中国央行放水难改楼市大转折,这次寒冬真来了(图)


有位学者说,房价这东西,短期看金融,中期看土地,长期看人口。也就是说,在大周期面前,其实短期的资金放水,也是对抗不了楼市大周期的转折的。今年以来,资金面可谓非常充裕,但是楼市越来越呈现疲软之态。在这个金九银十的卖房高潮期,很多地方都提前遭遇寒冬,即使大幅降价,有些地方是买房送宝马,但是也没有迎来销量的上升。
房价短期看金融,中期看土地,长期看人口。(图片来源:stokkete/Adobe stock)

【看中国2018年10月10日讯】有位学者说,房价这东西,短期看金融,中期看土地,长期看人口。也就是说,在大周期面前,其实短期的资金放水,也是对抗不了楼市大周期的转折的。今年以来,资金面可谓非常充裕,但是楼市越来越呈现疲软之态。在这个金九银十的卖房高潮期,很多地方都提前遭遇寒冬,即使大幅降价,有些地方是买房送宝马,但是也没有迎来销量的上升。

9月25日,中国央行开展了600亿元逆回购操作,9月以来,总放水量超8000亿元。然而,由于市场信心不足,央行释放的流动性并未进入实体经济,而是在金融领域空转。当然,在房贷和房企贷款高压下,也暂时没有进入房地产行业。

今年初至今,刚过三季度,中国央行运用存款准备金、MLF等工具投放中长期流动性约2.8万亿元,市场资金量应该是充裕的,但是市场信心是不足的。数据显示,8月新增社会融资规模为1.52万亿元,同比减少376亿元,企业中长期贷款仍未放量,同比降低214亿元。目前市场流动性相对充裕,但金融机构的风险偏好仍偏低,放贷意愿不足。

按照这种放水量,在往年,楼市早已炒翻天,但是今年却面临持续降温。

9月份被视为中国房地产的销售旺季,但最新数字显示,今年的“金九”购销乏力,多个主要城市的楼价同比出现大幅下滑。中秋节过去了,在这个万家团圆的时刻,各地的售楼处却显得冷冷清清,曾经在中秋假日排队买房的盛况一去不复返了。开发商也开始坐立难安,就连万科董事会主席郁亮也称在关键时刻最基本的要求就是“活下去”。

在“金九”楼市冷清的局面下,不少热点城市也开始了买房优惠活动,曾经“买房送宝马”的优惠再次重现江湖。

9月初,上海雍和府项目因为“买房送车”的营销活动成为“网红”。据雍和府销售人员介绍:“买房送宝马这个活动涵盖了所有的房型,赠送的车型为宝马3系、X1以及1系,具体车型视户型、楼层等略有差异,而如果不选择送车,也可以折价抵扣到房款中,抵扣金额为20余万元。”

“买房送宝马”营销现象的背后是上海郊区新盘的冷淡。以上海雍和府项目为例,自今年3月取得预售证以来,去化不理想。据网上房地产的数据,共350套房源,至今仍有334套可售。

这究竟是什么原因?最关键的原因,当然是没钱了!经济形势不好,此前的乐观情绪被压制。加上商品住宅供过于求,当局政策上的引导,购房者态度谨慎。

北京市统计局发布的最新数据显示,今年1月至8月,北京市商品房销售面积为350多万平方米,同比下降3成多。其中,住宅销售面积为260多万平方米,同比下降超过2成。北京二手商品住宅售出量与2年前比较,更大跌了超过7成。

安徽、河南、山东等地均有发展商以七到八折促销新房,但销情仍然不能跟早两年相提并论。

楼市持续降温是市场共识,多个一线城市的新房市场都降价促销。促销的代价就是大幅减价。

房价下行也反映了老百姓的购买力难以支撑市场。过去一两年,(房价)普遍都涨了一倍以上。很多人交不起首付也供不起楼,一旦房价回落也不愿入市。目前,市场上的主力还是换房客。这样的客户是市场上的主流。

另外,市场早前传出,广东省住房城乡建设厅有意逐步取消商品房预售制度,也就是所谓的“卖楼花”,改为全面以现楼发售。有报道援引住建厅的建议文件,认为商品房预售制度存在工程烂尾,违法违规销售,交易不公平,房屋面积管理职能难以厘清等问题。建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现楼发售。

其后广东省房协相关人士对外澄清,该文件仅属咨询意见稿,并非真正实施。

改变预售制度将影响房地产投资,虽然预计短期内不会实施,但对市场的信心打击是非常大的。要知道,很多开发商以前之所以如此强硬,就是因为可以卖楼花,空手套白狼,不花钱也可以赚大钱。房地产开发商可以以很少的自有资金,撬动起动辄几十亿乃至上百亿的开发项目,源源不断从购房者和银行手中套取资金。

开发企业目前至少有三分之一以上的资金,是从预售楼款(预付款或订金)获得的。如果截然中止的话,开发企业整个开发规模就会缩减三分之一,资金容易断链,在建工程的工程款都支付不上。

这次,搞不好寒冬真的来了,而且不仅仅是楼市!


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