披著市場外衣的北京樓市新政


【看中國2013年10月24日訊】「當政府將土地和解決住房問題當成賺錢的生意而非政府公共責任時,無論如何都不會有好的政策。當公共政策想把政府責任推給市場時,連市場也被破壞了。」——任志強

繼深圳、鄭州等房價漲幅過快地區發布新版樓市調控政策後,北京市今天趕在三中全會前出臺了針對樓市的調控政策。

在《北京市人民政府辦公廳貫徹落實<;國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知>;精神進一步做好本市房地產市場調控工作的通知》的精神指導下,北京市住房和城鄉建設委員會 、發展和改革委員會 、財政局 、國土資源局 、規劃委員會五委局聯合出臺了關於自住型商品住房的文件,總共七條政策,又一個「京七條」。

據長期跑口北京住建委的記者說,政策發布前召開了通氣會,當然會議重點不讓對外報導。

政府一次次苦口婆心地對漲勢凶猛的房價喊話無果後,開始嘗試披上市場經濟的外衣從供給端入手,宣稱將加快中低價位自住型改善型商品住房(以下簡稱「自住型商品住房」),年底前,將完成2萬套供應,明年完成5萬套供應,將佔新增供應的50%左右,今後還要根據市場需求進一步加大供地規模。

(編者按:自住型商品房是指在土地出讓之前的限制條件中,就約定了入市的價格,開發商根據自己成本和合理利潤競爭土地價格。)

但仔細看看這個自住型商品房的概念著實是保障房的升級版(編者按:中國以及北京的樓市調控機制一直是二元制,也就是保障房解決中低收入人群居住問題。商品房解決其他需求。)而已,是計畫的產物,即用計畫經濟的方法定量增加特殊供給。

根據「京七條」,自住型住房能夠賣給保障房輪候人群,也可以是取得購房資格的人群,但是5年內不能交易,5年後上市,收益率的30%要歸政府。

一個按照保障房思路操作出來的商品房政策對市場會有怎樣的影響?

如地產評論人楊紅旭[微博]所言,如此洪水猛獸,竄進市場,必定衝擊房價。這貨既非保障房,又非商品房,短期看確能緩解剛需房的不足(實質上自住型商品房仍是經濟適用房。但其准入門檻明顯低於經適房,且供應量巨大。必定衝擊明年北京房價,有望穩住房價)。但長期看,必定會擾亂商品房市場秩序。開發商哭了,官員笑了,百姓激動了。

但值得注意的是,從北京供地區域分布看,近兩年五環六環間的地塊為主,四環內地塊已經成為稀缺資源,這樣的辦法短期內也只會讓市場房價區域性分化。對於這兩年間在遠郊區購買首套房的年輕剛需莫只能一聲嘆息。

而更多雙眼睛關注的是這個「類保障房」能否確保公平公開,不重蹈此前經濟適用房的覆轍?此前北京市搞的第一個限價商品房項目,首城國際,最後就變成了豪宅;中鐵建長陽國際城,被曝變成了房山區政府自己扣留的便宜房。

按照限購政策規定在本市具有購房資格的家庭,可以購買自住型商品住房。其中,符合下列條件的家庭可以優先購買:

(一)本市戶籍無房家庭(含夫妻雙方及未成年子女),其中單身人士須年滿25週歲。

(二)經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭。

以此來看,與此前相比,除了單身購房門檻嚴格到25歲外無更多要求。面對仍很龐大的需求,誰能獲得這7折優惠的房子?權力尋租能避免嗎?和經濟適用房、廉租房等面臨的問題一樣,未來退出的流程如何完備?

此外,政策說鼓勵企事業單位和相關機構在符合相關法律法規規定和規劃要求的前提下,將自有用地用於自住型商品住房的開發建設,或者將尚未進入銷售環節的房地產開發項目轉化為自住型商品住房建設項目。

看看,擁有這些土地資源的大多還是國企和軍產等,這是逼民營企業的員工們跳槽嗎?


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