中國房價走平即虧錢 大批投資者被套牢(圖)

2019-09-11 07:36 作者: 李迅雷

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房價 投資 房產
購買或持有房產者其實每天都在不知不覺的虧錢。(圖片來源:Adobe stock)

【看中國2019年9月11日訊】過去十年,早買房、多買房的都賺得盆滿缽滿,有的通過買房實現了財務自由;而現在儘管整體房價沒有大跌,但考慮到持有房產的高成本,購買或持有房產者其實每天都在不知不覺的虧錢。

摘要

1、過去買房暴富,賺的是誰的錢?過去十年如果投資大宗商品一直持有,累計只能得到30%的回報,投資債券有51%的回報,投資股票有57%的回報,而投資房地產能夠獲得265%的回報。考慮到買房自帶的高槓桿,過去十年早買房、多買房是大類資產配置決策。但賺錢的背後我們也需要清楚,買房賺的主要是房價上漲帶來的資本利得的錢,而賺資本利得的錢就是個零和遊戲,前人賺的是後來人的錢,而一旦價格向基本面回落,最後一個持有資產的人就要承擔全部的損失。從這個角度來看,房地產和股市其實很類似,只不過房地產的週期較長而已。

2、雖然房價暫穩,其實每天都在虧錢。從投資的角度來看,如果房價不上漲、甚至說房價漲幅小的話,持有房產每天都在虧錢。比如上海市持有房產的總成本有將近9%,而收益只有1.2%都不到。當前至少有一半以上的城市,持有房產已經開始虧錢。過去買房之所以賺錢,是因為貨幣放水導致泡沫叢生,而當前無論從刺激的空間、還是刺激的意願來看,再一次放水刺激房地產的可能性都不大。而只要不進行放水強刺激,房價都是易降難升,買房都要虧錢。再加上很多中小城市房產的流動性其實很差,看似之前房價上漲帶來了很多浮盈,大家賬面上有很多資產,但當需要用現金的時候,其實很難變現。

3、未來應該買什麼?利率債+新經濟。從去年以來,我們一直看好利率債的投資機會,從基本面、融資和國際比較等多個維度去看,中國利率仍有較大下行空間,十年期國債利率有望降至2.6%以下。我們不能總是用過去的歷史經驗來判斷利率下行的空間,畢竟現在的經濟增速與當時不可比,房地產的泡沫大小不可比,政策的空間大小也不可比,人不能兩次踏進同一條河流。就權益資產而言,我們認為週期類的行情很難走遠,消費類估值明顯偏高,更多更大的機會在於新經濟領域。結構性寬鬆的政策會抑制房地產泡沫,同時對新經濟放水,政策方面也在努力支持,同時中美問題也有向好的方面轉向的可能,在這種情況下,與其去買60倍估值的「醬油」,不如考慮下20多倍的電子龍頭。

過去買房暴富,賺的是誰的錢?

從大類資產配置的角度來看,過去十年買房早的、買房多的都賺得盆滿缽滿。我們測算了過去十年中國各類資產的投資回報,其中債券考慮了利息收入,股票考慮了分紅收益,房地產採用中金標準數據公司發布的住宅投資收益指數,考慮了租金的回報。結果顯示,過去十年如果投資大宗商品並一直持有,累計只能得到30%的回報,投資債券有51%的回報,投資股票有57%的回報,而投資房地產能夠獲得265%的回報。而事實上考慮到結構性的機會,很多核心城市的房價過去十年漲了3、4倍都不止。

如果考慮到槓桿的因素,買房的投資收益則又要翻幾倍。畢竟加槓桿買股票的投資者是少數,而買房加槓桿則非常普遍。即使首付比例50%,買房也自帶了一倍的槓桿,獲得的投資收益都是翻倍的。而如果首付比例是30%的話,自帶的槓桿更高。所以過去十年早買房、多買房是正確的大類資產配置決策。

但賺錢的背後我們也需要清楚,我們買房賺的是什麼錢,賺的是誰的錢?

按照中金標準數據公司發布的住宅投資收益指數進行測算,過去十年中國房產的年化平均收益有14%,而其中來自純粹租金方面的回報非常少。因為中國很多中小城市幾乎沒有租房市場,絕大部分城市房產的租金回報率都在3%以下,與14%的年化收益相去甚遠。所以投資房產的收益主要來自房價的大幅上漲,也就是說我們賺的主要是資本利得的錢。這就像2014-2015年中國股市大幅上漲的時候,很多資金湧入股市,但他們賺的不是上市公司盈利分紅的錢,而是股價上漲帶來的資本利得。

那麼資本利得的錢又是從哪裡來的呢?一個本身價值100元的商品,A如果能夠以150元的價格賣給B,那A就相當於賺了B 50塊錢;如果B再以210塊錢賣給C,那麼B相當於賺了C 60塊錢。但如果這個時候泡沫破滅了,商品的價格又回到了100元,那麼C相當於就損失了110元,而A和B賺的錢的總和恰好也是110元。

