房地產在支撐中國(中):2017年居民購房負擔率(組圖)
房地產支撐中國的畸形經濟框架下,居民購房負擔率越來越重(圖片來源:Getty Images)
【看中國2018年1月27日訊】(接前文)
好吧,通過上一篇文章,我們已經知道了,中國的整個經濟體系,包括貨幣信用體系,都已經建立在了房地產之上,都高度依賴房地產市場的持續高速增長。然而關鍵問題在於,決定地產市場興衰的因素,在於接盤俠的多少,也就是老百姓的購買力是不是能夠長期維持。筆者在這裡直接給出結論吧:老百姓在整體上已經被房地產壓榨乾淨了。
首先給出的數據,是1990年以來的城鎮居民收支數據(表三)。考慮到很多讀者對下表中的數據概念缺乏最基本的瞭解,所以我必須解釋一下。城鎮居民人均可支配收入數據是稅後淨收入,這是一個抽樣調查數據,樣本範圍涵蓋了自由職業者以及個體戶,並已包含居民的全部工資性收入和財產性收入(比如炒股炒樓收入),這個數據是相對可信的。至於沒有納入統計之中的灰色收入,比如犯罪所得和貪腐所得,那是極少部分人才有的收入,必須「含匪量」或者「含趙量」很高才有,與廣大人民群眾沒啥關係。城鎮居民人均消費性支出的含義,是衣食住行醫等生存必須的支出。其中的「住」,指的是租房開支以及物業水電等直接居住開支,不包含購房開支!再強調一次:居民消費性支出不包含購房開支!
居民可支配收入-消費性支出,得出的收支結餘數據,就是城鎮居民可以進行奢侈型消費的錢,比如旅遊,比如買LV,以及最重要的支出項目:購房。
表三:中國城鎮居民收支計算表(作者製表)
如上表所示,從1990年至今,中國城鎮居民的消費性支出增幅有兩次低點,第一次是1998年,當年度的人均消費支出增幅只有3.5%。這一年中國經濟眼看就要硬著陸,最後被迫啟動住房商品化改革,並啟動慘烈的國企改革,抓大放小,把不掙錢的國企全部賣掉,讓幾千萬國企工人下崗,然而依然未能恢復居民的消費能力。一直到2001年中國加入世貿,正式進入國際市場,外企大規模的進駐中國,將中國打造成世界工廠,才算是擺脫了經濟困境。
到2017年,中國的居民消費性支出增幅下降到5.9%,乃是1990年以來的次低值。老百姓再次陷入沒錢消費的境地。而這一次跟1998年的國企大規模虧損導致的居民消費力低下不一樣,這一次居民沒錢消費的原因,在於老百姓手裡的錢,都被房地產市場吞噬乾淨了。
在下表(表四)中,筆者放了一個很有意思的數據模型。假設每年的居民購房首付為3成,20年等額還本,年利率為6%。從1998年至今,中國的利率有過幾次大幅度的浮動,以6%計算利息,事實上低估了居民的利息支出。不過就這樣吧。
表四:中國城鎮居民歷年購房支出情況一覽表(作者製表)
根據這樣的計算,2017年中國城鎮居民在購房這一項上,花了9.28萬億的錢,較2014年的5.5萬億,幾乎算是翻了一番。這真是一個可怕的數據。對這個計算結果,需要驗算一下準確性。1998年至2017年的商品房總銷售84.85萬億,扣除已經償還的累計本金38.73萬億,結果為46.12萬億。這就是城鎮居民的總負債了。再來看央行的居民貸款數據(基本上都是購房貸款),40.52萬億,再加上居民公積金貸款數據,目前只公布到11月底,為4.5萬億,兩者相加,居民的負債規模約為45萬億,與表格中的計算結果非常接近,只有1萬億左右的誤差,幾乎可以忽略不計。好吧,根據上表的計算結果,再結合前面的居民收支數據,我們就能計算出居民的購房負擔率了(表五)。
表五:中國城鎮居民購房負擔率演變一覽表(作者製表)
2016年,城鎮居民購房總支出7.97萬億,對比當年度8.36萬億的居民收支結余,購房負擔率達到了驚人的95.4%。2017年居民購房支出9.28萬億,對比9.72萬億的居民收支結余,購房負擔率95.5%。這已經是極限值了,沒有提升的餘地了。甚至為了維持這種95%的購房負擔率,居民已經在壓縮必要的生存開支,導致居民消費性支出增幅只剩下可憐的5.9%了。指望房地產市場還有大規模的上漲空間,已經不現實了。
最關鍵的是,城鎮居民從1990年累計至2017年的收支結余,也就是老百姓積累的棺材本,已經有77%拿來買房了。我們必須知道的是,中國是沒有完善的社會福利體系的,社保基金也早已經處於淨虧空狀態。居民的收支結余,是必須儲備一部分作為養老金的,這個比例是不能低於3成的。但是現在,城鎮居民的棺材本已經被吞噬掉77%了,剩下的23%,如果繼續被房地產市場吞噬下去的話,老百姓的現金流都要斷掉了。
中國現在的問題是,經濟越來越依賴房地產。然而,房地產連續兩年吞噬了95%以上的當年度城鎮居民收支結余,地產市場已經發展到了極致,沒有繼續發展的餘地了。當這個社會的每一個人都在談論房地產的時候,事實上就意味著韭菜已經被割完了,泡沫膨脹到了頂點,接下來繼續吹大泡沫,已經是不可能的了。
怎麼辦?把泡沫捅破?房地產已經與整個貨幣體系深刻捆綁,房價下跌必然意味著貨幣喪失信用。繼續維持泡沫?這需要居民還能承擔得起購房支出,還有足夠的棺材本可供吞噬。給公務員和國企員工大幅度加工資以提升民間購買力?這除了帶來通脹並造成社會割裂之外毫無意義。(未完待續)
責任編輯:靖曄
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