驚險又驚心:如此過剩的房地產……(組圖)
中國內地如此過剩的房地產怎樣被消化?(圖片來源:Getty Images)
【看中國2018年3月29日訊】先建立一個基本坐標系:歐美各國人民的人均居住面積是多少?
根據2012年劍橋大學全球抽樣調查數據,全球一些主要國家和地區的人均居住面積如下:
1. 美國 67㎡
2. 義大利 43㎡
3. 荷蘭 40.8㎡
4. 德國 39.4㎡
5. 中國 36㎡
6. 英國 35.4㎡
7. 法國 35.2㎡
8. 西班牙 25.8㎡
9 韓國 19.8㎡
10. 日本 19.6㎡
11. 俄羅斯 12.8㎡
12、 香港 8.1㎡
從數據上看,美國地廣人稀,人均居住面積一騎絕塵,將其他國家遠遠的拋在了後面。在美國,一家三口在鎮區住面積兩百平米的兩層HOUSE,算是最基本的中產標誌。這方面我們羨慕不來。不過,倒是中國的人均居住面積數據高達36平米,與歐洲各發達國家的住房水平基本一致,這是由於該數據無視了中國巨大的城鄉二元割裂現象,無視了農村住宅與城市住宅之間在權屬上的重大差異,將中國的城鄉居住面積合併計算了。
接下來筆者要放一張很重要的表,從1981年至今的中國城鄉全口徑住宅竣工面積表(老實講,為了弄出這張表,老蠻把建設部和統計局的歷年統計年鑑都翻了個遍,連個位數級的錯誤都不會有)。
中國內地歷年竣工的住宅總面積(作者製表)
(解釋一下:1997年之前中國並沒有商品住房存在,所以那一長列的數據空白並不是我偷懶。特此解釋。)
好吧,來看匯總數據吧,從1981年至2017年,中國全國住宅總竣工面積達到468.98億平米,對比139008萬總人口,人均居住面積達到34平米,與本文第一段中的抽樣調查數據非常接近。兩平米的些許數據差,也可以歸結為1981年之前的存量舊房,在歷經這麼多年的拆遷改造之後,也還剩下了一小部分的存在。在整體上來看,中國人的住房面積是相當足夠的。
然而區分城鄉來看,農村自1981年至2017年的住宅總竣工面積264.59億平米,對比農村2017年的常住人口57661萬,人均居住面積達到46平米。這算是全球第二名的水平了,僅次於美國。城鎮住房分成兩類,第一類各種自建房,總竣工建面100.54億平米,第二類是商品房,總竣工建面103.86億平米。兩類合計204.39億平米,對比城鎮2017年常住人口81347萬,人均居住面積25平米。這個居住水平算是排在歐洲國家的尾巴上,但是依然遠遠高於日韓。就中國這種發展中的國家來說,這種人均居住水平,也還真不算差。就目前這樣的數據來說,中國人的住房困難問題,在整體上已經算是解決了。
對上面這組數據,我們需要進一步深挖。城鎮81347萬常住人口中,外地農民工總量為17185萬人,考慮到外地農民工整體上不具備房地產購買力,在城市裡他們也大多暫住在各種城中村,並且他們將來一定是要回鄉去享受自己寬敞明亮的農村自建房的。所以,我們必須重新計算一下,將這部分人口放回到農村人口,由此計算出的農村戶籍人口數為57661萬+17185萬=74846萬人;而城市戶籍人口數則相應減少到64162萬人。
按這種口徑,我們可以計算出更加真實的城鄉人均住房面積。農村的真實人均住房面積為:264.59億平米÷74846萬人=35平米;而城市為:204.39億平米÷64162萬人=32平米。城鄉之間的居住差距已經非常小。
