【觀點】加澳經濟已寒意來襲...(中)

作者:生於0715 發表:2015-01-29 11:33
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【看中國2015年01月29日訊】(接前文)

經濟崩潰第二步:房價開始暴跌,動搖加澳經濟金融基礎

在房地產按揭貸款和證券化之後,房地產在實質上變成金融行業。一方面,房地產是滯後性產業,房地產建築調動大量的資源,建築週期長達數年,而需求和使用週期長達數十年到數百年;另一方面,房價成為經濟和金融的指向標,又對經濟金融政策極為敏感。當只注重眼前的經濟金融政策實施後,結果是房價以短期波動為導向,進而誤導房地產和建築業,造成未來數十年甚至上百年的資源重大浪費。

工業與房地產形成根本的矛盾。在一個社會中,工農業和金融業之間,雖然有較強的相互關聯作用,但是存在根本的矛盾。而在房地產金融化之後,工農業和金融業的矛盾集中反映房地產和房價上。在一般來說,越是發達的工農業國家/地區,越需要遏制金融業的過度發展,其房屋質量和房價越穩定和合理,與當地經濟運行和民眾收入相匹配。德國通過各種政策,牢牢控制房價,而且嚴格控制房屋質量。例如,在全世界都在投機炒房的情況下,雖然德國房價也因為德國經濟有所上漲,但是德國房價總體較為穩定。與德國相比,日本的特點更為明顯。在日本經濟騰飛的過程中,日本首先實現工業發展。隨著外匯收入急劇增加,社會資金充裕,金融業獲得大量廉價資金。日本房價持續上漲,進而帶動房地產火熱。房價和房地產的增長,極大助長房地產投機盛行。隨之越來越多的資金投入房地產,社會民眾開始為房地產而瘋狂,結果差點毀掉日本工業。日本央行的政策擊碎房地產泡沫,讓跟風炒作的日本人損失慘重。資金重新回到工業領域,損失慘重的日本人只能回過頭來認真工作,發展工農業。

在工業越落後的國家或者地區,社會越傾向於炒房,而且政府放任或者支持炒房之風。在初級礦產和資源銷售為主的國家中,挖礦賣錢利潤最高,更容易獲得大筆的收入。這些礦產地區獲得收入後,資金集中在少數人手中。這些人基本不會將錢投入投資巨大、見效緩慢、競爭激烈、風險極高的工業領域,而是尋找投資少、見效快、回報高的領域。而房地產具有金融屬性後,這些人更重視對於房地產的投資。大量礦產資金湧入房地產,支持相關地區的造城運動。首先,大多數資金進入礦產附近的城市,支持這些城市的房地產開發。在海灣國家,迪拜成為礦產資金投入的標桿城市,豪華的城市從沙漠中拔地而起。在中國,擁有煤炭、稀土和天然氣的鄂爾多斯,在當地中小礦產老闆獲得暴利後,積極支持鄂爾多斯的新城開發,鄂爾多斯新城也在戈壁中聳立。其次,一部分獲得暴利、而且具有國際眼光的礦產業主,開始在發達國家尋求房地產投資機會。而這些業主的主要目標,集中於工業相對落後的國家。因為,工農業最為發達的美國國土面積過大,雖然美國實施了3輪QE,但是美國房地產危機並沒有真正解決。即使礦產業主買樓,也只是炒高局部地區的房價,並不能顯著影響全局。第二大工業國日本的房地產長期深陷泥潭,而且隨著日本老齡化和人口減少,房屋空置狀況已經達到13.5%,有些邊緣地區甚至高達20-30%。德國政府嚴控對於房地產的炒作,房價也基本沒有炒作空間。同時,雖然西班牙等國雖然以移民指標為誘餌,支持外來資金購買本地嚴重過剩的住房,但是由於西班牙等國較為惡劣的經濟環境,買房就等於虧損,也難以引起礦產業主的興趣。經過篩選後,英國、加拿大和澳大利亞等工業相對衰落或者不完整的國家,成為海外資金投入房地產的重點地區。

中國人成為推動加澳房地產擴張的重要力量。在加澳國內,有些省份或者地區自身有石油、鐵礦和其它礦產資源,在過去10多年獲得礦產的高收益。大量資金進入金融市場,成為購買房地產的重要資金來源。同時,加澳兩國積極吸納投資移民,希望吸引更多的資金進入本國。隨著QE規模日益擴大,加澳也積極提高投資移民的數額門檻。不過,以投資方式進入加澳的移民,基本沒有美國、德國和日本等工業發達國家的企業家,而往往是落後國家的富人。這些富人並不是靠管理和技術能力致富,而只是靠簡單的資源開採獲得收益。當落後國家的富人進入加澳後,因為缺乏足夠的知識能力,不會將資金投入企業中,而是習慣於購買房地產。其中,除了一部分是資源和能源生產國的富人之外,大多數是中國的富人。中國人口多,即使富人的比例不高,基數也足夠大。而且,由於加澳的移民門檻相對較低,對資金審核不嚴,因此成為中國富人轉移財富的主要地區。當越來越多的中國富人進入加澳,支持加澳房地產的火爆局面。

