中國一個百強房企典型的死亡案例(圖)

發表:2022-02-20 08:52
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光耀地產的死亡案例也頗有代表性。
光耀地產的死亡案例也頗有代表性。(圖片來源:Adobe Stock)

【看中國2022年2月20日訊】心懷憂懼的萬科,一直想給房地產市場劃時代。2014年底,王石說,「黃金時代退出,白銀時代到來」,這話影響力很大,爭議也很大。

2018年,接班王石的郁亮,也開始焦慮起來,在萬科的秋季例會上,鮮紅的背景上「活下去」三個大字異常顯眼。

在形勢還一片大好的時候喊這句話,大家群嘲萬科「製造焦慮」,有人甚至覺得當時房地產還在鑽石時代。

直到2021年的時候,郁亮再次發言,房地產已經進入管理紅利時代,這話也被解讀為房地產進入青銅時代。

結果這兩天,萬科的內部會上,郁亮再次發言,房地產進入「黑鐵時代」。收入下降、利潤下降、工作難度和強度上升,郁亮自曝,訂機票都已經不訂頭等艙了。反正要麼活,要麼死。

被傳裁員的河南建業的胡葆森也在內部會上說,「對已經躺平的房企來說,黑鐵時代都不是了」,暴雷的企業一個接一個,在說白銀時代的時候,王石擔心「下一個倒臺的是萬科」,而無論是青銅還是黑鐵,郁亮的「背水一戰」為的還是那三個大字,「活下去」。

萬科憂慮的「生死問題」,一直在上演。

最近,與萬科同在深圳的百強房企光耀地產,因拍賣資產再次回歸大家的視線,其死亡案例也頗有代表性。

光耀地產知名度不算高,是潮汕商人郭耀名在2002年才成立的公司,專注於惠州,開發了「荷蘭水鄉」、「荷蘭小城」、「荷蘭堡」等一系列的項目。

惠州比鄰深圳,在惠州蓋房賣給深圳人這門生意,一直都有,但是在千禧年後,不少項目爛尾,光耀地產也在臨深片區搞了一個光耀城,眼瞅著要爛尾,這要是爛尾了,公司基本就完了,結果,靠幾句話給救過來了。

「先生的湖」策劃案橫空出世,文青範兒贏得了深圳人的青睞,「魚什麼時候來是魚的事,先生什麼時候來,是先生的事」等一系列廣告語到現在來看,仍能迷住不少人。

就靠這幾句話,光耀地產一炮而紅,項目連續3年成為了銷冠,2008年收入才只有7億,而隨後3年間光耀城項目就賣了40億,光耀地產收入衝刺百億。

吃到了甜頭,光耀地產開始主打「候鳥度假地產」,不僅從惠州走進了深圳,還從長三角進軍多個城市,甚至在韓國的濟州島,還搞起了「中國城」。

收入越來越好,花錢更是不在話下。

融資、拿地、搞大項目,高槓桿、高週轉加持,2011年,成立不到10年的光耀地產,進入了全國百強房企之列,也迎來了自己的黃金時代。

風光的郭耀名也開始進軍「美麗事業」,先是贊助了中國模特新面孔大賽,又冠名了世界模特小姐中國區總決賽,無論是靠情懷還是靠選美,光耀地產終於還是達到了自己的巔峰。

這時候就該考慮上市了。

2009年,光耀考慮借殼,結果泡湯,2011年,機會又來了,上市公司新都酒店的控股權轉到了光耀地產手裡,如果能注入資產借殼上市,那郭老闆的願望也就得逞了,可惜,房地產監管太嚴格,恆大沒搞定的事,光耀自然也搞不定。

想通過上市建立一個融資通道的路子基本沒戲了,這時候,光耀的資金面驟然縮緊。

原來為了衝擊上市,郭耀名到處融資借錢,甚至直接在上市公司佔款,同時公司的大項目也佔款不少,按他的計畫,上市就能解決這些問題,所以基本是搏一把的思路。

可惜,上市不成,借的錢還需要還,結果資金鏈緊繃,後來因為債務訴訟進入失信名單,又被金融機構內部拉黑了,正兒八經的渠道已經借不到錢了。

按說認賭服輸,清資產還債唄,但這位潮汕地產大佬選擇再搏一把,怎麼辦呢?借高利貸。

結果可想而知,很快就暴雷了。

本來2-3個月的借款,戰線拉長,到討債的上門,民間借貸10多億,利息也滾了10多億,這時候郭耀名對外宣稱的是,再找到3-5億,補上資金缺口,光耀就能活過來。

話說得好聽,但債權人們很快發現,這大老闆已經跑香港不回來了。

實控人跑路,最終光耀地產在2017年申請破產重整,負債100多億,爛尾項目又坑了購房者數十億,到申報債權時,總額達到了212億,為了找到郭耀名讓他還債,還發布了160萬的懸賞。

