【看中国2021年7月5日讯】说到当下中国楼市的风险，除了前段时间说的银行纷纷停贷降刚之外，值得警惕的还有潜藏在一堆垃圾新闻中的两个伏笔——
第一，二手房指导价政策，正在肆意屠杀投机者；第二，土地出让，正从“拍卖模式”转入“招标模式”。
两条伏笔，将成为未来的楼市大杀器。楼市投机主义正在消亡，现在真是放弃幻想的时候了。
1
投机的终极奥义是，有肉眼可见的利差。
过去两年，诸多城市能长期保持“楼市虚火不灭”的根本原因是——它们的楼市里，存在着两个的巨大利差：一个是一、二手房价倒挂；另一个是地价倒挂。
二手卖的比新房还要贵，土地拍的比房价还要高。扯淡的是——这两个巨大利差，极其透明且确定。
旁边的二手，比新房贵1万/㎡，这到手能不赚钱？旁边的土地，眼看逼平房价了，这买到能不暴击？
压根不用专家分析，更不用数据推演，是一个都肉眼可见的事实；更扯淡的是——这两个巨大利差，你还长期管不住。
新房能限价，那是因为预售证在你手里，你说批多少，那就批多少。而二手房源，全在房东自己手里。房东说卖多少，那就卖多少。你不让我挂链家和贝壳，那我就走私下交易。你管天管地，能管得住房东卖自家的房？
正因为二手房价的难以管控，就导致了以下这种情况：新房越限价，倒挂利差就越大，新房市场就越难抢。新房市场越难抢，需求越被倒逼到二手市场。需求越进入二手市场，房东越敢惜售，越敢挂高价。
而土拍同样是如此。过去的土地出让权，全在地方手里，我说拍多少那就拍多少。地价便宜了，我就饿房企两年。但凡饿上两年，我就是端碗粉丝上来，你也能抢出燕窝的价格。地价贵了怎么办？上面要问责了怎么办？很简单，咱们搞土拍限价！但要竞配建、竞自持、竞保障房。看起来地价是没涨，但是自持比例提高了，配建比例提高了，保障房比例提高了。
刨除保障房、自持房和配建房之后，正常商品房的地价就纷纷又涨了！
正因为土地市场的难以管控，就导致出现以下这种情况：调控越调越狠，但地价越涨越高。地价和房价之间的套利鸿沟，越拉越大。地都涨成这批样了，房子以后得涨成啥样？
管得住新房，管不住二手；只要二手嗷嗷涨，新房越限价越香。管得住楼市，管不住土地；只要地价嗷嗷张，楼市越调控越慌。
利差不停，投机不止。
2
管不住的二手房市场，在深圳栽了个大跟头。
4个多月前，深圳正式出台了“二手住宅成交价格参考机制”。也就是所谓的“二手房指导价”。这个指导价极为妖孽——几乎每一个小区的官方参考价，都比实际成交价要低；诸多小区的官方参考价，要比实际成交价低2-3万/㎡；部分红盘的官方参考价，要比实际成交价低50%，甚至能达到100%。这个指导价，嘴上说的“以二手网签价为基础，结合周边新房价格”，而实际操作中，只结合新房，不参考二手！
指导价刚出台时，深圳楼市依旧正在风头上。一众人骂骂咧咧，表示丝毫不慌。官方指导价，只指导官方，指导不了我。它指导它的，我卖我的！
官方指导价，的确指导不了你，但指导得了银行。银行在批复房贷时，将严格按照指导价来批。现如今呢？
深圳的指导价将近5个月，银行按照指导价批房贷也批了将近5个月。深圳楼市怎么样了？
二手房市场在深圳终于栽了个大跟头……（图片来源：维基百科）
深圳二手指导价出台后，大量千万总价的房子，首套首付被干到了7成，二套首付被干到了8.5成。比如，华润城82㎡的两房，市场成交价1500万，正常首付3成450万。现在指导价1082万，银行按指导价评估，最多只能贷款757万，首付直接被干到5成。你想用个首付贷、抵押贷，加上杆杆强行上车？严查经营贷的铁锤，干不死你才怪呢。挂着“深房理”的绳索，血还没干呢。
