南京地王資金鏈斷裂!以後會成常態
原標題:南京地王資金鏈斷裂!沒什麼大驚小怪,以後會成常態
【看中國2017年12月18日訊】最近一條重磅消息,在地產圈流傳開,說南京曾經的地王京奧港未來墅已經停工,工地上已無工人,只剩孤零零的塔吊。工地門口,貼著封條「工程暫停、大門封閉」。這塊地曾經的價值是47.6億元,樓面價2.2萬元/平方米,創下當地當時出讓價格記錄。據瞭解這個工程已經拖欠了數千萬的工程款,還有一筆超過30億元的融資即將到期,所以沒錢只好停工。
很多人都說,曾經一度高價拿地的地王們,也有今天,然後也有看多房價的人告訴別人,看多的理由之一就是,開發商拿地都那麼多錢了,你說未來房價能便宜嗎?說的好像開發商不會賠錢一樣,事實上這種激進的開發商比比皆是,很多開發商都把財技用到了極致,通過各種融資手段搞錢,然後高價拿地,企圖能在未來賣個好價錢,但如果點背,趕上了宏觀調控,就只有停工爛尾,然後四處躲債,繼續融資。如果能搞到錢就繼續蓋,如果搞不到錢了。就先放在那放著。這種事可以說屢見不鮮,賠了大錢的開發商也不在少數。
江蘇省南京市俯瞰。(圖片來源:南京市政府網站)
開發商難道不知道調控嗎?知道!但現在全國的開發商太多了,所以群體思維其實跟老百姓差不了多少,總想著前兩年國家調控,沒兩年就放開了,我現在拿地,蓋兩年之後調控正好放開,然後賣個好價錢。在開發商的印象裡,之前只要是敢於逆勢擴張,逆勢拿地,敢於賭命的,最後都發了。反而是那些保守的,相信政府調控的,不敢拿地的,都逐漸退出了市場。這其實跟老百姓的印象是一樣的,相信房價暴漲的,都早買房了,相信國家調控的都後悔了。這已經形成了一個強認識。狼來了喊了兩次,狼都沒來,確實出現了塔西佗陷阱,現在你喊什麼人都不信了。可問題是,狼來了的故事我們都很清楚,喊了兩次狼沒來,第三次狼就真的來了。
開發商們在拿地的時候,他們的計算往往是靜態的,把很多當前的情況,當成日後的情況。比如當時如果融資利率是8%,他就傾向於認為未來一直是8%,當時能夠拿到貸款,他也認為以後也能有貸款。但殊不知這次調控是一次立體打擊,不但銀行的委外和信託全部納入監管,資管也出了新規。P2P也全面叫停了這種大標項目,甚至不上市的開發商,發債也不讓了。現在對於中小開發商來說,已經基本失去了搞錢的途徑。如果拿地很激進的話,現在估計已經無米下鍋。
其實在2014-2015年,就應該是房地產的筑頂階段了,當時國內房地產可以說是一片蕭條,當時我們調研,華北以及東南沿海都出現了各種程度上的房價下跌,杭州樓市都跌了,溫州跌的更慘,而北京和上海也在跌,河北更是重災區,當時有太多的地王開發商都出現了爛尾的情況,索性當時出現了P2P,很多開發商通過P2P搞錢,項目的利率最高給到了20%多,然後平臺方再打包成10%的理財賣給老百姓,中間賺個差價。而開發商還要拿自己的土地證通過其他的金融機構抵押,當時這種融資結構非常普遍,很多開發商都是通過這種方式搞錢,但很可惜地產越來越冷,最後不少開發商連利息都還不起了,然後就只能變成了老賴,欠錢不還,而P2P們就各種催債,但沒有用。開發商的樓封不了頂,也就沒法賣,或者說,封了頂也沒人買。當時跟債主們談判,說拿房子抵債行不行,河北石家莊市區的房子7000-8000,一平米,欠多少錢給房子。債權人異口同聲說,不行,誰要你的破房子,你賣的出去嗎?!
北京也是如此,當時不少工程實際上已經爛尾,但為了維持,都拿土地抵押然後融資,繼續蓋。開發商從P2P那裡借了太高利息的錢,基本上已經沒什麼利潤空間了,所以也是心累,蓋蓋停停,積極性並不高。
直到2016年這一波地產行情爆發,開發商又都從冬眠中甦醒過來了,看到樓市火爆,大家開始著急了,趕緊借錢把樓蓋完,然後形成銷售。但開發商的本質太貪婪,有的開發商已經欠了一屁股債了,甚至已經被列入了老賴名單,不說趕緊把項目蓋完把錢還了,一看樓市火了,他也嘚瑟起來了,開始各種作。又開始跟債權人重新談價了,說之前的合同不行了,現在樓市這麼好,咱得重新談抵押和償還方案,我的房子價格得提高了,你想金融機構們能同意嗎?顯然不會,就這麼一來一回,談了大半年,結果2016年10月又調控了,還沒看明白2017年3.17新政又來了,再次造成了一萬點傷害,樓市又陷入了寒冬,但最要命的是價格上去了,成交量下來了,這讓開發商的預期提高,但開發商提出來的方案,金融機構根本不認可,有價無市,所以又開始了扯皮。實際上在這次調控中,開發商們的資金質量已經更加惡化,現在加上資管新規,連P2P的融資也已經堵死了,未來開發商的後續資金已經基本沒有指望。
所以,最困難的時期才剛剛開始。至少明年上半年還看不到回暖的跡象。未來這個行業一定會像當年的煤炭一樣,小煤老闆全部被幹掉,中型煤老闆被榨干後踢出市場,大型煤炭企業一統江湖,開發商也會面臨同樣局面,越來越多的中小開發商會被資金鏈斷裂榨干所有利潤,然後被大型房企收編。所以對於南京的這個地王,根本不用驚訝,以後這種事會越來越常見。既然暴漲已經發生,有人在此撈到好處,那麼後面必然有人為此承擔代價。
責任編輯:辛荷
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