所以其實純粹賺資本利得的錢就是個零和遊戲,前人賺的是後來人的錢,而一旦價格向基本面回落,最後一個持有資產的人就要承擔全部的損失,損失的金額就是前人們獲得的收益。2015年中國股票市場異常波動的時候,最後持有股票的投資者就要承擔損失。

房地產和股市在很多方面很類似,只不過一個重要區別在於,股市的牛熊週期相對較短,比如過去十年同樣的「遊戲」我們經歷了很多次,最終發現股指還沒有十年前高;而房地產的牛熊週期更長,過去十年我們經歷了幾輪小週期,但一輪房地產的大週期我們還沒有走完。

雖然房價暫穩,其實每天都在虧錢

如果房價不漲,那麼買房者或有房者其實每天都在虧錢。以上海的情況為例,如果持有一套房產,純粹房屋居住用途每年帶來的租金收益只有1.6%,而過去一年上海的房價非但沒漲反而下跌,資本利得收益大致為-0.4%。

但是每年持有房子的成本其實很高,首先是買房的資金成本,當前至少也有將近5%;還有房屋折舊帶來的成本,房齡為3年的房子和10年的房子賣的價格肯定不一樣,這其中的差距就是房屋折舊帶來的影響。根據復旦大學2012年的測算,上海市房產平均每年折舊率在3%-5%之間,我們就按照4%來算,持有房產的總成本也有將近9%,而收益只有1.2%都不到。所以從投資的角度來看,如果房價不上漲、甚至說房價漲幅小的話,持有房產每天都在虧錢。當然像學區房這種能帶來額外收益,可以彌補一部分虧損,但對於絕大多數房產來說,已經開始虧錢。

事實上,買房虧錢的又何止是上海,百城房價統計中,有一半以上的城市過去一年的房價漲幅不到6%,即使按照3%的租金回報率、5%的資金成本、4%的房屋折舊率來算,在這些城市拿著房子都是虧錢的。而且絕大部分小城市租房市場很小,房屋空置率高,租金收益幾乎可以忽略不計。

過去賺錢主要靠漲價,現在虧錢也主要是因為房價不漲。但如果房價一直不漲甚至出現下跌,你會一直持有一種虧錢的資產嗎?事實上往前看,我們認為房價不僅很難大漲,而且大概率會出現明顯回調,主要原因是貨幣不再大水漫灌。過去之所以各類泡沫叢生,最根本的原因是貨幣放水,做投資賺慢錢的少、做投機賺快錢的多。尤其是當經濟下行的時候,我們在貨幣放水的同時,將房地產作為托底經濟的重要手段,資金大量湧入房地產領域,泡沫膨脹嚴重。

但現在來看,中國各線城市的房價都已經非常高,中小城市的房屋空置率也很高,經濟和金融的系統性風險非常大,已經很難再放水刺激。而且中美貿易問題的出現,也讓大家徹底明白,僅僅靠建房子、修路這種效率較低的投資,儘管能夠短期拉動經濟,卻不能持續推動經濟增長。如果經濟發展是如此簡單的事情,那我們把房子和道路都拆掉重新修建一遍,短期GDP想達到多少目標似乎都不難,但這種做法對長期經濟增長又有多大幫助呢?外部壓力的提醒之下,還是要注重技術進步和經濟效率的提升。所以無論從刺激的空間、還是刺激的意願來看,再一次放水刺激房地產的可能性都不大。

而只要不進行放水強刺激,房價都是易降難升。從大週期來看,中國的房地產市場在2014年就已經見頂。各線城市不斷擴張新城,房地產市場嚴重供給過剩,價格大幅回調,甚至將過去幾年的漲幅都抹去。即使2014-2016年間都是放水的大環境,房地產調控也是放鬆的,但在此期間房價還是大幅回調。

直到棚改貨幣化刺激政策加碼,中小城市房價才企穩回升,而棚改貨幣化是一種類似於QE的強放水模式,相當於給一部分居民資金到市場上買房,然後將房價穩住甚至還出現了上漲。而買房和買股票是一樣的,從來都是買漲不買跌,更多的居民湧進樓市推動了這一波中小城市房地產市場的共同繁榮。所以本來在五年前就應該見頂回落的大週期,在政策的強刺激下,又出現了一波大繁榮。

而往前看,棚改貨幣化的政策逐漸退潮;LPR改革後,貨幣政策基本形成了對房地產領域收水、對非房地產領域放水的結構性寬鬆格局。在這種背景下,房地產的大週期和政策決定的小週期都會向下,房價也會有回調壓力。儘管大家都希望房價能夠一直穩住,不漲也不跌,但這並不是常態,沒有一種資產價格能夠長時間走平,不上漲就會下跌,邊際上的交易者往往決定了存量資產的價格。

根據我們的測算,中國居民有近6成資產直接或者間接配置到房地產領域,而中小城市房產的流動性(變現能力)其實很差,二手房很多要折價才賣得出去,所以看似房價上漲帶來了很多浮盈,大家賬面上都有很多資產,但當需要用現金的時候,其實很難變現。


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