恆大的購房者 晚上能睡著嗎?(組圖)

2021-09-18 11:05 作者: 古原
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恆大
2021年9月15日,恆大深圳總部前聚集的警察和人群(圖片來源:NOEL CELIS/AFP via Getty Images)

【看中國2021年9月18日訊】現在微信群裡全是恆大爆雷、員工圍堵恆大高管的視頻。

這只是恆大的雷之一,甚至金額都在恆大上萬億的負債中佔比非常低。

而恆大的購買者的噩夢可能才剛剛開始。

今天,有數位朋友向我詢問,讓我感覺這個問題恐怕不是那麼簡單。

比如下面這個朋友。

他已經付清全款了,這意味著恆大已經收了全款。

但恆大還沒有交房。

恆大

因為在建工程已做抵押貸款,銀行未解押,這時,意味著施工方可能才是房產的權利人。

而施工方可能由多方組成,這裡面既有複雜的合作關係,甚至還有反覆抵押的金融問題。

而在不太規範的地產操作中,施工方往往是帶資入場的,恆大如果沒有付施工方的工程款,那這個房子就不是恆大的。

同時,施工方可能還用在建工程向銀行借了錢,以現在的很多的操作來看起,他可能還放棄了優先權,也就是說存在在建工程抵押的情況下,銀行可能是第一權利人。

這時,僅僅是這個未交房的房子,就有四個可能的權利方,分別是購房者,施工方,銀行,恆大。

我們假設恆大就此倒下,無法付清施工方的工程款,那會發生什麼呢?

這就叫爛尾了。

銀行可能成為房子的權利方,他或許可以拍賣用於回收他的貸款。

但購房的消費者呢?

有可能面臨一個最為痛苦的局面。

就是房子不是你的,也沒到你手上,但你已經付清錢了。

在爛尾工程裡,當事方有政府、開發商、銀行、建築商、購房者。他們之間的關係錯綜複雜,對於建築商來說,開發商不給錢,停建房子是後的選擇,也是唯一的選擇。

實際上銀行、建築商都會十分默契地不贊成將房子蓋完,如果開發商還不上錢,那豈不是成了慈善家了?

建完房子,那消費者要搬進去住,銀行的款呢?建築商的款呢?他們豈不是成為恆大的接盤俠了嗎?

銀行和建築商敢去把住戶從房子裡趕出來嗎?

所以,要出現爛尾情況時,讓他爛著,可能才是銀行與建築總包商的默契選擇。

這個時候,只有一類人是最天真的,那就是購房者。

購房者會認為,房子一定會蓋好。

怎麼可能自己花錢買了房子,最後房子沒到手,甚至還是別人的呢?

天底下哪有這種事?

不要這麼天真,這個世界奇怪的事多著呢,只是你沒經歷過。

購房者的底層邏輯是,政府一定會出手托底。

如果小規模,有可能,如果恆大這種情況,那就不好說了。

在爛尾工程裡,政府能做的大概有四點,分別是直接出錢支持工程繼續,找第三方接盤繼續投入資金開發、協調開發商多方籌措資金繼續開發、司法途徑等。

直接出錢,現實嗎?納稅人為恆大接盤?

找第三方,誰敢接這個盤?他們如何面對總包商的工程欠款,銀行的欠款和購房者的權利主張?

協調開發商籌措資金?

萬億元的窟窿,怎麼籌?

最後一條路,就是司法途徑。

而所有的合同裡,銀行是唯一的債務優先人,甚至總包都得放棄優先權。

購房者想在法律上贏官司,恐怕有困難。

說實話,真正不可理解的是恆大的商業模式。

恆大開發一個樓盤,出了土地的費用。

甚至有可能這個土地出讓金還拖欠著。

比如蘭州市就在七月份向恆大催款,要求他支付拖欠的土地出讓金。

而恆大轉過頭可以拿土地抵押向銀行貸款,同時,他還可以將建房工程外包給第三方,由第三方墊資開發,而第三方建一部分後用在建工程向銀行繼續貸款融資,以解決恆大不能支付工程款的資金短缺問題。

同時恆大開始售樓,購房者在沒有網簽和備案的情況下分期將錢交給了恆大,錢全部進了恆大的口袋。

就這種商業操作套路,明明就是空手套白狼式的高槓桿運營模式,自己需要投入的資金極少,甚至首批土地出讓金都是貸來的。

恆大出的兌付方案中,可以用房子抵欠款。

但如果這個房子是未建好的,未網簽,未備案,在建工程在質押過程中,那其實不是恆大的房子,是總包商的房子。

給你了,是不是能成為你的呢?也許也是個謎團。

即使你能搬進去,住進去,可能以後也面臨著不動產證辦不下來的局面。

如果恆大六折賣房,最後這些房子都是沒有備案,沒有網簽,要收購房者全款的模式,你品,你細品。

能不能品出一絲恐怖的氣息出來。

再將他四五月在員工內部瘋狂融資的行為結合起來,你能不能看到恆大最後的瘋狂?

那購房者要怎麼辦呢?

沒有網簽備案的,馬上去要求網簽要房產證,如果遭到拒絕,就趕快起訴。

一個項目,他土地款沒付,工程款沒付,土地質押了大筆的錢,但他卻收了購房者的全款,他的錢呢?這絕不是簡單的資金鏈斷了的問題。

這些錢到底去哪了?

第一種可能:

多元化投資失敗

比如搞各種項目,恆大汽車類的,投到裡面又沒有產出,虧光了。

第二種可能:

經營不善導致

高槓桿的資金導致資金成本高,內部管理混亂導致成本過高,恆大一直在虧錢。使用各種手段,反覆融資,是地產商追求規模的一種重要手段,在房價節節上升的時候,貸到就是賺到,但在房價下行的時候,這就是災難了。

第三種可能

實際控制人利用各種手段將公司的錢套出,變成自己的錢

這在上市企業裡面不是奇怪的事,大股東把上市企業的現金套出搞死公司屢見不鮮。

第四種可能

整個恆大管理層瘋狂利用各種手段掏空恆大

恆大是一個國企式的企業,內部充滿著官僚主義和大量的職務腐敗。恆大在地產界是一個特殊的存在,他的管理作風獨樹一幟,這個無法評價,但事實就是恆大的員工對公司管理作風一向多有微詞。

或許,上述四種可能同時存在。

我要聲明,在這個時間點,我絕不想看恆大的笑話,我倒是真心希望能完美解決,畢竟無數人的身家與恆大的狀況相關。

但這麼多朋友來問我買了恆大的房子怎麼辦,我得站在最壞的情況為他們考慮。

也許是我多慮了。

但我還是要奉勸所有的購房者,市場中永遠有風險,任何決策都會帶來風險,當你在沒有網簽備案的情況下全款購買,你也應該自負其責。

不管怎麼說,恆大,注定要成為中國房產史上躲不開的悲催一頁。

誰的血淚來書面這一篇,是恆大員工,投資者、供應商、銀行、還是購房者,還是全體納稅人,現在還不好說。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)

来源:古三古四

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