四線城市樓市死寂

2014-05-03 07:28 作者: 綦彥臣

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【看中國2014年05月03日訊】「四線城市」是個較新的地理概念,它之產生乃應房地產市場大盛之「運」,而其中的權力批發等級色彩一點未因市場經濟興起而褪去。四線概念較為寬泛,包括全部縣級市也包括仍以「縣」為行政區域名諸如陝西神木那樣的「全國百強縣」。

在神木,不僅有赫赫有名的正和地產老闆王和平因資金告罄而急死的重大新聞以致央視介入做題材,而且許多樓市的投機個體和「靠房吃租」的人也陷入窘境。前兩者分期歸還銀行貸款的能力大打折扣,「斷供」的概率大幅增加。

「全國百強縣」慘淡經營

不惟位於中西部的陝西有四線城市樓市危機,在經濟高度發達的東南沿海亦現此狀。「全國百強縣」浙江海寧市有一萬六千套建成房待售,被媒體分析為八年才能買完。海寧房企也自稱「就要崩盤」。在「百強」的二○一三年排名中神木名次為第二十一、海寧名次為第三十三,均在前三分之一。兩地有如此慘狀,後三分之二的「百強」樓市情形可以推知。「百強」中的四線城市尚如此之慘,未在「百強」中的其它四線城市境遇亦不待言!

目前,神木樓價已從最高峰值下降了百分之六十,均價每平方米四千八百元;海寧降幅較小為百分之二十,均價每平方米九千六百元。儘管是市價大跌,但仍處於高位,繼續呈現有價無市的窘態。按市場水平,神木合理價應不高於二千八百元,海寧則應不高於三千六百元。但是,這個價格不但開發商「打死不賣」,地方政府也會出面干預以免地方稅源劇減。

海寧房地產存量八年才能售完,神木至少需要十五年才能售完存量。這樣估算均未考慮人口出生率繼續下降、居民收入因經濟下行在減少的情形。而之於像筆者居住的這樣的小城市(縣級,未在「百強」之列),房地產存量至少要二十年才能售完。這當中尚未參考城市周邊小產權房潛行成勢的因素。

「神仙治不了」土地財政

我所在的縣級市最大樓盤(號稱建築面積為三十五萬平方米,如左圖)在廣告中宣布第一期業績時稱「可容納一千四百戶居民,現已有三百個家庭入住」,即入住率才百分之二十多點。其它已交工小區入住率高的百分之十二,低的不足百分之五。正在積極做預售廣告的有六個樓盤,合計面積超過六十萬平方米,一個包括農村在內的全部人口僅有六十萬的縣級市,恐怕要四十年之後才能賣完現存與未來交工的全部樓房。

現在說四線城市的房地產市場崩潰還是過於客氣,因為崩潰之後尚有復甦及再繁榮希望。依我的研究結果來衡量,中國全面性的四線城市樓市前景是死寂,就像天文現象中恆星耗盡熱能之狀,絕無再熱的可能!它是中國現行經濟制度癥結之反映,更具體的是分稅制政策的全面失敗。但是,調整分稅制則會產生消解中央權威的政治後果,因此,沒人敢來進行改革操作。地方土地財政帶來的不只是預先賣地維持生計,更是依靠賣地預期收入來負債的非理性行為。目前,全國已有三分之二的省份財政倒向土地財政依賴。海寧市所在的浙江省位列全國第一。

如果以全面市場化的手段來進行時點清算,全國只有北京與上海兩個直轄市與省會城市廣州、新疆和西藏兩個省(區)不會破產,因為前三者地價收入畸高而無下降趨勢,後兩者則無從獲得鉅額賣地收入。「神仙治不了」是多數被套在樓市上的投資者的感慨,也是中國經濟制度總崩潰的先期信號。

「學者沒人話」確屬正常

中國經濟崩潰跡象從作為神經末梢的四線城市往上傳導,將會逐步攻入二、三線城市。即便數個一線大城市不會出現樓市崩潰現象,也無法抗拒全面經濟崩潰的衝擊,更可怕的則是全面死寂而非崩潰。目前,三線城市已經出現了大量「鬼城」且趨勢還在擴張。環渤海城市圈被普遍認為是長三角之後的又一經濟極地,房價不會下跌。但是,營口「鬼城」不僅出現十八萬平方米零入住率的劣勢,而且滄州作為三線城市向四線城市的樓房異地推銷幾無成果。

長三角地區的三線城市不僅出現群體性房價下跌情勢,而且從成交量上也看出死寂的苗頭。就是在如此之壞的市場狀況下,仍有官方背景的學者出來力挺樓市。先是前全國人大副委員長、著名經濟學家成思危,在今年一月的高規格地產峰會上講「二十年內中國房地產業仍然是支柱產業」;而後是住建部專家委員會的副主任委員顧玉昌在三月下旬參加「中國地產總裁論壇」時,指稱「房價暴跌只是一種妄想」。成、顧等人說法固然有個人的學術結論為依據,但其身份背景卻與中國土地財政「神仙治不了」的現實緊密粘連。與其說他們的發言是學術觀點,毋寧說是在為政府解圍。因此,他們的說法也是政府語言腐爛在縱深化的表現。

與此類政府語言腐爛惡果相一致,山東平度出現抗拆遷農民被火燒事件則是政府賣地受阻後的政治暴行。儘管平度征地目的不是用於樓盤開發而是用於工業項目,但政治暴行絕對是土地財政壓迫出來的。網路輿論不但痛斥平度暴行,也怒罵體制內力挺樓市的學者「沒人話」。

「雙零價政策」可破困局

各地樓盤開發的違規現象大量存在是中央政策縱容的結果,也是中央不願觸動分稅制的權宜之計。「五證不全」是最突出的現象。所謂五證是指一個樓盤開建的五種許可手續,計有建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設施工許可證、國有土地使用證、商品房預售證。

現在被炒為「陪都」的河北保定,「五證不全」樓盤比比皆是。前面提到的因資金鏈斷裂而急死的開發商王和平,其在神木的某個項目也是「五證不全」。這種亂象背後既有地方政府的土地財政利益在裡面,也有各個層級的權貴集團的利益在裡面。普通百姓在自家宅基地上建房還會因「手續不全」被停工或推到,但一個個偌大樓盤開建卻可以「五證不全」。兩相對比,發生平度火燒村民事件也就並不奇怪,如同「學者沒人話」之正常。

解決中國樓市之困不是一點辦法沒有,中央出臺實行新開發用地的零地價、存量樓房銷售零首付政策是極限性出路。但是,此種政策必然遭到地方強烈抵抗。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)



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