「金九銀十」地產旺季來臨 調控是否有效(圖)


房地產市場再度迎來金九銀十季節,迎來密集調控
房地產市場再度迎來金九銀十季節,迎來密集調控。(圖片來源:Getty Images)

【看中國2017年9月24日訊】目前,中國房地產市場再度迎來金九銀十季節,傳統的行業旺季。而實際上,今年以來,伴隨地產去庫存,加槓桿,降首付等措施的出臺,在一二線等主要城市房價出現飆漲,尤其是上海、深圳的房價,漲幅翻倍。

在此背景下,須知,上海、深圳等超級大城市實際是限購沒有被放開的情況下發生的。一線城市的房價引爆二線城市地產激情,杭州、武漢、天津等紛紛上揚,在此背景下,部分城市再度使出調控政策。但是行業旺季來臨,老調控辦法有用沒有?還是一個問號。

但是有一個城市GDP增速在全國居前,而房價卻維持溫和上行節奏,沒有出現其它城市的瘋長,這個城市就是重慶,有重慶官員認為:目前全中國大約有13萬多個房地產公司,按13億人口折算,平均每萬人就有一家房地產公司,每3,000戶居民就攤一家房地產公司。而在重慶,在3,100家房地產公司中,95%的房地產開發、建設以及銷售,都集中於500家公司。也就是說,剩下的1,600家公司,實際上就是空殼。重慶也一樣。過去這些年,形成了3,100個房地產公司,全市人口3,100萬人,也是平均每萬人一個公司。在這一情況下,3年關掉1,500個。

開發商的確到了做減法的時候,全國13萬家房地產公司,每三千戶居民就有一個,這的確太誇張了。要麼合併、要麼轉型、要麼變成空殼公司,要麼註銷,這是未來的方向。小的房企,將因為沒有規模優勢逐步淪為項目公司,最終消失。目前央企的房地產企業在合併,民間的大房企(比如恆大和萬科)也在合併,不做大,只能等著被人收購,或者死亡。

中國國有土地部門在進行土地開發招投標時,一拍可以拍出一平方米3萬、5萬,那麼這個房子建起來之後肯定就會變成一平方米8萬、10萬,因為一般房價都是地價的兩到三倍。問題是,買土地的房地產商的資金來源,其實是要預警的。比如說一塊地拍了20億、30億的資金,如果你的資金來源100%是信託資金,那麼其背後就是15%的利息。如果你的資金來源是高利貸,那麼20億的地價,5年後就可能會變成50億,你把房子建起來後,50億就會變成100億。其結果就是,這個房子要麼壞帳,要麼資金鏈斷裂,要麼就是不良炒作,房價炒到天上去。

在此方面,重慶目前執行的一項制度是:任何房地產商參與拍賣土地,都要對其資金來源進行審核,只要一經查實是資金來源中涉及高利貸,就取消其競拍資格,這樣就可能避免很多問題的發生。

比如,中國國有土地部門在進行土地開發招投標時,一拍可以拍出一平方米3萬、5萬,那麼這個房子建起來之後肯定就會變成一平方米8萬、10萬,因為一般房價都是地價的兩到三倍。問題是,買土地的房地產商的資金來源,其實是要預警的。否則,這個房子要麼壞帳,要麼資金鏈斷裂,要麼就是不良炒作,房價炒到天上去。

今年3月中共政府「兩會」期間,重慶官員曾提出了兩點看法:第一,首付貸是房價瘋漲的重要推手;第二,如果用加槓桿的方式為樓市去庫存,會給經濟帶來巨大風險。如果用加槓桿的方式去庫存,會給經濟帶來巨大風險。美國次貸危機源頭就是零首付,房價也就沒頭沒腦地一兩個月、三個月暴漲了30%、50%。這和去年股市高槓桿造成的3,000點到5,000點的後果是一樣的。隨後,有關方面禁止了首付貸。

隨著房價不斷攀升,管理層對樓市的憂慮在上升。但從熱點二線城市出臺的調控措施來看,地方政府普遍不願意讓樓市迅速冷下來。這兩種矛盾的心態同時存在,相互交織。但理性派官員的觀點,將逐步佔上風,全國性的政策調控或許正在醞釀。最遲明年1月,樓市將有明顯的降溫。

重慶樓市供應量非常大,人口增長一般,所以這個城市房價上漲不太明顯。從投資角度看,至少三五年內效率不會太高。

北京、上海、深圳樓市正在接近「美元頂」,美元頂也就是說在未來三五年之內,以美元計價可能不會有太大漲幅了。是否會出現「人民幣頂」,關鍵看政策、貨幣供應量和利率。四季度,人民幣貶值壓力會比較大。馬上到來的四季度,或許是比較激進的炒房客降低槓桿的最後時機,如果遲疑或者繼續加槓桿,很有可能被薅羊毛。目前熱點城市這種瘋漲態勢,很難持續到12月以後。


歡迎給您喜歡的作者捐助。您的愛心鼓勵就是對我們媒體的耕耘。 打賞

看完這篇文章您覺得

評論


看中國版權所有 Copyright © 2001 - Kanzhongguo.com All Rights Reserved.