房地產市場:以為總不至於的事一步步成真了……(圖)

2022-05-23 09:14 作者: 包叔
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【看中國2022年5月23日訊】今年3月,一位天津星耀五洲琥珀銀灘的業主給領導留言,說自己舉全家之力在融創星耀五洲買了一套房。原交付日期是2021年11月15日,但項目停工後卻遲遲不復工。

這位業主現在住租房。家裡癱瘓的父親和女兒都由母親一人照顧。日子艱難如此,她迫切希望項目能盡快復工、交房。

天津津南區回覆說,項目已經復工。就在當月,執法部門來到工地門口,要求施工方進場復工,沒想到被當場拒絕。執法部門的人大怒,把工地大門直接撞開了。

星耀五洲的故事,細細說來跟鴨頸一般長。它的上一個老闆叫顏語,2007年,這個雲南商人一擲千金,以62.9億拍下當時的天津地王。

在北京星河灣會所裡,筆者曾跟顏老闆吃了個飯。這個狂人說要在天津複製迪拜的世界島,復原「五大洲風情」:做個世界級的觀光勝地。

提出宏願沒過兩年,星耀就因為資金不足開始中斷建設,停止交房,並最終爛尾。

2017年,另一個狂人、我們的老朋友孫大聖用102億的代價,收購了這個項目80%的股權。孫大聖大手一揮,腐朽似乎要化為神奇了。彼時,融創認為這個項目會是他們登頂排行榜的助推器。現在,它是融創華北區域最大的負資產。收購的錢是借來的:一年的資金成本就20個小目標。

項目施工方是中建二局。沒有錢支付工程款,融創就用商票。中建二局後來發現,手裡的商票根本兌付不了,於是停工了。融創的人盤點了一下:十幾個項目的利潤填進去,也蓋不住星耀五洲一個坑。

原因很簡單,房子賣不出去。去年,天津樓市極度慘烈,這個項目的總銷售額還不夠還利息。

慘烈的不僅僅是天津,也不僅僅是融創。今年前四個月,中國排名前五十名的開發商,收穫了一份很慘的成績單。筆者看了一下,情況最好的是深耕北京的國企首開,銷售額同比下降了20%。最糟糕的是恆大,同比下降了近一倍。

長長的的成績單上,沒有一個正數!

1

前幾天,河南一個開發商朋友提到了一組數據。今年第15週,鄭州新房成交量是1258套,而二手房成交了1763套。

這是一個顛覆性的信號:歷史上第一次,鄭州的二手房成交量超過了新房。

過去一年經歷了水災和數次疫情的鄭州,是中國第一個給樓市鬆綁的省會。3月份政策公布後,有機構監測發現,鄭州的市中心區域的周均客戶來訪量由10組提升到50組,周均成交由3套增加到8套。但是到了下半月,數據又開始下降。到了4月,數據回到了政策公布前的水平。

河南的其他市,紛紛跟進了鄭州的政策。但他們比鄭州還慘,政策泥牛入海,連個水花都沒有。朋友在許昌的一個項目,整個四月份賣了十套房子:不到去年同期的三分之一。

在過去,鄭州每賣6套新房才能成交1套二手房,現在,買房人都只敢買現房和准現房,或者乾脆就買二手房。現房銷售,以一種意想不到的方式,這樣來臨了。

開發商們翹首以盼的「五一」假期,碧桂園一個項目打出98折優惠,加送車位;另外一個開發商,喊著要贈送一年物業費;綠都把首付門檻降到了1萬元;國泰紫荊園項目,甚至揚言可以0首付。

然後就是,「五一」假期第四天,鄭州市通報了2例新增確診病例。房地產市場,又一次悲壯熄火。

和鄭州一樣焦慮的中心城市很多,比如東北地區最重要的城市瀋陽。瀋陽的放鬆政策,比鄭州晚了兩個多月,但他們拿出了幾乎能拿出的所有手段:增值稅5改2、三孩送房票、二套房降首付、降低契稅、下調房貸利率……

剛剛過去的四月份,瀋陽的新房成交量是16萬平方米。我看了下,瀋陽的庫存是:1631萬平方米。

這幾天,炒房之都杭州也加入了放鬆調控的行列;蘇州則第二次加碼了放鬆政策;就連標兵城市長沙和海口,也放下了身架,重新對房地產和顏悅色——誰能想到,就在四年前,長沙還把炒房客視作階級敵人。

地方政府感覺無力,開發商更是力不從心。想來想去,也只剩下降價這一招了。2018年的時候,降價還是個別開發商個別城市的選擇。現在,這幾乎是所有人有目共睹的事情了。

瀋陽的新房成交均價降到了11531元,同比去年下降了5%;在天津,有人列出了房價跌得最慘的小區排行榜,位列其中的小區數:296個。

2

過去幾個月,老孫挨個拜訪四大AMC(國有資產管理公司),融創總裁也南下天津和廣西討債。

3月23日,融創公布了債券的展期方案。融創的員工乃至很多同行,當時都認為它不會走到最糟糕的地步,因為好消息太多了。國家金融委以前所未有的語氣說,要及時研究和提出防範化解房地產風險應對方案。緊接著,各個部門爭相釋放了一些好消息。但融創的銷售,已經回不去了。這個市場下,沒有多少購房者敢買民營房企的房子。

5月12日,融創未能支付一筆2947萬美元的美元債利息。他們正式違約了。

那麼多好消息,那麼多努力,並沒有換來一個不一樣的故事。

今年「五一」剛過去,一家龍頭開發商匯總了一下濟南城市公司的銷售數據。對比後發現,今年「五一」假期的表現慘不忍睹,比去年下降了70%。

他們的負責人於是到一個剛需大盤摸了下底。項目的客戶大多是在濟南高新區從事網際網路行業的年輕人。這批年輕人剛擁有人生第一套房子。但最近他們經常討論的話題,不是生兒育女,不是星辰大海,而是:斷供。

前幾天,中泰證券首席經濟學家李迅雷發了一條微博,他說看到4月份的金融數據後發現,居民還房貸的金額比借房貸的多。

勢頭的確不太對。過去大家在星巴克聊的,都是幾個億、比特幣、元宇宙。現在有網友去星巴克,聽到兩個人在聊如何續上社保。

「五一」假期前,上海同策二手房給所有員工發了個通知,表示從3月開始,上海疫情對公司造成了重大影響,公司出現嚴重虧損。從5月起,所有員工停工:公司暫停支付工資和社保。

他們在上海有400多家門店,3000多員工。

5月21日,李克強總理主持召開穩增長穩市場主體保就業座談會,說要穩地價穩房價,保持房地產市場平穩健康發展。幾個月之內,他兩次提到,要支持居民合理住房需求。

去年到今年,房地產面臨的是從未有過的局面。大半年前,他們知道了什麼叫雷霆萬鈞,最近幾個月,他們又嘗到了春風化雨。用張愛玲在《小團圓》裡的話說就是:以為總不至於的事,一步步成了真的了。

這幾天,對樓市最重要的利好消息,就是央行降息了。融創違約三天後,央行宣布下調首套房貸款利率20個基點。

房地產歷史上每次起起落落,我們都能在央行的政策裡找到答案。努力後一場空的地方政府,更是踮著腳等著央媽來解救。

降息政策出來後,有網友算了一筆賬。如果貸款100萬,按照新的利率政策,未來30年可以少還4萬塊。這些錢平均到每天,正好夠吃個煎餅果子。

筆者的好友獸爺堅定地認為,央行是在對自己的煎餅攤「精準放水」……​​​​

責任編輯:宇真

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