大致上,中國人買房的力量主要有兩部分,支持溫哥華和多倫多等主要大城市的房價上漲。首先,中國權貴和富人階層大量將資金向加澳轉移,這些資金成為支持加澳房地產的關鍵力量。資金轉移的方式主要有兩種:1、移民資金:官員和富人階層舉家移民,將資金帶入加澳。這些資金在購買房地產時,因為其為移民身份,表現為本地資金買房。2、留學生資金:不少官員和富人將子女送到加澳留學,這些留學生不僅給加澳的學校送來大量的收益,還通過大量買房炒房,支持加澳的房地產。 其次,隨著加澳房價上漲,以技術移民方式進入加澳。絕大多數中國人雖然在加澳工作和生活,但是思維模式與在中國幾乎無異。中國人很少參與當地的各種體育和娛樂活動,相關消費也比較少。中國人攢錢之後,積極買房買車。而且,很多人像在中國國內的人一樣,即使做房奴也要買房。隨著加澳房價持續上漲,這種偏執思維更被激發,中國人更積極買房,進一步支持房價。 

中國人買房的結果是,加劇加澳房地產市場的扭曲。華人的居住特點是「扎堆」,集中於一些特定的區域。雖然大量華人移民到加澳,希望融入到加澳社會中。但實際上,華人普遍缺乏主動融入社會的意願,而是到了加澳形成華人自己的小社會。雖然大環境是加澳社會,但是小環境還是中國化。而中國人集中的地區,共同的特點是房價高昂。這樣的趨勢從20世紀80、90年代的香港臺灣人移民加澳,房價差異開始顯現;到21世紀大陸人大量移民,凸顯房價的差異。而加澳政府的金融政策傾向於支持房地產,進一步支持扭曲的房價。不論是加拿大的溫哥華、多倫多,還是澳大利亞的悉尼、墨爾本,都是房價高昂的標桿城市。由於華人普遍缺乏基本的理性,在房價越高的時候,反而越認為房價不會跌,進而越積極買房。華人買房主要支持華人區房價的持續上漲,進而帶動本城市的房價上漲。而華人主要居住在具有標桿意義的大城市,其房價從心理上支持整個國家的房價上漲。即使其它地區的房屋已經明顯過剩,在經濟下行的過程中,形成越來越明顯的下跌壓力。但是,因為華人為主的標桿地區房價仍然上漲,讓其它地區的房地產仍然存有幻想。同時,加澳央行實施超低利率,從銀行資金方面支持房價堅挺的幻想,導致大量的新房建設仍在繼續,供大於求的局面日益嚴重。

在未來的中短時期內,華人買房對支持加澳房地產起到更重要的作用。隨著資源和能源價格進一步下跌,直接導致各類資源國家的收入大幅減少,不論是加澳本國人還是進入加澳的資源國家人口,支持加澳房地產能力急劇減弱。與此同時,華人資金反而相對更充裕,對支持加澳房地產起到更顯著的作用。因為,中國經濟的全面崩潰,並不是整體的過程,而是窮者越窮,富者越富的過程。隨著中國實體經濟崩潰,權貴和富人通過各種金融手段,從社會中榨取更多的資金。例如,權貴通過操控各種建築工程,獲得大量現金和銀行。富人以做企業或者發展房地產的名義,從銀行大量貸款,並且從社會民眾中以高利貸的方式吸儲,獲得大量的現金。在中國經濟加速崩潰時,中國政府投入大量資金推高股市,吸引民眾大量參與,而權貴也從中獲得巨大收益。隨著中國經濟崩潰,這些權貴和富人加速將資金轉移出國。所以,中國經濟崩潰的過程,也是資金更加瘋狂出逃的過程。雖然美國越來越成為中國權貴和富人出逃的主要目的地,但是加澳的地位作用仍然非常重要。這些出逃資金中,相當一部分在中國就與房地產有關。到了加澳後,會繼續在房地產上進行投資,有的成為房地產開發商。而其它權貴和富人出逃後,在加澳除了房地產,其它也基本上一無所知,也繼續購買房地產。所以,在未來一段時間內,華人進入房地產的資金將不減反增,繼續支持扭曲的加澳房地產市場,對支持房價起到越來越重要的作用。

