中國央行欲大放水救樓市 也是最後逃生窗口(圖)


【看中國2021年10月25日訊】中國樓市20年來,可以說就沒有一個完整的興起、繁榮和衰退的週期,因為每次房地產一衰退,不是去庫存就是大放水,挽救岌岌可危的樓市。

2015年是這樣,通過去庫存,讓居民加槓桿買房,幫地產開發商減負。現在這樣的操作又來了,只是居民槓桿加不動了,又開始鼓勵金融機構放寬貸款,來救地產開發商。收緊了一年的信貸,以恆大為代表的地產開發商死傷慘重,現在只能又放開,給他們續命。不知道是否能像2015年一樣,讓這些房企起死回生。

地產開發商的死活,我們不關心。我們關心的是自己的房子能不能脫手。這一年多聽到過不少網友講述自己房子無法脫手的消息,很多人移民到了關鍵時刻,發現房子賣不出去,資金鏈斷了——都是因為房地產的斷崖。

而現在,因為擔心房地產商債務違約事件,拖垮中國的房地產,拖垮經濟,中國政府最近開始放鬆樓市的信貸了,開始緊急放水救樓市了。這可能是地產商的迴光返照,也可能是那些一直想脫手房子的人群最後的時間窗口。之前讓大家賣房叫了3年,2019年是最好的機會,去年次之,而現在的這個時間窗口,可能是最後的逃生門了,不知道大家能否抓住。

前些天,樓市發生了很多事。主要圍繞央行金融市場司司長鄒瀾對外公布的幾個利好。可以說,這些利好,讓整個行業在黑暗夾縫中看到了一線生機。但是個人理解這只是迴光返照,中國樓市泡沫破裂的大趨勢無法阻擋。

首先一個利好是,指導主要銀行準確把握和執行房地產金融審慎管理制度,保證房地產信貸平穩有序投放。

解讀這句話還要環顧樓市大背景。大家都知道,現在房企過得特別慘,主要是因為從今年開始,國家有關部門要求對房地產進行重點風險防範,設置了「三線四檔」,全面掐緊對開發商的輸血管道。房地產是金融密集型產業,之前大規模擴張、玩高槓桿遊戲的,基本都會被斬於馬下,造成了一定的動盪,比如恆大,萬億的盤子,說垮就垮。

幾個大型開發商暴雷後,導致整個銀行業對房地產的信心嚴重下滑,都不願意給他們貸款了。所以央行金融市場司司長重點提到一句話:部分金融機構對30家試點房企,存在規則上的「誤解」。

重新矯正市場,提振銀行業對房地產的信心,這是至關重要的,不然按照現在的情況,會出現大規模的爛尾樓風險,最後開發商倒閉,賣房者血本無歸,地方土地財政垮塌,可以說是三輸。

9月24日,央行貨幣政策委員會召開三季度例會,首次提出「雙維護」——維護房地產市場的健康發展、維護住房消費者的合法權益。9月29日,央行、銀保監會召開房地產金融座談會,在提出「保持房地產金融政策連續穩定」的目標後,再提「兩個維護」。

地產商融資「三道紅線」、銀行「房地產貸款集中度管理」、地產商「拿地支出不超銷售額40%」……去年開啟的一系列「限制資金流入樓市」的措施,已經造成部分房企、甚至是頭部房企出現了資金鏈困局,樓市調控有「調控過度」的苗頭。而樓市的穩定,不僅關係到促進經濟發展、還牽涉到房子會否爛尾/百姓能否入住的民生問題,所以對樓市調控適度放鬆也在不得已而為之。

其實不僅房貸如此,經營貸等其他貸款同樣如此……審批變得寬鬆、放款速度加快、利率也在下調,這跟上半年的信貸景象出現了顯著反差。所以,這一系列政策對於開發商來講,簡直是「救命符」。不出意外,接下來會有一波大水定向注入地產。

這對現在還想進場的買房人韭菜,以及賣房人,可以說都是「利好」。要知道從今年初以來,房貸市場一直緊繃著:房貸額度緊張、房貸利率上漲、甚至二手房停貸的新聞輪番登場。

今年,400多次的重大調控手段對樓市做到了精準打擊,很多城市為了抑制房價上漲,直接命令銀行上調利率、延期貸款、甚至停貸斷貸,凍結交易。先是元旦期間,新一年的房貸額度被上一年積壓的「已批未放」房貸消耗一空、造成年初購房的人就無房貸可用。到了四月初的清明節前後,新一輪的房貸緊現象張再次在市場出現。而過了五一,在監管要求嚴控房貸額度下、甚至出現了部分城市的二手房市場停貸現象。這種一刀切的做法,對行情是大殺器。

從6月份開始,武漢、蘇州、合肥、南京、連雲港等城市的讀者,貸款不同程度延期,有的甚至排隊要等半年時間。而房貸利率上調,幾乎成為了普遍現象,惠州首套利率最高飆到7%左右,全國範圍內達到6%左右的利率非常普遍。大概從8月份開始,全國樓市頓時急轉而下,成交量「跳水式」下跌,9月份更是全國普遍下跌了30%左右。之後就是我們看到的,房貸利率不斷攀升、房貸放款越來越慢、房貸審批越來越嚴、審批到的房貸額度也有所下降。到現在為止,不單是之前房價過快上漲的,幾乎所有城市都提前進入寒冬。這種凶猛的調控,讓整個市場的預期下降,房價有些「硬著陸」的感覺。所以這段時間,很多城市都很著急,紛紛出臺限跌令穩市場。

央行這次發聲,稱「房貸供需將回歸正常」,意味著接下來銀行放款週期會加快,信貸最緊繃的日子或已過去。同時房貸利率也將從頂峰下調,購房窗口開始逐步打開。

「十一」前夕,廣州、佛山等部分城市房貸有放鬆跡象。最直接的體現是部分銀行的房貸利率出現下調,光大銀行首套房貸利率甚至下降40BP(0.4%)、部分銀行的二套房貸利率最高的下調10BP(0.1%)。這些都是重大信號。

信貸寬鬆的信號從9月1日召開的國常會上已顯現出來。會議指出,為加大幫扶政策力度,今年再新增3000億元的支小再貸款額度,支持地方法人銀行向小微企業和個體工商戶發放貸款。通俗的話就是央媽行給各商業銀行發錢、商行拿到錢後再給小微企業/個體戶發放貸款……且要在年底前發放完畢。

今年的信貸市場可簡單這樣描述:整個上半年、所有貸款都緊張,6月份後、經營貸開始慢慢放鬆,9月份後、房貸終於出現了放鬆的跡象。
新一輪的信貸寬鬆窗口期正在到來。

既然出現了信貸寬鬆窗口期,是不是樓市又要火了、股市又要漲了呢?

如果有人這樣認為、那絕對是自己想多了。前面也說了,現在的信貸跟之前很不一樣……短週期、緩平滑、精準定向,且金融科技讓監管層的政策調控變得很容易,一旦發現資產泡沫的苗頭、信貸緊縮的措施隨即就來。結果就是泡沫才起來馬上就破滅、很容易站崗接盤。所以說,這個時候不是買房的時候,是抓緊賣房的時候,是給你最後逃生的窗口。

責任編輯:宇真

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