“金九银十”地产旺季来临 调控是否有效(图)


房地产市场再度迎来金九银十季节,迎来密集调控
房地产市场再度迎来金九银十季节,迎来密集调控。(图片来源:Getty Images)

【看中国2017年9月24日讯】目前,中国房地产市场再度迎来金九银十季节,传统的行业旺季。而实际上,今年以来,伴随地产去库存,加杠杆,降首付等措施的出台,在一二线等主要城市房价出现飙涨,尤其是上海、深圳的房价,涨幅翻倍。

在此背景下,须知,上海、深圳等超级大城市实际是限购没有被放开的情况下发生的。一线城市的房价引爆二线城市地产激情,杭州、武汉、天津等纷纷上扬,在此背景下,部分城市再度使出调控政策。但是行业旺季来临,老调控办法有用没有?还是一个问号。

但是有一个城市GDP增速在全国居前,而房价却维持温和上行节奏,没有出现其它城市的疯长,这个城市就是重庆,有重庆官员认为:目前全中国大约有13万多个房地产公司,按13亿人口折算,平均每万人就有一家房地产公司,每3,000户居民就摊一家房地产公司。而在重庆,在3,100家房地产公司中,95%的房地产开发、建设以及销售,都集中于500家公司。也就是说,剩下的1,600家公司,实际上就是空壳。重庆也一样。过去这些年,形成了3,100个房地产公司,全市人口3,100万人,也是平均每万人一个公司。在这一情况下,3年关掉1,500个。

开发商的确到了做减法的时候,全国13万家房地产公司,每三千户居民就有一个,这的确太夸张了。要么合并、要么转型、要么变成空壳公司,要么注销,这是未来的方向。小的房企,将因为没有规模优势逐步沦为项目公司,最终消失。目前央企的房地产企业在合并,民间的大房企(比如恒大和万科)也在合并,不做大,只能等着被人收购,或者死亡。

中国国有土地部门在进行土地开发招投标时,一拍可以拍出一平方米3万、5万,那么这个房子建起来之后肯定就会变成一平方米8万、10万,因为一般房价都是地价的两到三倍。问题是,买土地的房地产商的资金来源,其实是要预警的。比如说一块地拍了20亿、30亿的资金,如果你的资金来源100%是信讬资金,那么其背后就是15%的利息。如果你的资金来源是高利贷,那么20亿的地价,5年后就可能会变成50亿,你把房子建起来后,50亿就会变成100亿。其结果就是,这个房子要么坏帐,要么资金链断裂,要么就是不良炒作,房价炒到天上去。

在此方面,重庆目前执行的一项制度是:任何房地产商参与拍卖土地,都要对其资金来源进行审核,只要一经查实是资金来源中涉及高利贷,就取消其竞拍资格,这样就可能避免很多问题的发生。

比如,中国国有土地部门在进行土地开发招投标时,一拍可以拍出一平方米3万、5万,那么这个房子建起来之后肯定就会变成一平方米8万、10万,因为一般房价都是地价的两到三倍。问题是,买土地的房地产商的资金来源,其实是要预警的。否则,这个房子要么坏帐,要么资金链断裂,要么就是不良炒作,房价炒到天上去。

今年3月中共政府“两会”期间,重庆官员曾提出了两点看法:第一,首付贷是房价疯涨的重要推手;第二,如果用加杠杆的方式为楼市去库存,会给经济带来巨大风险。如果用加杠杆的方式去库存,会给经济带来巨大风险。美国次贷危机源头就是零首付,房价也就没头没脑地一两个月、三个月暴涨了30%、50%。这和去年股市高杠杆造成的3,000点到5,000点的后果是一样的。随后,有关方面禁止了首付贷。

随着房价不断攀升,管理层对楼市的忧虑在上升。但从热点二线城市出台的调控措施来看,地方政府普遍不愿意让楼市迅速冷下来。这两种矛盾的心态同时存在,相互交织。但理性派官员的观点,将逐步占上风,全国性的政策调控或许正在酝酿。最迟明年1月,楼市将有明显的降温。

重庆楼市供应量非常大,人口增长一般,所以这个城市房价上涨不太明显。从投资角度看,至少三五年内效率不会太高。

北京、上海、深圳楼市正在接近“美元顶”,美元顶也就是说在未来三五年之内,以美元计价可能不会有太大涨幅了。是否会出现“人民币顶”,关键看政策、货币供应量和利率。四季度,人民币贬值压力会比较大。马上到来的四季度,或许是比较激进的炒房客降低杠杆的最后时机,如果迟疑或者继续加杠杆,很有可能被薅羊毛。目前热点城市这种疯涨态势,很难持续到12月以后。


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