鐘偉:房貸壓力測試低估了風險(圖)
中國房地產在多大程度上影響了銀行業的穩健?這個命題似乎一直存在爭議。
我們在2006年的研究結論是:如果房價在一年內下跌30%,可能帶來5000億左右的不良貸款,使得銀行業的資產不良率上升約2個百分點。自 2010年對房地產採取新的調控措施以來,據說監管部門壓力測試的初步結論是:銀行可承受30%的房價下跌。也有銀行聲稱其能承受40%的房價跌幅。這和我們五年前的結論差異不大。
令我們擔憂的是,目前的壓力測試可能採用了狹義信貸口徑。
央行披露2006年上半年,包括房地產開發貸款和消費者按揭貸款在內的貸款餘額約8萬億元,其中開發貸款約2萬億,按揭約6萬億。從開發貸的不良率而言,過去10年表現尚好,加上其自有資金佔比的上升,和項目貸款的封閉運行,風險尚屬可控。從按揭的不良率而言,過去10年始終極低,考慮到按揭率已從 2005年的約50%下降到目前的僅約30%,考慮到貸款/抵押物之比(LTV)的水平,再考慮中國居民高達20%的儲蓄率仍將維持約10年,因此,如僅考慮8萬億的信貸,似乎當下針對房地產信貸的壓力測試,也有一定的可信度。但顯然,我們還有其他因素應該考慮。
需要考慮的因素一是,房地產開發的自有資金中,未必沒有銀行信貸。考慮到目前貸款中,針對企業的信貸大約為14萬億,佔全部貸款餘額的1/3。其中即便有10%-15%分流到房地產業,那就是有約1.5萬-2萬億元的信貸被挪作了開發商的自有資金,且該部分信貸可能存在到期滾動、短貸長用的風險。
需要考慮的因素二是,儘管目前商業銀行普遍設立了貸前、中、後的盡職調查、控制和催收清算體系,但是注重土地、不動產、設備等抵押物等靜態的第二性還款來源,較少注重企業現金流、供應鏈應收應付等動態的第一性還款來源。目前銀行信貸餘額大約47萬億元,其中高達約60%是中長期貸款,這令人相當不安。此外,工業貸款對全部貸款的佔比約為28%,餘額約為13萬億元,抵押貸款部分可能不會低於8萬億元。房地產景氣的下滑或泡沫破裂,無疑也會使該部分貸款間接受損。
需要考慮的因素三是,地方政府從事土地開發和儲備的信貸。據說監管部門估計地方投融資平臺的信貸餘額約7.3萬億,假定其中15%是用來做土地一級開發,則有1萬億元左右。考慮到各地土地整理儲備中心既非企業也非政府部門,這部分信貸風險,主要取決於地方政府信用。
需要考慮的因素之四,房價下跌的速度,以及市場出清的可能性。現在尚不清楚壓力測試中所稱的,可承受房價下跌30%的具體含義是什麼。顯然,房價在較長時間內緩緩下降30%,和在一年內急跌30%,銀行承受的壓力不同。如果房價下跌30%之際,銀行仍可出售其土地或不動產抵押物,和銀行根本無法在市場實現出清,銀行承受的壓力也不同。沒有任何實際案例顯示,房價在急跌30%之後銀行仍可順利實現市場出清,房價一旦急跌深跌往往會直向市場崩潰而去。日本和香港的樓災中,房價最大跌幅均超過50%。次貸危機中,美國若不是其通過複雜衍生品構成了全球金融的系統性風險,若不是全球協力的經濟刺激計畫,房價跌幅可能不僅僅是25%。如果中國被陷入房地產泡沫,那將是一個國際救助可能性很低的國內問題。
簡要的結論是:目前房地產信貸的壓力測試,很可能低估了風險水平。涉及房地產的信貸總額可能接近20萬億,這還沒有考慮到公積金系統約8000億元的貸款。而且,涉及房地產價格下行帶來的風險也未必是可控的,如果房價在一年內下跌30%,在沒有政府救助時,市場很可能走向崩潰而不是自我修復,這有可能導致銀行的系統性風險,以及經濟衰退。
来源:《英才》
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