【观点】三大预期共振下的中国楼市（上）

作者：王闻道发表：2015-04-09 10:10

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中国楼市

共振

市场预期

【看中国2015年04月09日讯】如果翻阅中共的历史，就会发现那是一部不断自我否定的历史。从经济层面看，从计划经济到改革开放，从深化市场改革的论调到后来“国进民退”主张，都可以清晰印证这一点。

当前，被中国社会广为热议的房地产新政同样如此，为挽救濒临崩溃的房地产，这次中共政府可谓花招频出，上演一番令人眼花缭乱的组合拳，试图在不大水漫灌的货币大规模超发前提下，通过刺激市场内需的方式为房地产托底。至于成效如何成为社会各方关注的焦点。

首先，中共政府为什么要救市？这是一个常识的问题，虽然当前中国经济进入官方所称的新常态，即进入“前所未有”关键的结构调整时期，但社会信心和预期是支撑一切的关键前提。房地产对中国经济重要性无需多说，在一个“全民炒房全民说房”的特殊国度里，房地产不仅是个人财富和地位的代名词，从某种意义上来说，也是维持社会信心稳定的最后一道防线，倘若房地产市场出现断崖式崩塌，将直接引发中国经济剧烈地震，导致社会整体预期逆转产生“非理性”行为，形成对实体经济和人民币汇率的双重冲击，从而导致极为严重的后果。

供求机制是市场经济维持运转的核心。但是长期以来，中国房地产在各级地方土地财政、廉价货币堆积、以及市场投机炒作等因素共振效应下，远远脱离实际需求形成一场“金融游戏”，如果失去廉价货币流动性支撑立时遭遇卡阻，进而引发资金链断裂最终导致崩盘的情形。客观看，中国房地产市场正在经历这一过程。

今年中共“两会”召开前夕，中国统计局公布的数据引发社会广泛关注：今年2月，中国70个大中城市新建住宅销售价格同比下跌5.7%。这是现行《住宅销售价格统计调查方案》自2011年1月开始实施以来的最大跌幅，从环比看，下降城市66个，较上月跌0.4%，为连续第十个月下滑。二手房方面，70个城市中有26个城市的二手房价已跌回到五年前。

对此，安信证券首席经济学家高善文认为：“2009年在4万亿的财政刺激和10万亿的货币刺激下，中国的房地产价格创出历史新高，无论是一线城市还是二线城市，甚至包括县一级的地方都创了历史新高。而在当前，中国房地产市场总体上正处于去泡沫和去存货的进程中。在此背景下，市场正在消化过去几年形成的大量过剩的供应。这种供应过剩主要出现在二三线城市。”

中国房地产库存到达何种程度？下面再引申中国官方的统计数据：根据国家统计局数据，去年全国在建、竣工和新开工的商品房合计有101.2亿平方米，其中商品住宅72.1亿平方米。而去年商品房销售面积为12.1亿平方米，其中住宅销售10.5亿平方米。惨淡的市场销售状况，以至于中国官方“权威媒体”均不得不承认，中国房地产库存的消化，将是长周期且充满痛苦的过程。

正是迫于空前严峻形势，中国房地产从2010年“史上最严楼市调控”，迎来五年之后“史上最有诚意的救市。”3月30日，中国央行、住建部、银监会联合通知：调整个人住房贷款政策，二套房贷款最低首付比例降至四成。财政部、国税总局发文：二手房转让营业税免征期限由5年改成2年。而就在上周五，2015年3月27日，国土部、住建部要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模。“货币、财税、土地”政策三箭齐发，且一箭猛过一箭，足见房地产政策的基调已经从原来的压制转为全面放松。

中共政府远超预期的救市政策，仿佛让地方政府和开发商抓住了“救命稻草”，短时间内，中国楼市价格即将迎来全面上涨的消息，再度在各大媒体上传开。在所谓“利好”消息鼓噪下，一些投资者甚至持巨额资本涌入楼市，试图“奋力一搏”。但是，和2008年救市政策所引发的疯狂效应相比，中共政府此轮救市政策出炉之后，中国市场各方相对理性起来，纷纷抱有迟疑态度：中共此举能成功吗？

不得不承认，中共此轮救市政策从“术”的层面的确考虑得当，多年来，中国房地产结构层次可谓极为紊乱，由于中共政府和开发商逐利欲望使然，并未将保障性住房、消费性住房（即中共当下所称的改善性住房）和投资性住房，进行界限清晰的区分，并且一直以来将消费性住房和投资性住房两者概念混为一谈，因此，当房地产投资（投机）过热之时，往往针对两者进行货币断血，采取“一刀切”的抑制，而此次中共政府仿佛“清醒”了过来，从刺激市场需求角度出来，将三者进行“界限合理”的差别化区分，试图满足市场不同的需求等级，从而最大限度化解国内房地产市场天量库存，达到维持楼市价格稳定市场资本情绪目的。

针对保障性住房和改善性住房环节，中共政府此次调整战略，通过降低首次申请住房公积金贷款首付比例，降低二套房住房首付比例，特别针对二、三线城市，以取消限购、限贷、限外的方式扩大覆盖范围，力图将所有市场需求群体“纳入囊中”，使之成为此轮救市政策中“接盘”主力。投资性住房环节，中共政府此轮政策，将营业税全额征收的免征期由过去的5年转变为2年，这样一来，降低了二手房刚需购房者的购房成本，最重要的是，试图以此来稳定市场投机者心理预期，防止市场恐慌效应进一步蔓延所导致的抛盘行为，缓解楼市剧烈下行压力。(待续)

（中国经济文化研究所供稿）

来源:看中国首发

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