房地產四大紅利大部分已消失(圖)

發表:2022-12-21 10:25
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中國房地產四大紅利大部分已消失
中國房地產四大紅利大部分已消失(圖片來源:Getty Image)

【看中國2022年12月21日訊】近期,有專家指出,中國房地產進入到了一個新的發展階段。

在這個新的發展階段,整個轉型的方向會發生變化,包括五個方向:

第一,房地產企業依然要優化開發模式。中國的房地產雖然現在面臨比較大的危機,但中國房地產的需求規模依然非常大,徹底解決住房發展問題還沒有完成。中國新增的需求,包括剛性需求和改善性需求,依然規模很大,它每年銷售面積在10億平方以上。

第二,要探索輕資產業務。房地產過去主要圍繞著開發和銷售的大週期來運行,完全開發的模式已經到了頂峰,甚至未來總量在減少。新的發展模式,像待建、經營、輕資產運營、服務,可以作為房地產企業盈利的新的來源模式。

第三,開拓存量業務,房地產企業的轉型要和城市發輾轉型相結合,一個重要結合點就是城市更新。未來中國城市發輾轉型,要從過去的城市擴張攤大餅、外延式的發展,轉變聚焦內在式的高質量發展。

第四,探索增長型業務,主要是資產運營能力。很多發達國家房地產企業都在做資產的運營和管理,而中國房地產企業的資產運營和管理量仍然非常小。

第五,抓住一些政策機遇,比如租賃住房的需求、REITs(Real Estate Investment Trusts,房地產投資信託基金)允許擴圍。

新的發展模式大概有四個方面:開發模式,從「三高」向輕重並舉的開發、運營、服務一體化進行轉型。盈利模式,從單純的增量開發向存量更新進行轉型。融資模式,從高負債到股債多元進行轉型。目標模式,從追求規模和速度的擴張向品牌和品質提升方向轉型。新的發展模式絕不是一天能夠形成的。眼前來看,依然要鞏固成熟的開發模式,來挽救房地產企業目前的危機。

中國房地產企業的舊發展模式主要體現在「三高」上,高負債、高槓桿和高週轉。房地產企業的高負債問題並不是今年或這幾年才有的新問題, 1997年房地產企業的負債率是78%,現在的負債率是82%,二十多年來,中國房地產企業的負債率從來就沒有低過70%。

為什麼過去房地產企業高負債沒有問題,而現在高負債就有問題了呢?中國住建部政策研究中心主任秦虹認為主要原因有三點:

第一,房地產發展的階段發生了很大的變化。房地產過去有四大紅利支持:人口紅利、經濟增長紅利、貨幣紅利、住房制度改革紅利。現在新的發展階段,這些紅利已經大部分消失。

第二,企業脫離了軌道,出了很大的風險。

第三,政策。過去的房地產政策,一直是限制房地產企業的融資,主要以債權為主。最近,高層提出來化解當前房地產企業危機。



責任編輯:宇真

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