人,養兒防老的傳統經濟模式無法實現。

根據我國的計畫生育政策的推行歷史來看,這部分失獨老人大多數都是城鎮居民,在當年的住房改革中,都曾以較低的價格購買過「房改房」。現在,隨著房地產市場的飛速飆升,這些房屋價值都有了巨大的飛躍,「以房養老」政策對於這部分老人來說,可謂雪中送炭,由於不必考慮留給兒女的遺產問題,他們擁有的房子用來養老綽綽有餘,可以讓他們過上比一般老人更好的生活。但是,不明晰的土地制度卻使這一前景成為泡影,政府相關部門僅僅是拍拍腦袋,口惠而實不至。

在中國,城市土地歸國家所有,居民對土地並無所有權。房屋是建在租期最長為70年的土地之上。雖然2007年出臺的《物權法》規定,「住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期」,但並沒有清楚規定續期費用是多少。

與中國不同,歐美國家土地制度是土地私有制加物業稅,這種稅賦每年徵收一次。以美國為例,物業稅是指對土地和地上建築物包含的所有資產進行統一稅率的稅收。美國是聯邦制國家,其每個州都是自治的,各個地方的稅率並不一致,一般在1%~3%之間。物業稅的稅基是根據地方政府委託的專業評估機構對房地產價值進行市場評估作為依據來確定的。

根據這種土地制度,做一個簡單的估計,不考慮資金的時間價值,假設土地的市場價值沒有變化,稅率為2%,這就意味著每隔50年,擁有物業的業主因土地而繳納的稅負就等同於土地的市場價值,相當於把土地及房屋再買了一遍。這實際上與中國土地制度下,土地出讓金只有50-70年的期限,到期可能再度續費差不多。

不過,兩種制度雖然看起來沒有差別,但是,對於以房養老來說,具體的市場意義卻相差非常大。在土地私有制下,每年繳納土地稅,因為稅負是每年繳納,所以,任何時候,土地的價值都是穩定的,不存在折舊問題。這就意味著,一個歐美房屋業主去世,即使房屋完全損毀,在財務上折舊完畢,淨值為零,但由於土地仍有淨現值,所以房產淨值仍然為正,而這正是以房養老的根本性制度基礎。

但在中國,這個根本性制度卻並不存在。由於70年,甚至更短的50年的出讓期限存在,一個上世紀90年代購買房改房的居民,到現在,已經過了25年,如果後25年採取「以房養老」的倒按揭,把房屋抵押給銀行,自己仍住在房子裡面。那麼,25年之後,房子幾乎變為危房,銀行到手的「樓面地」如果還得重新繳納足額的土地出讓金。那就等於說,銀行在支付了25年的養老金之後,得到的價值為零。即使土地出讓金期限為70年,有償續期費用也不是足額,而與市場實際價格有一個差價,但也會大大侵蝕金融機構的利潤。所以,即使拋開房屋價格的不確定性,這種政策的不確定性也會使金融機構採取迴避態度。


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