央行銀保監會緊急下令:銀行切割房地產(圖)

2021-01-06 10:12 作者: 財經冷眼
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【看中國2021年1月6日訊】過去幾年,每逢跨年或者農曆新年,中國央行總會宣布降准,釋放流動性來應對春節現金支付需求。然而在2020年底,央行不但沒有降准,央行和銀保監會還聯合發文,要求銀行收緊房貸貸款!這釋放出的是什麼信號呢?難道中國政府真的要開始從房貸入手,徹底刺破樓市泡沫?還是說央行這次徹底沒牌打了,未來避免銀行系統流動性和債務失控,被迫限房貸?拆東牆補西牆呢?我們先來看一下具體的情況。

2020年12月31日,央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(以下簡稱《通知》),建立了銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。這是繼前不久監管部門出臺「三道紅線」房企融資新規後,房地產金融政策再出重磅新規。《通知》,而且這個通知是自2021年1月1日起實施,也就是說現在已經正式施行了。

2020年底中國央行和銀保監會聯合發文要求銀行收緊房貸貸款
2020年底中國央行和銀保監會聯合發文要求銀行收緊房貸貸款(網路圖片)

這個通知的主要意思簡單來說,就是為各大銀行的「房地產貸款規模佔比」設置了「兩道紅線」。這兩道紅線分別為「房地產貸款佔比上限」和「個人住房貸款佔比上限」。

中資大型銀行(比如常見的四大商業銀行等)佔比是最高的,房地產貸款的比可以到40%,而一些中型銀行(平安招行等)上限是27.50%。總而言之就是銀行級別越小,能發放的房地產貸款佔比就越小。

中央要調控樓市,首先要打擊的就是進入樓市的資金,而銀行的貸款首當其衝。2020年9月份就有風聲傳出,要求銀行本年度「新增涉房貸款」佔「全部新增貸款」的比例不能超過30%,但當時沒有正式的文件出臺。而現在這個規定正式出來了。

根據央行的貨幣政策執行報告,截至今年三季度末,房地產貸款佔比為28.8%,個人住房貸款佔比為19.8%。雖然整體沒有越過央行劃定的紅線,所以有人就倉促得出結論,認為房地產的貸款佔比目前整體來說是安全的,不存在風險,不要被央行的政策嚇到了。那情況真的是這樣嗎?

姑且不說建設銀行和郵儲銀行,以及招商銀行、興業銀行都越過了這道紅線,這還是在去年房地產受到疫情衝擊的影響之下發生的。如果明年中國經濟加速恢復,導致房產投資過熱,貸款超出這道紅線怎麼辦?這種可能性非常大。所以,預先設置這樣的紅線,就是防止信貸資金大幅流入房地產。而過去,中國的房地產貸款比例確實在飛速上升,在2015-2017年,銀行系統每年新增貸款的60-70%都湧向了房貸市場。這也驗證了這次限制貸款流入房地產的必要性。

意思很明顯,就是以後銀行房地產貸款和個人住房貸款,均有上限,不得突破。地產商的開發貸款以及家庭的住房貸款都被限制死了,可以說這就是大殺招。

為什麼要突然對銀行系統中的貸款比例做出限制?其實,央行的公告中已經把目的說的清清楚楚了。注意看這句話:「為增強銀行業金融機構抵禦房地產市場波動的能力,防範金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險」,翻譯成人話就是說,房地產的風險已經越來越高了,要防止房地產垮塌把銀行帶到溝裡去。

過去二十年,中國的房地產突飛猛進,讓很多人形成了一種錯覺,中國的樓市將永遠漲!就像現在形成的錯覺,美國的股市永遠牛一樣,已經形成了一種信仰。所以,很多人將自己的全部資金投進去,而且很多還加上了阿基米德式的槓桿,唯恐比別人少賺了一分錢。但是,他們沒有看到這樣做的背後風險,沒有看到樓市和股市不可能違背經濟規律,一直漲上去。哪怕是在疫情之下經濟蕭條,也不顧資產價格是由印鈔放水推動這樣的事實,還是對樓市抱有毫不動搖的信仰,這就容易出問題。

我們看到這次出的通知裡有一句話,「增強銀行業金融機構抵禦房地產市場波動的能力」。什麼叫波動啊?大家意識到這整個問題了嗎?向上波動當然沒問題,銀行和樓市都皆大歡喜,比如現在南方比較活躍的城市深圳和東莞,拿下了2020年樓市增長的冠軍和亞軍。但是,注意這說的是南方的城市。那我們看一下北方的城市呢?不管是大城市天津、北京、石家莊,還是中小城市青島、廊坊、濟南,去年二手房隨便的跌幅就是10%以上,天津的跌幅在20%以上,廊坊甚至腰斬了。這種向下的波動是不是也算波動?未來如果波動到了深圳、東莞這樣的南方城市怎麼辦?無限加槓桿買房的家庭,能經受得住這樣的波動嗎?以房產為抵押房貸的銀行能經受得住這樣的波動嗎?