重整4年,光耀地產也沒能等來白衣騎士,2021年中,光耀正式破產清算,宣告「死亡」。

光耀地產的遺產還剩下點什麼呢?

第一批拍賣資產,包含土地、辦公樓、商鋪、車位等17個項目,最貴的是在深圳的辦公樓,1億起拍,最便宜的車庫,只要41萬,起拍總價約5.5億。

第二批將要拍賣的是核心資產翡儷港項目及「東平C-04號地」,評估總價3.99億隨附復工復建的條件,後續還有車輛、股票、股權投資等等。

但是,情形非常不樂觀:

● 地拿得早,剩餘期限不多,所以只有一塊價格較低的地塊有人報名;

● 商鋪、住宅不少都沒有證,又是一灘沒人趟的渾水;

● 二手車就更甭提了,貶值飛速;

● 而新都酒店已退市進入新三板,當初1.35億買的股票已經跌了70%;

● 至於股權投資,旗下多家公司已經分別破產了……

● 而爛尾樓的拍賣,還有隨附的復工復建的條件,買資產就得繼續投資蓋房子,這行情,誰買啊?

拍賣不成,面對的將是20%的降價。清空家底的爛資產和上百億的債務,債權人回本無望,這些債權可能終將打水漂。

光耀地產是少有的死於黃金時代的百強房企,但基本問題是一樣的,可惜,他們的教訓卻沒什麼人吸取。

那時,大家都在幹啥呢?

拚命地加槓桿。

在房地產黃金時代,加槓桿是發展和擴張的利器,發債、銀行、信託,能上的手段全上,就連最危險的民間高利貸,那都不手軟,「房價在上漲,很快能賺回來」,地方的小房企在衝擊百億,百億房企在衝擊千億,而已經超過千億的,則是在比誰更接近萬億,當老大可是會上癮的。

在那個時候,如果有人提議控制負債,就會被認為,非常愚蠢。

但是,遇到監管,就立刻萎靡起來,無論是去槓桿還是三道紅線,每一次的政策大變動尤其是融資政策的變動,對於房企來講,都是一個生死局,而命運從黃金時代已經注定。

2021年更慘,規模房企銷售業績無論是金額還是面積,雙雙負增長,這是近10年以來都未曾出現過的狀況。

營收不行,利潤自然也跟不上。

截至目前,A股房地產行業下63家上市公司發了業績預告,淨利潤預虧的公司有29家,最高虧損總額963.41億,其中有15家公司的虧損規模超過10億。

這些預虧大戶,還都挺眼熟的。

● 目前的「虧損王」華夏幸福,從債務違約到債務重組,雷爆得不小,至今仍有3877億總債務、2192億的存續金融債務和累計627.5億的違約債務;

● 千億房企藍光發展無懼「三道紅線」融資拿地,結果僅一年的時間,就暴了雷;

● 作為大佬中的大佬,解散了泰山會的盧志強也沒遭住,旗下的泛海控股也走進了債務漩渦,揮淚甩賣。

● 而與他們一起走入自救程序的,還有富力、花樣年、中國奧園、當代置業、祥生地產、佳兆業、陽光100、新力控股、建業......

這些還不是全部,名單一直在更新,降負債成主流,「保交樓」被放在首要位置,但是多年的累積,又豈是朝夕就能完成的。

2022年,房企是走出至暗時刻,還是走進更暗時刻?

前景並不明朗,限制政策未松,房企的雷還在爆,一些城市的房價倒是已經下行,對於房企來講,考驗不小。

可這時候很多大老闆想的是啥?估計還是覺得,再借給我點錢,我肯定能緩過來。

責任編輯:辛荷 来源:大貓財經

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