中國樓市一個金融風險捲土重來(圖)

一些開發商私下推出「首付貸」或「首付分期」吸引購房者。（圖片來源：Getty Images） 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

【看中國2018年11月20日訊】官媒中新經緯報導，說根據他們的調查，河北涿州、山東濟南、廣西南寧等地的一些開發商私下推出「首付貸」或「首付分期」吸引購房者，其中不乏大型房企的開發商。比如，據報導某大型開發商的銷售顧問就說，客戶可以先交一半的首付，剩餘部分在12個月內還清，這期間不影響客戶向銀行申請抵押貸款。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

除了開發商之外，房產中介其實也早就開展了首付貸，之前被封停，現在又有死灰復燃的勢頭，有的中介為二套房購房人提供方便，政策要求首付60%，而客戶只需要先掏30%就可以了，剩下的首付中介提供，而購房人2年分四次還清。

據說現在有的地方更瘋狂，甚至已經出現了喪心病狂的0首付，也就是開發商全部墊資首付，然後去銀行申請貸款。至於首付墊資，以後購房者做分期，慢慢還給開發商。

首付貸也叫首付分期，這個東西早就被嚴厲打擊，2016年，央行點名批評了首付貸業務，稱風險極大，隨後相關部委就認定，「首付貸」是違法違規的金融產品。2016年8月，住建部、國家發改委、央行等七部委發布文件提出，中介機構不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規的金融產品和服務。

這東西太壞了，他表面上看是為購房人提供了方便，但其實是把風險槓桿放到了無限大，原來購房即使首套，也得首付30%，也就是3倍槓桿左右，而首付貸打破了這種槓桿限制。很多人只需要出10%，就能拿到首付貸，無形中就把購房槓桿加到了10倍，這樣整個的金融風險就全都在銀行的一方。

銀行之所以讓你出30%，一要看你有沒有購房能力，二要抵押你房子的70%，銀行的風控邏輯就是，房價跌30%之前，房價還是會高於銀行貸款的，那麼你不會棄房斷供，銀行也就沒有損失。但是如果你搞了首付貸，那麼銀行就沒辦法評估了，你就出了10%，20%管開發商借的，70%管銀行借的，那麼如果房價跌了15%，等於你要還的錢比房價的現值還要高。

所以很多人就會有棄房斷供的衝動了，而如果發生這種情況，銀行的損失肯定最大，因為他們出了70%的錢，當然他們也可以啟動風控，出售抵押房產，但是資產處置需要大把時間，而且這期間可能還會有價值損失。所以這是銀行絕對不願意看到的情況。

另外，都說中國人的房子很安全，因為我們首付了30%，但是根據我們的購房習慣，首付這30%，其實也不一定都是你的錢，大部分家庭都是掏光了6個錢包湊出來的首付，所以首付本身就有很大的不確定因素，已經在裡面加了民間的槓桿，很多年輕人乾脆一分都沒有，全都是家裡的老人，甚至是七大姑八大姨東拼西湊給出的首付款。

所以這已經構成了一層風險，如果再引入金融創新，讓社會高利息的首付貸進入房貸領域，那麼風險極大。更何況首付貸往往利息極高，從之前的一些報導來看，首付貸的都是按照月息來算的，月息1-5%不等，換句話說按照年息算是12-60%不等，大多都要求1-2年還清，也就是說你要借首付貸很可能會2年多還出一倍的錢。大家可以想想，一邊要還銀行的正常房貸，這可能就佔到了你大半的收入，另一邊要還首付貸，由於時間短利息高，所以連本帶息甚至比還銀行正常的房貸壓力要大的多。

假設100萬的房子，銀行貸款70萬，30年期，每月只用還不到4000塊錢，如果你借了20萬首付貸，月息1%，年息12%，2年還清，差不多總計要還25萬，也就是說你每月得還1萬多，是銀行貸款壓力的2.5倍。

房價未來就是一個緩慢下跌的趨勢，特別是一線城市和三四線城市將非常明顯，開發商和中介的日子不好過，整個市場的流動性都被限購，限貸給捆的死死的，沒有流動性就沒有炒作的空間，所以他們才鋌而走險，想用首付貸來給市場加槓桿，提供流動性支持，從而再掀起一些波瀾，但首付貸會讓整個的金融系統混亂，理論上來說，就是刻意包裝購房人，讓一些實際上沒有資格能力買房的人獲得銀行貸款，這本身就是一種騙貸行為。否則讓首付貸的妖風再起來，那麼樓市的風險就太大了。別忘了美國的次貸危機是怎麼爆發的，說到底就是把錢給了沒有還款能力的購房人。

另外，不光要嚴防首付貸，還要嚴查收入證明，現在購房收入證明虛開現象嚴重，這其實也威脅了金融安全，理論上房貸收入比不能超過50%，也就是你們全家的月收入，頂多一半拿來還每月的房貸，再想多貸也不行了，但現實中很多人通過開虛假收入證明，虛增收入，然後騙取銀行更多的貸款，明明家庭月收入1萬多，非得寫2萬多，有的家庭更是拿出家庭月收入的70-80%去還房貸，這都是極大的金融隱患，稍有風吹草動，就有被迫斷貸的可能。這個不得不防。應該好好清理，甚至要溯及既往，把之前一年的房貸好好梳理一遍。越是樓市不好，越要在金融上面謹慎和小心。

責任編輯:辛荷 来源:雪球

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