二手房的至暗時刻:不是近了而是來了……(組圖)


【看中國2021年9月10日訊】這些天,國內房產,尤其是二手房的話題比較多一些。目前觀察到的情況是,國內很多大中型城市的二手房市,不管是價格還是成交量,都越來越不樂觀了……

筆者有一個親戚,在老家一共買了兩套房,一套房爛尾了,一直沒有交房。另外一套準備賣了,置換到省會城市。然而,市場又給她了沈重一擊。2017年將近1萬買的房子,眼看開發商降價到7-8千,誰知道三四線降價就像無底洞一樣,永遠看不到盡頭,時不時的特價房,特價到讓人心驚。挂了半年,連看房的人都很少,心理瞬間破防!

像她這樣的人,目前又何止少數呢?其實是大有人在的。

徐州7月份成交套數下降27.51%,降價的業主是批量的。有數據顯示24小時,超200+業主降價,幅度最高25萬。在這場樓市風暴中,沒有人能置身事外,二手房正在進行一場自上而下的改革!

一 二手房的至暗時刻

放眼中國國內,二手房的至暗時刻已經到來了,我們先來看一下到底有多涼:

1、杭州

7月份的杭州,日子就不好過,8月份更甚。來看這個數據:7月份二手房成交環比下跌了19%,同比降幅為54%。超過50%的跌幅意味著杭州成交面積相比去年已經腰斬。數據顯示,這是今年除了2月份之外的第二個低值。

2020年以來杭州二手房月成交量(套)變化情況
2020年以來杭州二手房月成交量(套)變化情況(網路圖片)

杭州是去年全國非常火爆的城市,可現在都變成這個樣子了。

2、成都

從下面的數據中可以看出市場價格從今年年初到5月份都是一直上漲的趨勢,成交量也是平均上漲的,而6月份進入冰封期,不管是價格還是成交量都是驟降。5月28日,成都發布201個小區,之後擴大範圍,5+2二手房參考指導價,大部分為市場7-8折,為此,不少業主提高首付比例或者另外付款,銀行貸不了那麼多錢,提升了買房門檻。舉幾個例子——就以高新大源板塊的萬科公園五號來說,指導價是33006元/㎡,而成交參考價格就是39300元/㎡,價差6000+,降幅16%。天府新區的錦江生態帶,萬科翡翠公園,指導價與參考價相差7千+,降幅24%。兩者價差最低也是8%,這也就意味著,一套房最高能降上百萬。

2019年以來成都二手住宅月成交量價走勢
2019年以來成都二手住宅月成交量價走勢(網路圖片)

這就是西南片區的龍頭城市成都,已經變成這個樣子了。

3、深圳

深圳就是成都的前車之鑒,永遠上漲的深圳也迎來魔咒。加碼政策一出,資金量價齊跌。深圳已經連續下跌三個月,4-7月份,成交套數直線下降,7月同比下跌79.07%。8月的第一週,成交套數不足600套。與此同時深圳的學區房也遭到重錘,一套深圳頂尖學區房,居然降價500萬還流拍,瞬間成為各大媒體的新聞。接下來,宇宙中心的深圳也是量跌價難漲,很難脫手。

4、西安

二手房指導價出臺將近月餘,一季度新房的供不應求、萬人搖號的加劇,刺激了二手房市場,雖然後來新房供應量上來,但是價格卻是高歌猛進。出臺二手房指導價的西安,價格也是打折.如此熟悉的味道,西安距離成都、深圳已經不遠了。

5、蘇州

根據鏈家的二手房庫存,蘇州已經10萬套有餘,庫存壓力非常大,加上利率上漲,貸款週期延長,3-6月每週基本在1000多套的成交量上,7月初的那一週,不足1千套,環比下跌。

降價,成交套數腰斬,中介辭職,這就是現在的現狀。

除此以外,70城的數據中,也已經不見了他們的身影。

7月的數據中:新房漲幅排名前十:青島,海口,銀川,無錫,北京,長沙,濟南,重慶,西安,西寧。環比超過1%的只有前三名。上漲城市由6月的55城變成49個。

二手房漲幅排名前十:海口,長沙,北京,上海,廣州,西安,煙臺,杭州,無錫,太原。漲幅超過1%的只有兩個海口和長沙。

深圳,徐州二手房開始下跌,並且上漲的城市由6月份的48個,變成41個。從新房跟二手房的漲幅相比,二手房的參考意義更大,不過這次也是涼的比較快。為什麼?