隨著中國經濟形勢的巨變,進入加澳的資金隨時斷流。隨著中國通脹日益嚴重,導致工廠成本急劇上升,中國出口競爭力急劇下降。而在美元匯率持續升值的背景下,因為中國政府的「外資依賴」政策,導致人民幣匯率無法貶值,只能被動跟隨美元升值。成本急劇上升和人民幣升值,意味著中國的出口急劇減少,同時進口越來越多,中國在2014年就已經實際進入大幅貿易逆差。持續貿易逆差的結果是,外儲將持續減少。更重要的是,中國外儲並不是中國自身的資產,而主要是對外欠債。因為,外資在中國的投資和累計利潤,實際上已經超過中國外儲。另外,在過去數年,中國政府在世界到處撒錢,其中大部分外儲不是變成呆壞賬,就是實際上損失嚴重。在中國實際外儲較少的情況下,中國權貴和富人已經加速換美元外逃,加劇美元的緊張狀況,迫使中國政府開始查處地下錢莊的對外匯款。而隨著外資開始大規模撤離中國,中國外儲隨時可能突然之間露底,也就是外匯枯竭。 當中國外匯突然枯竭發生時,能夠到達加澳的資金也隨即斷流。

中國外匯枯竭,意味著加澳樓市開始暴跌。除了中國買樓的資金之外,中國留學生和中國旅遊者在加澳經濟中顯示的作用越來越大。中國留學生為加澳的中學和大學每年創造數十億美元的收入,還不包括留學生和旅遊者的消費購物帶來的收益。隨著中國外匯枯竭,不僅意味著加澳的礦產收入急劇降低,而且留學生和旅遊者消費、中國人買房的資金也快速消失。更重要的是,很多中國人認為房價只會漲、不會跌,因此使用主要資金買房和炒房。在加澳寬鬆的房屋貸款政策下,不少人還貸款買樓。 甚至還有人以購買樓花的形式,通過更高的資金槓桿買房炒房。在中國人積極買房的時候,人們都認為房價只會漲,很難下跌,因此不在意房屋的各種相關費用。但是,一旦來自中國的資金枯竭,就會有相當一部分人連地稅和各種相關費用都支付不起,引發大量房屋拋售。而且,大量空置房會隨之拋盤,表面上似乎緊俏火爆的房地產,隨之快速冷卻。在房地產市場中,當中國人都開始拋售房地產的時候,就意味著已經沒有人再進入購買。到處都是賣盤、同時沒有買盤的市場,意味著無量空跌。即使開始的第一波下跌,其幅度都將讓幾乎所有人覺得不可思議。而且,第一波下跌只是開始,之後的漫漫下跌長路,讓更讓絕大多數人覺得不可思議。但是,當經濟崩潰深入之後,人們就會理解,房價暴跌到難以置信的程度,是情理之中的結果。

在房價暴跌後,對加澳經濟形成進一步的重大衝擊,包括對金融市場形成重大打擊。在過去10年,加澳建築規模日益擴大,建築和相關行業規模巨大,而且從業人員眾多。房價暴跌意味著,絕大多數建築項目進度減緩,大量建築工程停滯,甚至直接破產爛尾。 建築相關產業鏈條損失慘重,大量房地產和建築從業人員失業,失去收入來源。在礦產出口收入急劇減少的同時,房地產和建築業停滯,意味著加澳經濟快速走向崩潰。更重要的是,房地產本身涉及到金融市場,並且影響到銀行業的資金安全。不少養老基金持有大型商業地產,並且試圖以此獲得持續的租金收益。加澳經濟快速走向崩潰,意味著這些商業地產的空置率將急劇增加,收入銳減。同時,房地產行業的相關債券也將急劇貶值,甚至一文不值,讓債券持有者損失慘重。更重要的是,銀行對房地產進行規模巨大的放貸活動,包括個人住房貸款按揭,還是商業物業的貸款。房地產價格暴跌之後,相當一部分貸款人所持有的物業直接進入負價值區域-房價沒有貸款的金額高。在負資產的同時,大量人口失業,即使房貸採取無限責任追索制,銀行的房貸也難以追回,導致大量呆壞賬發生,銀行開始大規模破產。

隨著失業人口激增和銀行等金融機構破產,加澳經濟開始進入系統崩潰的階段。在加澳殖民地經濟特點下,系統崩潰反映出整個經濟結構,以及其中的關鍵環節的問題。(待續)

(供稿單位:中國經濟文化研究所)

来源:博客

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