不僅是這次的文件裡明確告訴了風險,而且銀保監會主席郭樹清在今去年也是多次提到了貸款過分集中於銀行的風險。郭樹清近日又撰文指出,目前,我國房地產相關貸款佔銀行業貸款的39%,還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。可以說,房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」,要堅決抑制房地產泡沫。

郭主席的數據當然是比較靠譜的,他說中國房地產相關貸款佔銀行業貸款的39%。而且,這些僅僅只是銀行的信貸資金,如果算上房企自行發行的債券,融資的股權,還有房產信託等通道業務等影子銀行的資金,全國流入房地產的資金到底有多少?

除此之外還有很多挂羊頭賣狗肉的資金,很多也是偷偷流入了房地產。比如說消費貸、經營貸、信用卡套現等等一些野路子炒房。信用卡炒房的案例已經給大家說過很多次,典型的就是歐神教年收入只有30萬的家庭,去貸款1000多萬炒作深圳的房子,年還房貸高達80萬。

直接用經營性貸款去炒房也非常普遍,去年經濟受到疫情衝擊比較嚴重,很多外貿企業難以為繼,於是很多小老闆等私營企業主,利用政府鼓勵銀行讓利實體企業,扶持實體企業的貸款資金,去違規炒房。深圳房價去年兩波脈衝式的上漲就是資金違規流入炒作的結果。東莞就更不要說了,實體經濟慘淡,但是深圳周邊東莞的房價居然獲得了漲幅榜亞軍的頭銜,大家以為這些錢是從哪裡過去的?各種經營貸和消費貸功不可沒。

所以,如果加上這些利用消費貸、經營貸等各種違規流入房地產的資金,還有表外的各種信託、證券等灰色資金,房地產獲得的資金,非常可能已經超過了金融體系的50%。這是一個非常恐怖的比例,遠遠超過郭樹清說的信貸資金的39%,真正的佔到了半壁江山。

從過去百年的金融發展史來看,房地產歷來就是金融危機的導火線,這和買房的抵押貸款模式有很大的關係。如果房價上行,這種抵押關係是健康的,抵押物不會減值。可是一旦房價下跌,就會存在抵押物價值不足,需要追加抵押物的風險。如果這個時候房主選擇斷供,銀行的風險就會被急劇放大,典型的就是美國的次貸危機拖垮雷曼兄弟、房地美、房利美等金融機構。當然,還有當年日本房價暴漲導致的日本經濟危機。這都是不遠的例子。郭主席當然明白這中間的厲害,所以去年不斷敲警鐘,繼地產開發商的三道債務紅線之後,現在又出臺一個房貸佔比的兩道紅線,就是防止中國的房地產步日本、美國樓市拖垮銀行的後塵,防止這個灰犀牛導致中國的金融危機。

過去,世界上總共產生了100多次金融危機,其中80%和房地產有關。最近的一次是2008年,所以現在直接通過行政命令的方式,直接通過放貸上限紅線來壓制銀行系統,相當於給銀行戴上一個緊箍咒。很多時候經濟越是蕭條,這種利用高槓桿炒房的行為越是火熱,加上中國人對房子的痴迷,50%以上的金融資金流入房地產,這種高風險炒樓行為的負面作用怎麼形容都不過分。

對於房地產會衝擊金融系統,其實中央的監管部門也是早有提防的。在2018年發布的《中國金融不良資產市場調查報告(2018)》中,對中國銀行系統做了一個壓力測試報告。報告顯示,如果房價下降20-30%,銀行系統將會面臨著顯著的壓力。也就是說,這基本就是銀行系統能承受壓力的臨界點。當然就是說,中國樓市下跌這麼多是有可能的。其實就是提前做了一個沙盤推演。

現在可能已經快到了這樣的臨界點,所以央行的銀保監會才緊急出臺措施來限制房地產貸款佔銀行貸款的比例。當然,這種限制也是為了防止樓市的資金掏空僅存的一點居民儲蓄,讓中國消費內循環的計畫泡湯。

2020年最後一天,中共央行和銀監會突然下發房貸集中管理通知,這裡可以推出幾點:去年的房貸數據已經讓央行和銀保監會感到不安了,對房地產灰犀牛拖垮銀行的擔憂越來越重,所以緊急出臺這個措施。同時,壓制資金流入房地產,可能是為明年政府以及企業債券發行留下資金,銀行的貸款如果都流入了樓市,債券市場明年怎麼辦?政府債和企業債沒人買,可能會導致地方財政破產的風險,也可能會發生比2020年永煤債違約更大的債券風險。當然,拉動經濟增長的基建也需要資金,消費也需要資金。整體資金有限,只有五個蓋子。但是要蓋十個桶,僧多粥少,都吃不飽。這就是本次央行、銀保監會放大招的主要原因。這一桶冰水潑下來,明年南方樓市上漲的空間基本被限死了。是否會步北方城市的後塵,還需要觀察!

責任編輯:宇真

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