中國央行放水難改樓市大轉折,這次寒冬真來了(圖)


有位學者說,房價這東西,短期看金融,中期看土地,長期看人口。也就是說,在大週期面前,其實短期的資金放水,也是對抗不了樓市大週期的轉折的。今年以來,資金面可謂非常充裕,但是樓市越來越呈現疲軟之態。在這個金九銀十的賣房高潮期,很多地方都提前遭遇寒冬,即使大幅降價,有些地方是買房送寶馬,但是也沒有迎來銷量的上升。
房價短期看金融,中期看土地,長期看人口。(圖片來源:stokkete/Adobe stock)

【看中國2018年10月10日訊】有位學者說,房價這東西,短期看金融,中期看土地,長期看人口。也就是說,在大週期面前,其實短期的資金放水,也是對抗不了樓市大週期的轉折的。今年以來,資金面可謂非常充裕,但是樓市越來越呈現疲軟之態。在這個金九銀十的賣房高潮期,很多地方都提前遭遇寒冬,即使大幅降價,有些地方是買房送寶馬,但是也沒有迎來銷量的上升。

9月25日,中國央行開展了600億元逆回購操作,9月以來,總放水量超8000億元。然而,由於市場信心不足,央行釋放的流動性並未進入實體經濟,而是在金融領域空轉。當然,在房貸和房企貸款高壓下,也暫時沒有進入房地產行業。

今年初至今,剛過三季度,中國央行運用存款準備金、MLF等工具投放中長期流動性約2.8萬億元,市場資金量應該是充裕的,但是市場信心是不足的。數據顯示,8月新增社會融資規模為1.52萬億元,同比減少376億元,企業中長期貸款仍未放量,同比降低214億元。目前市場流動性相對充裕,但金融機構的風險偏好仍偏低,放貸意願不足。

按照這種放水量,在往年,樓市早已炒翻天,但是今年卻面臨持續降溫。

9月份被視為中國房地產的銷售旺季,但最新數字顯示,今年的「金九」購銷乏力,多個主要城市的樓價同比出現大幅下滑。中秋節過去了,在這個萬家團圓的時刻,各地的售樓處卻顯得冷冷清清,曾經在中秋假日排隊買房的盛況一去不復返了。開發商也開始坐立難安,就連萬科董事會主席郁亮也稱在關鍵時刻最基本的要求就是「活下去」。

在「金九」樓市冷清的局面下,不少熱點城市也開始了買房優惠活動,曾經「買房送寶馬」的優惠再次重現江湖。

9月初,上海雍和府項目因為「買房送車」的營銷活動成為「網紅」。據雍和府銷售人員介紹:「買房送寶馬這個活動涵蓋了所有的房型,贈送的車型為寶馬3系、X1以及1系,具體車型視戶型、樓層等略有差異,而如果不選擇送車,也可以折價抵扣到房款中,抵扣金額為20餘萬元。」

「買房送寶馬」營銷現象的背後是上海郊區新盤的冷淡。以上海雍和府項目為例,自今年3月取得預售證以來,去化不理想。據網上房地產的數據,共350套房源,至今仍有334套可售。

這究竟是什麼原因?最關鍵的原因,當然是沒錢了!經濟形勢不好,此前的樂觀情緒被壓制。加上商品住宅供過於求,當局政策上的引導,購房者態度謹慎。

北京市統計局發布的最新數據顯示,今年1月至8月,北京市商品房銷售面積為350多萬平方米,同比下降3成多。其中,住宅銷售面積為260多萬平方米,同比下降超過2成。北京二手商品住宅售出量與2年前比較,更大跌了超過7成。

安徽、河南、山東等地均有發展商以七到八折促銷新房,但銷情仍然不能跟早兩年相提並論。

樓市持續降溫是市場共識,多個一線城市的新房市場都降價促銷。促銷的代價就是大幅減價。

房價下行也反映了老百姓的購買力難以支撐市場。過去一兩年,(房價)普遍都漲了一倍以上。很多人交不起首付也供不起樓,一旦房價回落也不願入市。目前,市場上的主力還是換房客。這樣的客戶是市場上的主流。

另外,市場早前傳出,廣東省住房城鄉建設廳有意逐步取消商品房預售制度,也就是所謂的「賣樓花」,改為全面以現樓發售。有報導援引住建廳的建議文件,認為商品房預售制度存在工程爛尾,違法違規銷售,交易不公平,房屋面積管理職能難以釐清等問題。建議降低預售制帶來的高槓桿效應,逐步取消商品房預售制度,全面實施現樓發售。

其後廣東省房協相關人士對外澄清,該文件僅屬諮詢意見稿,並非真正實施。

改變預售制度將影響房地產投資,雖然預計短期內不會實施,但對市場的信心打擊是非常大的。要知道,很多開發商以前之所以如此強硬,就是因為可以賣樓花,空手套白狼,不花錢也可以賺大錢。房地產開發商可以以很少的自有資金,撬動起動輒幾十億乃至上百億的開發項目,源源不斷從購房者和銀行手中套取資金。

開發企業目前至少有三分之一以上的資金,是從預售樓款(預付款或訂金)獲得的。如果截然中止的話,開發企業整個開發規模就會縮減三分之一,資金容易斷鏈,在建工程的工程款都支付不上。

這次,搞不好寒冬真的來了,而且不僅僅是樓市!


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