大陸房地產業年內或推營改增 房企憂稅負高


【看中國2015年05月03日訊】中國大陸正在推行營業稅改增值稅,即營改增。目前,還有包括房地產業、建築業、金融業和生活服務業等幾個行業未納入試點。市場普遍預期,2015年將是房地產業營改增稅制改革的開始之年。

不少房企擔憂房地產業納入營改增範圍後會增加企業運營成本。據普華永道對中國近20家大中型房地產企業進行的調查發現,超過90%的受訪企業均表示了對稅負上升的擔憂,其中近40%的企業認為稅負會明顯上升。

已開工、已開盤等的存量資產項目,可能受營改增影響巨大。假設一個房地產項目已完工但銷售還未結束,若實行營改增,項目成本基本上均已發生,無法再行取得進項稅票抵扣。而項目預售、銷售合同可能也已簽訂,如無法更改,稅負就只能由開發商負擔,項目收入及利潤必然大幅下降。

普華永道中國中區流轉稅業務主管合夥人李軍認為,因為很多房地產開發商的資金來自金融機構的貸款,如果沒有同時開始營改增,會對上下游業務鏈條的抵扣造成一定壓力。對於土地成本,由於土地來源的多樣性,如無償劃轉、集體合作、股權收購等,很難取得相關稅務發票,因此很可能無法獲得進項抵扣。

房地產週期長、規模大,雖然短時間內在一個時間點結算的利潤很豐厚,但是交的稅更多。人們只看到樓價的高企而對開發商不滿,卻忘記這背後誰才是獲利最豐者。

最保守的官方測算,根據江蘇省鹽城市物價局2006年公布的一份房價構成清單,以一項目最高價2289.6元/平方米,政府收入(僅計算土地費用、政府規費和土地增值利潤稅金)為847.33元,所佔比例超過了37%,意味著政府至少拿到37%。

而半官方的機構中國工商聯在2009年3月公布的調查報告稱,政府拿到了房價的49.34%。

對於中共政府所收房地產稅費佔房地產價格的比例,大陸知名房地產開發商任志強給出的答案是70%。任志強認為,中國工商聯房地產商會的報告,對房價構成的分析,並沒有將政府收取的各種稅費完全計算在內,如規費、證費、市政基礎設施費等。若將各種因素都考慮在內,政府從房價中分得的份額,要遠遠超過70%的比重。

從2007年至2012年上市房企全年淨納稅額與淨利潤之比通常保持在1:1左右。這意味著,每年這些房地產企業在賺取1元淨利潤的同時,稅務部門也同時徵稅約1元。

中共政府稅務部門也不斷加強對房地產企業的稅收征管和清算加大力度。自2007年以來,國稅總局先後八次發文,要求嚴格征管土地增值稅,各地稅務部門一到年末更是對土地增值稅頻頻出手,由此可見,在大陸房價虛高不下的樓市中,中共政府才是獲利超豐。
 

責任編輯:辛荷

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