租房旺季北京房租不升反降!這信號很重要(圖)

作者:齊俊傑 發表:2019-05-12 07:37
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北京 房租 房價
每年春季都是租房的旺季,很多房東都會去對租客施壓漲房租。(圖片來源:momius/Adobe Stock)

【看中國2019年5月12日訊】每年春季都是租房的旺季,很多房東都會在這段時間,趁著租房的人多,去對租客施壓漲房租,而北京的房租也基本保持平穩,每年在5-10%的漲幅,雖不說像房價那麼漲的厲害,但也是租房人心頭的一塊心病,特別是去年,很多資產管理公司入局,開始當起了二房東,高價收房,然後包裝成品牌公寓高價出租,這更是讓市場租金上漲較快,有的地區甚至一季度一漲。隨後幾家大的中介機構被約談,痛定思痛要整改,這才穩住房租上漲的勢頭。

但沒想到的是,今年春天,北京租房市場卻異常平靜,很多租客發現,往年必然出現的房東,今年並沒有出現。3月份雖然出現了房產交易的小陽春,租房成交量也是季節性大漲,交易量環比上漲49.42%,不過平均租金卻沒有上漲,依然保持平穩。從區域上來說,西城、海淀、石景山、順義、大興、通州六區平均租金環比上漲,東城、朝陽、豐臺、昌平四區環比下跌。

其中,大興漲幅最大,環比漲幅4.53%,豐臺跌幅最大,環比下跌1.05%。當然這個數據只是統計,跟您的感受肯定不一定一樣,有的人房子挂了很長時間還沒有租出去,也有的朋友今年剛被漲租,所以地區不同,房東不同,自然體驗也就不太一樣,總體來看,租賃市場越是高端住宅,越是難以漲租,而越是低端住宅,比如合租的老破小,這種地方漲幅巨大,比如1000塊錢一個月,給你漲到1200,這就是漲了20%,但是一套整租的兩居室,很少會從1萬漲到1萬2,一套5萬一個月的別墅,就更不會突然漲到6萬。

所以感受租房壓力的,往往都是社會中下層居民,越是流動人口多的地方,越是容易被漲租。越是低端住房,越是稀缺,反而兩居室以上的中高端住宅,到不稀缺了。

其實房租市場,基本沒什麼泡沫,他基本沒有什麼太多的金融手段和工具,去年在資本二房東的推動下,出現過泡沫化的趨勢,但是很快就被壓下來了。所以租房市場其實並沒有太大的問題,根據歷史經驗,租房市場的上漲幅度,跟房價關係不大,不是說房東買房貴了,租房價格就得高,房租是根據租客的承受能力來定的,一套房子是否能租的上價,完全取決於租客能出多少錢。而不是房東想租多少錢。

北京十年前的租金房價比也就是一年的租金比上當時賣房的價格,大約5%左右,而如今基本都在1-2%,也就是說這幾年的房價漲幅,至少是租金漲幅的一倍以上。這兩個指標回到匹配。要麼房價跌一半,要麼租金漲一倍,不過租金要漲一倍,那麼也就意味著收入也得翻一倍才行。

租房市場每年5-10%的漲幅,其實跟居民收入的漲幅是匹配的,所以大家覺得,收入漲幅永遠跑不贏租金,特別是中下階層來說,感受會極其明顯,這是肯定的,因為這本身就是由人組成的社會,租金的確定,本身就是所有租客競爭得來的,你在租客中的位置,就決定了你的感受。租金漲幅按照收入平均漲幅確定,那麼也就意味著你的收入跑不過平均收入漲幅,就會覺得活得越來越累。這不是房東在壓榨你,而是其他的租房人給你的壓力。是市場選擇的結果。

但現在的情況確實,租金基本停漲,之所以出現這種情況,可能跟收入停漲,人口停止流入反向流出有關。也就是說北京去年的居民收入,可能存在一定的問題。隨著經濟減速,資產價格回落,公司裁員,大家的收入至少是沒有如期增長。再加上人口反向流出,根據數據顯示,2018年末,北京常住人口2154.2萬人,比上年末下降0.8%。相較2017年末的2170.7萬人,減少了16.5萬人。

這可能就是以後北京的常態,人口每年下降10幾萬人,一些產業逐漸遷出。隨著一些網際網路公司的裁員出現,中高端房租可能會不升反降,人口密集地的低端房租可能仍能維持一個小幅上升的水平。總之,房租這種事,一定是低端最為堅挺,越往上走,降租的可能性越大。一套5萬的別墅,你要不租了,房東可能挂幾年都租不出去,所以價格很好商量。而1000的合租房,房東分分鐘能找人搬進來,所以你也就沒有什麼議價空間。

房租漲不動了,還說明一點,那就是北京的住房需求已經到頭了。搶著要的東西才會漲價,供大於求的東西才會降價,說明現在房屋市場並沒有那麼緊缺,只要人口不再增加,現在已經夠住,更不用說一年將有7萬套限競房待售,未來5年,大約還有50萬套各類房源入市,現在都夠住,人口減少,房源增加,沒道理以後不夠住。

所以其實北京早已經進入了存量博弈時代。未來只要管住租房市場不出現資本化,房租應該會比較平穩了。漲幅可能越來越小。甚至不排除出現租金下降的趨勢。這樣租房相對於買房,將越來越有性價比。如果不是剛需,租房生活,其實倒是一個不錯的選擇。有買房的錢,你可以租一個3倍價格的房子,並且租上一輩子。

當然有人會說,我買房,房子是自己的以後還能賣掉拿回更多的錢,但這都是一廂情願而已,現在你不願意拿回錢,以後你也不願意,等你願意了,錢就拿不回來了。95%的人,不會從房地產裡拿到回頭錢的。再加上即將而來的房產稅,和老齡化,房子以後未必是資產,早晚會變成一種負擔。

責任編輯:辛荷

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