再來計算一下城市的戶均住房套數。以套均面積105平米計(我跟你們講,這個105平米的套均面積標準是絕對正確的,乃是老蠻我綜合計算了全國大部分城市的住房數據後得出的結論,各位以後可以直接使用這個標準),2017年全國的城鎮住宅套數為19466套(203.49億㎡/105㎡)。以戶均3.1人計,2017年城鎮戶籍人口總共約有20697戶(64162萬人/3.1人)。好吧,近兩億套住宅,對應兩億戶出頭的城鎮家庭,大概就是一戶一套的水平。地產市場發展到這種程度,根據全世界的經驗,差不多也就是頂部了。接下來就會跟歐美現在平淡的地產市場一樣,局部或許還有熱點,整體性的市場火熱,已經不會有了。
為了邏輯上的圓滿,我順帶解釋一下1981年前的存量住房問題。現在這種40年樓齡的老舊住房已經很難看到了。伴隨著城市建設的開展,這些老舊住房大都面臨被拆遷的命運。關於這些老舊住房被陸續拆除的過程,我這裡可以給出一組參考數據。2005年中國建設部的《城鎮住房概況統計公報》中(順手甩個地址:http://www.stats.gov.cn/tjsj/tjgb/qttjgb/qgqttjgb/200607/t20060704_30621.html,至本公報之後,建設部再沒有進行過這種全面系統的住房調查了),明確給出了城鎮住房存量數據:107.69億平米。而在上面的數據表中,從1982年至2005年的城鎮住房竣工總量為92.96億平米,兩者抵扣,多出的14.73億平米,當然就是1981年前的歷史住房遺存了。這個量已經不算大了。當然這10多億平米的老舊建築,能熬到2005年已經不算容易了,倖存下來的都有各自能夠存在的強大理由,比如北京的老胡同,廣州的上下九,成都的寬窄巷子之類的老住房。從這個角度上來說,這些老住房能倖存至今的機率還是挺大的,我估計現在還能留下個10億平米左右。當然了,10億平米的城鎮老舊住房,對比1981年至今的城鎮203.49億平米的總竣工面積而言,當然也不算大,聊勝於無吧。
此外還需要解釋一下的是,屬於城市貧民的城市棚戶區改造範疇的那些東西,大部分都是違章建築,未納入前述的所有統計數據之中,也不被視為存量住房。
那麼,中國現在還能形成供應的城鎮住宅施工面積是多少呢?根據國家統計局2017年12月底的數據,城鎮全口徑住宅施工面積為57.61億平米,其中商品住宅的施工面積為53.64億平米。單這57.61億平米的在施工住宅,將會在三年內陸續竣工,以105平米/套計,能夠建出5487萬套住宅,供1.7億城鎮人口居住。
三年內城鎮人口能有1.7億的新增規模嗎?要知道近年內中國的城市化進程正在迅速放緩,每年的城鎮新增常住人口規模都只有2千萬左右,三年6千萬,這就是極限了,並且這些新增常住人口的絕大多數都是剛剛洗腳上田的農民工,基本上就不是房地產市場的買家。唯有那些剛畢業的窮苦大學生,看起來好像還有點購買力似的,所以各大城市紛紛開始爭奪大學生資源,為自己的地產庫存儲備購買力。當然全部指望學生的購買力也不現實,最有效的辦法,還是只能激發城市原有人口的改善型需求。城市拆遷當然是立竿見影的辦法,將1980-1990年代建成的樓齡老點的房子認定為老破舊拆掉,讓這幫住戶成為市場的購買力。這就是2017年,中國好幾個能借得起債的城市政府,大規模啟動城市拆遷的原因。
只不過,借債總歸是要還的,依靠借債搞拆遷,來激發市民的購房慾望,這種玩法,會讓債務炸彈急劇擴大,是很危險的。在今時今日全世界跟著美聯儲被動去槓桿的背景下,也不太能繼續玩下去。所以,接下來這個過剩的地產市場要怎麼走,就是一個很有趣的事情了。
總之,2018年一定不會是一個平淡的年份。我相信接下來一定是風起雲湧,大家拭目以待吧。
責任編輯:宇真
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