抽血3万亿,中国这些城市房价要凉!(视频)

2018-07-05 09:30 作者: 伪砖家说经济

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这两天听到很多关于棚改的消息:有的说国开行停止了棚改贷款的发放,有的说国开行棚改项目放款权收归总行,也有的说国开行开始减少发放货币化安置的棚改贷款……总之,一个比较明确的方向就是要给“棚改货币化安置”刹刹车。这回,三四线城市的房价怕是真得凉了。
这回,三四线城市的房价怕是真得凉了。(图片来源:Fotolia)

【看中国2018年7月5日讯】这两天听到很多关于棚改的消息:有的说国开行停止了棚改贷款的发放,有的说国开行棚改项目放款权收归总行,也有的说国开行开始减少发放货币化安置的棚改贷款……总之,一个比较明确的方向就是要给“棚改货币化安置”刹刹车。这回,三四线城市的房价怕是真得凉了。

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首先,什么是棚改?就是把城区里头一些年久失修的危房区拆除,然后重新安置住户。

那么,什么是货币化?之前重新安置,就是换到旁边或者其他地方,把大家都搬进去。现在很多地方是直接发钱,这就叫货币化。

拼一块就叫棚改货币化。

如果你在三四线城市买房、尤其是投资买房,要特别关注棚户区改造。

因为,近两年三四线城市房价上涨的最大动力,就是来自棚改的货币化安置资金,直接影响了商品房的供需关系,创造出大量的需求。

鱼的记忆只有七秒,但人其实也很健忘。本轮三四线城市的疯狂,让大家已经忘记之前无法去库存的悲凉。

在2015年以前,三四线城市的棚改,一方面规模不大,另一方面拆迁以后是以建设安置房为主。绝大部分都构不成对商品房的需求,库存积压严重。

而从2015年开始,棚改开始加大货币化安置的步伐,从2014年仅有9%到2015年的28%,再到2016年的48.5%,而2017年更是近60%的棚改进行货币补偿,加之平均每年600万套的拆迁速度,直接为市场短时间内创造了大量手持货币且原住房被拆的“刚需”。

这种情况下,供需的天平就由原来的买方市场倾斜成为卖方市场,原本积压的房子,突然就变得供不应求了,三四线城市各地的楼盘也开始纷纷涨价、排号,呈现一片热火朝天的景象。

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之前聊过,怎么判断一个地方房价涨不涨,基本看三点:短期看货币,中期看政策,长期看人口。

如果说M2是全国性行为,叫总体放水,那棚改货币化就是一种局部放水。不过呢,拆迁赔偿是笔巨款,地方政府拿不出来。于是一种叫做PSL(补充抵押贷款)的产品应运而生。

简单说,PSL就是央行印了一笔钱给国开行,国开行把这个钱借给地方政府,地方政府把这钱给了拆迁户让他们搬家。之后,地方政府把棚改的地卖了之后再还钱给国开行,国开行再把钱还给央行。

这笔钱的规模,到今年5月,PSL余额为30,978亿元人民币。也就是说,货币化棚改的本质就是向整个房地产市场凭空注入了3万亿左右的货币。

对于一线和强二线城市,货币化棚改是房价上涨的重要因素;但对于三四线城市那绝对是核心因素。三四线城市收入大家都懂就不说了,没有货币化棚改无数人这辈子都不可能买得起新房。

现在,如果暂停货币化棚改,那就意味着以上3万亿左右的现金要逐步被收回,而且是定向从房地产市场收回,这无异于釜底抽薪,三四线城市房价要崩。

当然,以政府历来的风格,不会这么直接粗暴。但是这一趋势已经形成,三四线城市的房价拐点即将出现。

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政府算准了,老百姓买涨不买跌的心理,透过这一轮全国普涨,房地产去库存大有成效。

据新华网今年年初数据显示,2017年末商品房待售面积58,923万平方米,比上年末减少10,616万平方米,其中,商品住宅待售面积30,163万平方米,减少10,094万平方米。

去库存,当然主要去的就是三四线城市的库存,任务完成的非常漂亮,而且还是把原本卖不出去的东西加价卖出去。

在这个时候,开始调整棚改政策了。今年开始部分城市已经在撤退,就是把棚改的“货币安置”换成了“实物安置”。比如山东,今年就出了文件。

现如今,中国人口更多地往资源丰富的大城市、以及城市群聚集。这样一来,年轻人口大量流出的3、4、5线城市,离开了棚改基本就要凉了。而且小城市未来是几乎没有二手房市场的,买定离手,都是刚需,想卖都卖不出去……

鉴于此,不管是自住还是投资,给大家几个小建议:

(1)如果在三四线城市有投资性房产的,在这个房价高点,可以趁热卖出了。

(2)没有的,不要眼红现在三四线城市房价的疯狂,然后就脑子一热冲进去。这些城市的房价只要一凉下来,谁都不知道能套几年。

(3)如果是在三四线城市买房自住的,尽量选大的开发商,这样安全些。因为整个去杠杆的大环境,小开发商资金压力很大,万一资金链断裂,轻则交房延期,重则房子烂尾,没必要冒这种风险。


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