三中全會能讓房價降下來嗎?

2013-11-08 05:05 作者: 李俊

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【看中國2013年11月08日訊】三中全會能否讓房價降下來,這是很多人關心的問題。三中全會的改革,人們給予很高的期待,特別是房價的話題,特別關注。客觀來說,房價走勢這東西,並不好預測,但是可以做出一些分析。

小產權房、集體土地流轉、取消限購令等改革,都是人們關心的。有一些消息傳出小產權房要轉正,從而激起一些人投資小產權房的熱情。據2013年11月5日《中國證券報》報導:「國務院發展研究中心的‘383’改革方案近日公布,方案提到在集體建設用地入市交易的架構下,對已形成的‘小產權房’,按照不同情況補繳一定數量土地出讓收入後,可以轉變成商品房。」

據全國工商聯房地產商會給出的數據顯示:「1995∼2010年間全國小產權房竣工建築面積累計達到7.6億平方米,其中‘十一五’時期小產權房竣工規模達到2.83億平方米。」面臨房價居高不下的情況,小產權房解決了很多低收入者的住房問題。很多地方的小產權房價格僅為同地段商品房的一半,甚至更低。

如果能夠給小產權房合法化,就可以有效抑制高房價。特別是一線城市,房價高得驚人,小產權房卻給低收入者提供了留在城市的機會。從某種意義上說,小產權房還在一定程度上起到了保障房的作用。小產權房16年建設7.6億平方米,這將解決多少人的住房問題。

給小產權房合法化,房屋的供給會大幅度增加,市場上的房價也會降下來。同時,政府就不用將大量資金投入去建保障房,所以小產權房合法化利國利民。三中全會能否讓小產權房轉正,仍然存在很多不確定因素。

集體土地流轉的改革,這也是多年的話題。要是土地能夠私有化,自由流通起來,對農民有好處,也有利房價下降。要是土地能夠自由買賣,那麼農民就可以向多家賣地。買家與買家的競爭,土地價格必然會上漲起來,這對農民有好處,同時買家們不受政府壟斷,相對政府那裡購買的價格比較,又便宜很多了。

可是現在「國土製」的約束下,農民土地只能給政府徵用。很多時候,政府就從農民那裡廉價購買土地,轉而高價賣出去。從農民那裡買的土地,可能就是幾萬元到10萬元左右一畝,但是轉手出去就是好幾百萬元。

顯然,這種土地制度下,農民很多收益都被剝奪了。北京大學周其仁教授說,「產權租金在農地轉用的制度中佔據中心位置,農民的收入立馬會大幅度增加。比較可靠的國際經驗是,在工業化、城市化高速推進的條件下,土地產權租金為產權的主人帶來大量收入。算算我們這裡征地補償金與土地市價之間的差額,就可以知道‘流失的土地權利租金’數目驚人。真的為農民收入問題發愁嗎?那就把‘征地+補償+批租’制度廢除了吧。」

北京等一線城市的房價之所以飆升,主要問題就是需求增加,但是供應遠遠無法滿足。人口不斷湧入城市,然而土地供應量卻相當有限。國內很多城市,每年土地供應量還是維持在10年前的水平,甚至達不到。胡鋒說道:「我查閱了過去十年的數據,發現這種背離是整體性的。2003年以來,十年時間,土地購置面積在3.5億平米左右窄幅波動,高者不過4億平米,低著不下3億平米。今年全年的土地購置面積估計頂多和2003年持平,十年零增長。」

2003年前,中國土地供應量幾乎是敞開的,而最近這10年都是限量供應。其實,中國房地產政策的改革,應該回歸到十年前,取消限量供應的政策,這才是解決問題的正道。如果仍然限制土地數量的供應,那麼房價只好繼續上漲了。

問題是:中國的土地供應量還有多少?


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