樓市投資黃金期即將結束

2013-12-11 06:19 作者: 金岩石

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【看中國2013年12月11日訊】用水資源和交通網來評價一個城市的盛衰,人們就能接受一個樓市投資新定律:第一是中心,第二是中心,第三還是中心。用這個新定律取代以往的「地段,地段,還是地段」。樓市投資的黃金時期即將結束!

過去10年,我和任志強都是堅定看漲樓市的,甚至在金融海嘯肆虐時,我也認為房價短暫下跌是樓市投資的天賜良機,並預言此後5年內再翻一番,金融中心城市如北京、上海、深圳將看到每平方米均價6萬元,天價30萬元。上不久前在上海的一個論壇上,我和任志強第一次有了分歧:我認為樓市投資的黃金時期即將結束,任志強依然樂觀看漲20年。但我們一致認為:未來樓市將分化,中心城市上漲,邊緣城鎮下跌。

在理論上,發展中國家的城市化有3個階段,以城市化率為量化標準:20%以下到35%為起步階段,35%到50%為加速階段,50%到65%以上為完成階段。從房價走勢看,在起步階段,多數人是找機會進城,大城、小鎮房價普漲;在加速階段,多數人是進城找機會,大城房價大漲,小鎮房價小漲;在完成階段,城市化伴隨著一些城鎮的去城市化和再城市化,金融中心城市房價暴漲,邊緣化的城鎮開始衰落,鬼城浮現。

研究城市化趨勢有一個統計誤區,多數人關注戶籍人口與常駐人口,而我認為在決定城市房價走勢的因素中,人口的流動性更為重要。評價城市的標準除了人們熟悉的宜商和宜居兩類指標外,還應增加「宜賓」指標,即面對八方來客。統計證明,但凡流動人口多的城市,房價必漲,財富必增。「宜賓」標誌著城市的開放性,人口的流動性就像血液循環對於人體的重要性一樣,是提升城市競爭力與消費力的保障。由此演繹,我關注代表城市人口流動性的兩個標準:1.航空港的日均起落次數;2.高鐵站的日均經停流量。據此衡量城市流動人口的增減即可發現現代城市的盛衰。

現代城市拆除了城牆,填平了護城河,在似乎可以無限擴張的空間中,城市邊界看似無形,實際有形。我常說:「三功兩水一張網,人流錢流逐水流。」衡量一個城市的經濟功能一看就業,二看消費,三看財富。而現代城市的經濟邊界是「兩水一網」:貨幣之水和自然之水。交通網不斷改變著城市的功能與邊界。以往的行政區劃會日益模糊,這就是城市化在完成階段的經濟趨勢:同城化與邊緣化並存。用水資源和交通網來評價一個城市的盛衰,人們就能接受一個樓市投資新定律:第一是中心,第二是中心,第三還是中心。用這個新定律取代以往的「地段,地段,還是地段」,人們就能理解我為什麼說:樓市投資的黃金時期即將結束!也就能接受我提出的「投資金字塔」定理。從大眾投資的角度看,當樓市投資市場處於「金字塔」底部時,房價有一倍乃至數倍的上漲空間,參與者隨房價上漲而遞增。而在樓市投資市場達到「金字塔」頂部的三分之一區間之時,可投資的城市急劇減少,房價的上漲空間顯著收窄,參與者將逐漸侷限於十幾個中心城市及其高鐵網的延伸帶。這一趨勢將在2025∼2030年間終止。當中國城市化率接近65%之時,多數中小城鎮或將消失在同城化生活的人流中,或將蜷縮在水資源危機的陰影中。未來10年中國眾多鄉鎮因為水資源危機和就業機會減少將導致房價下跌,人口外流。至2020年,人們心中的「城市」將不會多於100個!

伴隨著城鎮的「洗牌」,喧囂的房地產業亦將「九死一生」,勝出者必然要「舉重若輕」:重資產並高度依賴於資產證券化。所以證券市場的大牛市將不僅是改革成功的標誌,而且是城市化接近尾聲的奏鳴曲。未來3∼5年間,樓市普漲翻番的概率很小,股市普漲翻番的機會卻很高!


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