法院拍卖房已经让中国房价跌回到了2015年(图)

2019-11-25 22:10 作者: 齐俊杰

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拍卖 房价 法拍房
法拍房的拍卖价格是市场价格一半。(图片来源:Adobe Stock)

【看中国2019年11月25日讯】法拍房拍卖价格是市场价格一半,很多房价已经回到了2015年之后,很多朋友产生了浓厚的兴趣,主要问题有2点,第一真的有这么便宜吗?第二法拍房能不能买,该怎么买?

首先,房子通常只有三种情况会被司法拍卖,(1)因债权纠纷无力偿还被拍卖的房(2)因罚没收的资产(3)无主资产被国家收回拍卖

其次,你得了解法拍房的价格形成机制,一次拍卖价格,基本上是按照评估价来敲定,一般不低于评估价的70%,但是要知道评估价就已经要比市场价低10-30%了,所以一套房子的一拍价,基本就是市场价60-70%左右,如果一拍没有拍出去,那么30日内,法院会安排二拍,价格也将进一步降低20%左右。所以二拍的房产基本都是市场价格的一半。

我们找了个例子,北京广渠门金茂府,这算是顶级豪宅了,房龄也比较新,2009年的,381平米的在售市场价5600万,而11月19日,法拍了一套382平米的评估价4949万,差不多是88%,一拍价是3959万,是市场价的70%,最后只有两个人竞拍,成交价就涨回到了4510万,相当于比市价低了1000万。打了8折拿下。

还有一个在团结湖的富力爱丁堡,这都是三环边上的房子,101米,1100万的市场价,评估价比市场价还高1176万,估计是有豪装。但是11月16日拍卖,一拍价只有753万,结果流拍了,二拍价是603万,最终只有一人出价,以603万成交。相当于市场价格54%,不算税费的情况下,几乎半价拿下来。所以法拍房肯定是便宜,但能便宜多少,就得看机会。价格降一半并非不可能。关键要看,有多少人看好这个房子,如果无人竞拍,那么捡漏的概率就比较大了。相反如果知名小区,关注度较高的楼盘,即使拍卖价降下来,最终成交价也会上去。

第三,法拍房能不能买,该怎么买?

大家都听说这么一个极端的例子,一个网友花了369万,抢下了一处市场价566万的房子,要过户的时候才知道,要交242万的税费,加在一起达到611万,比市场价还要高45万。

这就是法拍房的弊端,也是他之所以便宜的原因。

1、法拍房的税费,全部都是买家来承担,这个很好理解,卖家但凡还有钱,也不至于落到法拍的境地。法拍房也得遵循满五唯一的规定,对于那些多套房原值低的,税费可能会非常的多。如果这个房子之前还是由公司持有的话,那么税费可能还会更多,因为他被视为了经营行为,所以还要交一个土地增值税。所以,法拍房到底有多少税费,在你举牌之前,必须要了解清楚了。

2、你要提前了解,当地法拍房是否限购,比如北京法拍房同样限购,你如果举牌了,但最后没资格,人家也是不退你保证金的。同样限购的还有,广州、深圳、厦门、南京,但是上海杭州合肥就不限购。此外,还有是否支持贷款,各地方政策也都不一样,具体能贷多少,也要根据房子而定。这些都得提前找机构问清楚。

3、一定要实地看看房子,到底怎么样,房子朝向,是否有遮挡,了解房子的使用状况,一定要落实,房子里是否有租约,有的房子房主很坏,他明知道法院拍卖,故意把房子租给亲戚朋友,租约几十年,这样的房子你买到手了,也住不进去,法院只管过户,并不负责清人。所以有长租,里面住着人的房子一定不能要。

4、了解这个房子是否还有其他的工程款未结清,甚至是否做了多次抵押,有的房子不但在银行抵押,还在民间高利贷那里抵押,你买下来之后,天天都会有人上门催债。这样也会不堪其扰。

5、要了解原房主的身份职业,通常来讲,房屋之所以会被抵押或者没收的,大多是因为债务人无法履行到期债务,导致被债权人起诉、查封抵押房产,最终被法院强制执行拍卖,很多一部分是由于理财失败,资金链断链或者沾染高利贷跑路的,如果是普通做买卖失败,人品尚可还行。也就不用担心入住后会有什么麻烦的纠纷,但是,如果你不幸遇到流氓房主,可能会返回来闹事、找麻烦,就后患无穷了。

所以,综合来看,法拍房价格虽然便宜,但是里面的坑也不少,不过这些坑其实只要稍微注意一下就能避过。最简单的方法,你在当地找一家法拍房服务机构,花点中介费,基本就都能调查清楚了。淘宝上每个城市都有类似的服务机构可以去找。能让你避免很多的麻烦。如果这个钱都不想花,那就得自己知根知底,比如你跟要拍卖的法拍房是同一小区,或者隔得不远,时不时就能过去溜达溜达,看看情况的,总之这个事必须要线下去打听,跟物业打听房主信息,跟邻居打听租赁情况,跟中介打听房子怎么样。都搞清楚了再交保证金举牌。

未来随着资金链紧张,法拍房可能会越来越多,这里面有不少捡漏的机会,所以那些想买房自己住的朋友,不如关注一下淘宝上的法拍房,只要操作得当,会帮你剩下不少钱。至于投资,我们还是那个观点,即便是价格降了一半的法拍房,也不具备投资价值。大家还是死了投资这条心吧。


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