中國樓市調控持續 地王或淪為燙手山芋


【看中國2016年10月26日訊】中國國家統計局最新數據顯示,近期一線城市和部分熱點二線城市出臺房地產調控新規後,樓市明顯降溫,成交量、成交均價環比回落。

據中國證券報10月24日報導,某中型開發商營銷負責人坦言,「未來一年,市場將進入盤整階段,成交量萎縮將成為必然,價格總體平穩,但不排除局部回調的可能性。這種市況將給我們今年儲備的土地特別是‘地王’項目開髮帶來很大的壓力。」

今年以來,中國誕生的「地王」超過200宗。在房地產調控態勢下,這些「地王」可能陷入尷尬境地。

克爾瑞研究報告中顯示,截至9月底,中國共成交246宗單價、總價「地王」,預計今年「地王」數量將創歷史新高。「地王」集中在一線和熱點二線城市,其中合肥、南京、上海和杭州的土地市場火熱,地王數量均在20宗以上。

未來「地王」項目入市將面臨市場成交活躍度、房價漲跌幅度的考驗。今年房企拿地成本明顯上升,需要未來高房價予以覆蓋。據中原地產研究中心的統計,截至10月11日,今年以來拿地最積極的50大房企拿地成本合計10459億元,合計建築面積為14374萬平米,平均拿地成本7276.2元每平方米。去年同期,它們的平均拿地成本僅為4761元每平方米,今年平均拿地成本上升52.8%。今年以來,一線城市住宅土地樓面價同比上漲72.2%,二線城市漲幅達86.7%;一線城市住宅土地出讓平均溢價率達94.6%,二線城市達65.23%。

中原地產分析師張大偉表示,未來一年的房價漲幅如果不到50%,手裡有「地王」的開發商將面臨入市難題,成本壓力和市場風險很大。

目前市場成交正在回落。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,調控新政出臺後,北京二手房市場的供需關係發生逆轉。購房客戶陷入觀望,有意願看房、購房的客戶大幅減少。著急出手套現的業主迅速增多,漲價業主銷聲匿跡,近50%的業主有降價意願。隨著近期市場降溫,此前房價漲幅較大的城市核心區的大戶型房源的房價開始鬆動。預計四季度北京二手房市場成交量將持續回落,房價將企穩並回落。

在中國房地產發展史上,一些激進開發商扮演了「黑馬」角色。它們憑藉高槓桿、高負債率大膽高價拿地,成功從區域型企業發展成為全國型領頭企業。在本輪房地產調控中,「地王」是否會從「黑馬利器」淪為「燙手山芋」?

前述中型開發商營銷負責人表示,自己所在公司雖然也拿了「地王」,但目前對市場仍充滿期待。他分析,此輪調控旨在抑制投機需求,重在「止漲」而非「求跌」,樓市成交量雖然會大幅萎縮,但房價特別是一線城市的房價總體將橫盤整理。今年一線城市供地較少,一旦有供地,企業去搶很正常。「未來我們在拿地決策上會更加註重風險把控,優選風險可控城市和區域。營銷方面,將增加對市場的監控頻率,對各城市、項目的來訪、認購進行嚴密監控,以便及時應對市場風險。對於新拿的項目,將嚴格籌劃產品定位,精準定位目標客群,做出適合本地市場的高品質產品,最大程度降低風險,獲取利潤。」

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,房企高槓桿拿地的風險主要有兩方面,一是未來償債壓力增加,尤其是利息成本增加;二是土地成本加大,給後續的項目定價形成一定壓力。

償債壓力增加的同時,融資收緊的信號已出現,部分銀行收緊房企開發貸款,房企發行公司債也在趨嚴。中金標準數據總經理郝文嘉表示,部分企業在前期爭奪「地王」的過程中,激進拿地,如果後期融資收緊,再加上去化速度放慢,現金流將承受很大壓力。



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