不管是新房還是二手房,曾是調控模範的長沙竟然成為了房價上漲的前幾名了,而一些城市已經不見了蹤影。就連徐州這個三線城市也開始讀懂風向了。

二 未來的二手房市場……

未來的二手房市場將會怎樣呢?平,一馬平川。不管你是上漲還是下跌,未來都得在一定的軌道進行。也就是扁平化更加嚴重,分化出來的城市,逐漸被抹平。

年1-6月二手房市場累計漲幅前20名的城市
今年1-6月二手房市場累計漲幅前20名的城市(網路圖片)

我們看到上圖二手房上半年漲幅拒簽20的城市,主要集中在長三角,鹽城、馬鞍山、泰州這樣的三線城市,漲幅也比一些省會城市要高。但是,千萬不要以為三四線就可以放過。8月2日,浙江金華宣布限售3年。8月10日,義烏調控升級,限售3年,無房戶先搖,禁止更名。還有衢州等等,都已經出政策,別著急,誰漲誰就會在加碼的路上。

然而,有人拔尖,就有人需要救贖。呼和浩特在7月中旬出臺了人才新政,畢業5年內首次在呼購房的博士研究生、碩士研究生、本科生分別給予10萬元、5萬元、3萬元補貼。父母養老補貼1萬元等等,再來殺一波。

為什麼?呼和浩特房價下跌,在上半年跌幅中,排名第10名,二手房庫存,掛牌套數破4萬,有價無市。

跟呼和浩特相似的還有岳陽,直接說下跌「不得超過15%」。岳陽在從2017年上半年開始起步,2018年房價直逼長沙,上漲幅度達到50%。房價也從5千,上漲到將近1萬,也是火了一把。

而潮水過後,恆大備案價從8000+到5000+,7字頭變成6字頭這類是非常常見,有些更是腰斬,房價直接跳水。

大降價的背後是穩定,不管是新房還是二手房,類似這樣的城市,穩定也是最重要的。

三 二手房的涼+躺平,離不開樓市的重錘

1、學區房是二手房市場的硬通貨,然而,隨著多校劃片,一切變的不確定性。帝都北京的一些學區房開始動搖了,深圳也是一樣,學區房不要太追漲,因為榜樣城市已經出來。

2、不讓拆了,很多老破小下場已經明瞭。前幾天,出臺了政策,不允許大拆大建,也就意味著市中心沒有溢價加持的老破小,價值進一步下降。就像成都,市內還有1萬多的房子,而距離市區較遠溫江都賣到1.7萬了。也就意味著市內的改善更加的稀缺。

3、二手房指導價,卡死流動性。二手房停貸,上調利率,二手房指導價,最終的目的就是減少流動性,卡金融端在樓市裡的流通。倒逼新房減少萬人搖,讓倒掛紅利逐漸消退。

4、集中土拍購房者的預期正在逐漸消失。第一次土拍,杭州、重慶頻出地王,地王的意義不止是開發商有信心,也讓購房者的信心十足。當大家都在自嗨的時候,第二次土拍偃旗息鼓,改變了原有的規則,重新定義土拍,購房者的預期下降。

除了樓市重錘之外,本身還有大量的庫存。對於大部分二線城市來說還是新房時期,也讓我們來看看這些城市的存量:

2021年5月末50個典型城市新建商品住宅消化週期及同比變化
2021年5月末50個典型城市新建商品住宅消化週期及同比變化(左軸單位:月。網路圖片)

像梅州、連江、洛陽、防城港這樣的城市,庫存都在30個月+。哈爾濱、瀋陽、呼和浩特、長春、太原這樣的二線城市,庫存也在30+。鄭州、昆明、天津在15個月左右。

如此龐大的新房庫存,加上龐大的二手房庫存——哈爾濱二手房存量101477套,瀋陽在售二手房155250套,長春在售二手房80863套,青島在售二手房94367套……

新房庫存大,二手房積壓庫存去不掉,又有房子不斷的轉化。雖然有些城市限售,但是從網簽到拿到房本至少也得2-3年的時間,幾乎形同虛設,接下來的二手房,妥妥的進入了買方市場……

責任編輯:宇真

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