北京取消土地限价的真相(图)

作者:齐俊杰 发表:2019-01-14 08:03
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前天北京传来消息,2019年准备第一次拍地,说位于朝阳区孙河的两块住宅用地拟于近期挂牌出让,并且两宗地块均不设定住宅销售限价。这一下又让很多小伙伴不淡定了,北京一项是这波调控的风向标,也是全国楼市调控最为严格的地方,如果北京放松,那么这波楼市调控也就基本到头了。但真是如此吗?
北京传来消息,2019年准备第一次拍地。(图片来源:Getty Images)

【看中国2019年1月14日讯】前天北京传来消息,2019年准备第一次拍地,说位于朝阳区孙河的两块住宅用地拟于近期挂牌出让,并且两宗地块均不设定住宅销售限价。这一下又让很多小伙伴不淡定了,北京一项是这波调控的风向标,也是全国楼市调控最为严格的地方,如果北京放松,那么这波楼市调控也就基本到头了。但真是如此吗?

北京确实这几年以限竞房和共有产权房为主,去年一共卖了52块地,51块都是这两种房子,共有产权房大家都知道,就是你跟政府产权共有,价格只有房价总额的一部分,自己住一点不受影响,但出售或者出租将受到严格限制,这是践行房住不炒的全新试点。肯买共有产权房的人,基本认定为刚需,因为改善需求受限,投资需求也已经不存在了,至于限竞房的字面意思就是限制房价,竞拍地价,也就是说卖地的时候,我就把房价规定好,你们开发商自己看,谁能干这个生意谁就干,出多少钱买地,你们自己拿主意。限竞房还有规定,那就是限售,购房后5年不许出售,这种房子初衷是好的,控制住总价,防止房价再涨,限售也打击了投机炒房客。

但是也往往有两个问题,第一开发商意愿不足,房价封顶,这也就意味着收入封顶,但风险不确定,一旦高价拿地,到时候成本转嫁不出去。所以限竞房的土地拍卖经常遇冷,第二就是消费者不感兴趣,这里面有投资需求受限的事,也有地理位置问题,户型的问题,更担心质量,开发商在利润被压缩后,会不会偷工减料,这么想也是有道理的。

所以,北京的限竞房政策后来也就尴尬了,第一,土地供应指标没有完成,土地出让,同比2017年下跌29%,成交额1682.9亿元,同比2017年下跌40%。流拍率10%,创下2012年最高水平。第二,限竞房遇冷,2018年的限竞房卖掉不足2成,而今年是限竞房大量入市的一年,规模至少是2018年的一倍以上。

那么大家可以算算账,2018一年卖了3000多套,而今年加上去年没卖掉的,一共可能将有7-8万套,这个数字对比太过悬殊,第三纯粹的商品房供给不足,房价下降幅度有限。保障的归保障,商品的归商品,房东在参考市场因素的时候,不会参考保障房价格,所以尽管限竞房供过于求,但是也未对二手房市场造成实质冲击。

其实我们很早之前就谈到,限价的意义并不大,因为新房价格你能限制,二手房也是限制不住的,而大家心目中的房价第一参考因素还是二手房,所以从这个意义来看,我们的保障房供应,包括限竞房和共有产权房,从市场状况看基本够量了,实在没必要再继续加码下去了,已经超出了刚需的实际需求,如果再继续加码,一个是造成浪费,另一个会影响土拍,北京并不指望土地收入如何如何,但他会客观上拉低土地供应。不是不推地,是开发商无利可图不买了,这样北京的房源供应就上不来。这对于房价来说不是个好消息。

所以,及时调整政策其实是十分必要的,还是要调动开发商的积极性,让他们觉得可以有利可图,积极建房,这是很重要的,保证北京房源的充足供应,这才是降房价的根本之道。

从北京限竞房的销售来看,也出现了一定的分化,地段好的朝阳、海淀,销售很好,而大兴、房山、昌平等位置欠佳的地方,则相对冷清,可见购房需求还是有很大差异的。通常情况下,位置欠佳只能用质量和社区环境来弥补,但限竞房又注定了,后两者仍然是短板,所以这就跟需求不匹配了。我们说房住不炒,重点在住,如果开发商盖出来,卖不掉,没人住也将是个浪费。目测在2019年大量供给的限竞房必有一场大的厮杀,届时大幅降价促销恐怕在所难免。

未来北京这种超级一线城市,新房价格会出现一定的分化,保障房很充足,价格也会逐渐走低。而好的房子,豪宅的房子可能会打开限价,敞开供应,调动开发商积极型以增加土地和住房供给,平稳市场预期和价格。个别的房子可能卖出天价,但是大部分商品房,仍然会稳中有降,逐渐理性回归。

综合来看,打开土地限价并不可怕,价格根本就是限制不住的,像一线城市这十几年房价飙涨,主要原因就是忽略了供给和需求的平衡,总想以房控人,认为房价高了人就少了,但结果适得其反,房价高了,人更多了。后来限购也没用,变成了一场饥饿营销,反而炒的更凶了,现在刚刚找对方向,回到供需的基本逻辑上来,现在发现限竞房与需求不匹配,供需有再度失衡的风险,及时调整是很正常的。大胆预测,只要北京继续保持这种土地供应节奏,今年房价仍然是缓慢回落,幅度在10%左右。当然如果是刚需,可以考虑限竞房,今年必有价格大战,也许是不错的上车机会。

责任编辑:辛荷

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