2015-2018 谁是了这一轮房价暴涨的推手?(图)

2018-05-20 10:45 作者: 莱辛

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(Getty Image)

【看中国2018年5月20日讯】本轮房地产波澜壮阔的大牛市(2015-2018年)是政策刺激的结果,当然,这届人民不行,整天只知道抢房炒房,导致房价暴涨,导致更多的人买不起房。

楼市本来很平静,因为政策性救市而沸腾。成都全民抢房,愈演愈烈......一发而不可收拾。

众所周知,作为房地产核心要素的土地是政府垄断供应。只要土地私有化,土地自由交易,一切问题都解决了。一旦一个东西被专营作为财政收入的工具,那价格一定会被充分利用。盐只吃一点被专营,民众都吃不起,更何况土地这个大的东西。

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2014年的时候,楼市持续低迷,老业主要求退房的,砸售楼处的事件层出不穷;四年后的今天,各地都在抢房。房价的涨跌改变人们的预期和行为。

这四年来,中国的基本面发生变化了吗?如果说基本面发生了变化,那么,是变差了,经济增速下滑,人口老龄化比以往更加严峻。基本面差不影响房价上涨,一家公司基本面糟糕,股价照样翻番上涨,一般是庄家操纵的结果。那么,房价呢?也是有一股神秘的力量在操纵。

(3)

2010年到2014年,楼市熊市,最先挺不住的是政府,于是取消限购。取消限购是对的,因为限购是错的。限购限价限售没有一个政策是对的,全是反市场的。

到2014年底,除了北上广深以及三亚之外,其他41个城市实行限购全部取消限购,但市场波澜不惊,并未形成刺激作用。当然,限购也未形成打压作用,房价在限购中上涨。

一计不成又生一计,2014年到2015年,央行连续五次降准降息,商业贷款利率降至10年来最低值,搞大水漫灌式货币大宽松。这是本轮房价暴涨的主因,没有货币放水,就不会有这一轮的楼市大牛市。当然,不是降准降息之后房价马上上涨,市场有个反应和消化的过程。除了先知先觉者,人们还没从对楼市悲观的阴影中走出来。

由于楼市仍未见起色,于是政府加码政策刺激的强度。2015年3月,央行联合住建部等五部委发布楼市新政策,这就是著名的330新政:首套房公积金贷款首付最低下降到2成,而二套房首付下降到4成,个人住房转让免征营业税的期限也由5年下调到2年。

政府等于是民众喊话:快来买房啊,便宜了优惠了补贴了。

在种种政策刺激之下,深圳厦门等少数城市楼市率先复苏,而大多数城市的楼市仍处在漫漫熊市中,库存高企,风险累如危卵。于是加大剂量,“去库存”。自此各大城市从土地供应、住房信贷、税收优惠补贴、购房落户及市场监管等全方位刺激楼市。市民购房热情复苏升温。

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本轮房价暴涨发韧于2015年初的深圳。到2015年底和2016年初,扩展和传导到上海、厦门、合肥、南京、苏州、合肥等热点城市。2016年中至2017年初,北京及北京周边楼市暴涨。而三四线城市仍旧艰难地去库存。

于是政府又推出棚改货币化政策。棚改去库存模式,不在于棚改,而在于货币化。央行通过PSL(抵押补充贷款)向国开行发放贷款,国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款,地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款,地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款,国开行偿还央行贷款,形成资金流的闭环。

通过货币化补贴让被拆迁者获得巨额现金,被动进入楼市,加入购房人群。自此,大中小城市的楼市被全面激活,各项楼市刺激开始发挥效应,市民争相入市,楼市疯狂。2017年三四线城市房价暴涨。

通过去杠杆,将地方政府的债转为居民的房贷负担;通过去库存,将开发商的高库存变为居民的库存。

为了刺激楼市,政府使用了所有的政策工具,刺激政策之密集也是前所未有。可以说无所不用其极,把政策用到了极致,从而推高了房价。

如此之多的政策轮番上阵,再萎靡的市场也能被提振起来。

(5)

政府为什么要刺激楼市?因为2015年既遇到股灾,经济又有失速硬着陆危险,于是就通过房地产托住中国经济。房地产又一次成了经济救急的工具,就是任志强的“夜壶论”。

这20年,中国的房地产一直在刺激与调控的轮回中循环,基本都是运动式,政府有形之手在操控一切,中国楼市就是典型的政策市。

如果没有这么多政策强刺激,房价会疯狂吗?房子本来是用来住的,因为政策刺激而全民炒房的。

没有只涨不跌的市场,下一次楼市调整时,我们还有什么灵丹妙药?大家都对房地产已经上瘾,欲罢不能,似乎没办法摆脱房地产这个鸦片。所有楼市调控不是为了打压房价而是为了避免房价崩盘。

其实,中国楼市需要一次清算式崩盘才会真正回归理性。

90年代,日本房地产崩溃之后,日本经济并没有如体制内砖家所说日本经济在过去二十年陷于严重衰退,而是持续繁荣,日本创新能力甚至超过美国,因为日本人不炒房了,专心于创新了,而一个全民炒房的国家心态极度浮躁谁还潜心创新?

(6)

货币超发导致房价暴涨后有两种结果:一种是日本模式,房价跌回去;另一种是俄罗斯模式,房价永远涨,汇率一直贬。

中国会选择哪种模式?不用考虑,一定是选择俄罗斯模式,这是他们的政策取向所决定的,前苏联和俄罗斯一直是中国学习的榜样。他们小心翼翼地维护房价泡沫,不会主动刺破泡沫,坚决守住不发生系统性风险的底线,而房地产崩盘正是系统性风险。所以,别无选择,既然实的咱玩不了,当然只能玩虚的了。

我们还是持有房产,这么大天量信贷,货币贬值的趋势不会变。但不能重仓,不可追高,不可加仓。因为基本面很差,正如2015年上半年,经济基本面极度糟糕但股市很疯狂,这明显是不可持续的。

美国之所以牛气冲天,那是因为他们拥有无与伦比的创新能力;中国之所以牛气冲天,那是因为我们拥有无与伦比的宣传能力。

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既然货币已经没有信用基础,那么,我们应该持有和买入什么城市的房产?毫无疑问,一线城市或新一线城市,其他城市都不用考虑,坚决放弃。因为根据人口迁移规律,人口向优质城市流动的趋势不会改变。

一线城市由于控制人口规模,人口增速有所回落,而新一线城市都在抢人,放宽了落户的限制,买房有优惠,对创业更支持。这是人为政策因素造成的,而非人口迁移规律的反映,这种人口逆向流动属于人口流动临时性改道,这个扰动是暂时的。孔雀东南飞、春水向东流的总趋势是不变的。

近3年来,工作首选城市为北上广深的18到35岁青年劳动者的比例迅速下降,从2015年的65.8%下降到了2017年的46.5%。青年就业的选择向新一线城市集中了,这是一个非常重要的变化。一线城市是否被抛弃了?NO,一线城市还是首选,逃离的和没来的终究还是要来一线的,只是因人口控制而被冷落。当然,新一线作为仅次于一线城市的城市,如果没有能力在一线置业,可以退而求其次,在新一线投资买房也是一个不错的选择。笔者看好的10个新一线城市:成都、杭州、武汉、重庆、南京、天津、苏州、西安、长沙、郑州。但并不是说新一线可以超越一线城市,这个永远都无法企及,越是落户难的城市金量越高。


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