一个二手房指导价，再加上一个严查经营贷，让深圳的二手房市场直接丢掉了一大半的客户。
二手房指导价出台4个月后，深圳二手房的成交量跌到了近10年来的最低点——5月份，二手房成交量跌入3000套，同比减少60%；6月份，二手房成交量连续两周下跌，环比连续下跌15%、10%。相比去年高峰期，二手房成交量已经下跌10000套。前期杠杆过高的房东，已经崩了！比如，宝中深业海岸城：一期总价2050万的房源，下跌300万，跌至1750万。二期总价1800万的房源，下跌450万，跌至1350万。
比如，此前扎了海量投资客的南山诺德国际。这两天，一套66㎡的房源，已经跌入960万。这个价格，已经跌回去年的“715”。
一年的涨幅泡沫，四个月化为泡影。此时此刻，面对这样的数据，我不得不说——失去杠杆之后，深圳二手房正濒临绝境。
更扯淡的是——二手房濒临绝境之后，也把新房拖入了深渊。
遥想一年前的深圳新房，摇号抢房是那般炙热。华润城4期开盘，8128人抢503套房，竞争非常激烈。为什么抢？说白了就是新房比二手便宜，有倒挂空间和套利空间。深圳众筹打新下来，转手就赚500万。
现在二手房指导价，就按照新房价格来指导。房贷批复，就按照指导价来批复。杠杆没了，二手房跌了，倒挂空间缩小了，套利空间也缩小了。于是——曾经抢到爆的新房市场，也不那么香了。
近期深圳新入市的5个楼盘，客房比都小于2，摇号命中率都超过50%。甚至龙华恒壹四季华府房客比为0.67:1，供给大于需求。
都说二手市场不好管，都说一二手倒挂是刚性套利，都说打新是必赚的生意……而深圳仅用了一招，仅用了4个月，就把所有的刚性套利打断了——以新房价格作为二手指导价，以二手指导价作为房贷批复价。
一手打断杠杆，一手打断套利。把杠杆撅折，把成交量打断，把二手推入深渊，把套利打平。让二手拖着新房，一起向下坠。
3
管不住的土地市场，在上海栽了个大跟头。
一周前，上海连续三天的第一轮集中土拍落下帷幕。在央企、马甲和地王横飞的全国第一轮集中土拍中，上海几乎创造了一个奇迹——所有土地的成交溢价率，全部控制在10%以内。
整场土拍，没有马甲满天飞，且没有国央企一家独大；堪称第一轮集中土拍中，“最公平、最温和、最健康”的一个城市。这一切的基础，建立在上海刚刚实施的土拍新政上。
让全国城市挠头的土地市场，被上海一个土地新政，收拾的服服帖帖。
上海这次的土拍新政，有三个亮点。这三个亮点，大概率将在未来成为土地管控的样板，全国推广。
上海土拍的第一个亮点：控制最高溢价，且不竞配建。本次上海土拍之前，就已经限制了所有土地的最高溢价率。最高溢价，不得超过10%。
这个时候，肯定有人跳出来说——限制溢价率，也是老把戏。很多城市，早都在玩。只要碰到10%的溢价率红线，就开始竞配建和自持。
上来直接报到最高价，接下来就拼谁配建的保障房多，谁自持的比例高。谁狠，谁拿地。只要配建和自持比例高了，地价还是上去了。
溢价率10%，但自持个40%，地价还不是涨到飞起。
所谓的竞配建和竞自持，本质就是——地方和房企一起苟且，变相抬高地价的工具。而上海这次不仅控制最高溢价率，而且不玩竞配建、竞自持的把戏。一旦碰到最高溢价红线，上海土拍就自动进入下一个环节——一次性报价。
上海土拍的第二个亮点，一次性报价。
前面说了，上海这次土拍会设置不超过10%的最高溢价。房企的竞价，一旦超过最高溢价，就采取一次性报价——让所有竞拍者一次性报价，谁最接近平均值，谁中标拿地。竞配建和竞自持的变相抬高地价，消失了。价高者得的哄抢抬价，也消失了。
上海的土拍，就变成了限价规则内的纯拼运气。这个时候，肯定还有人跳出来说——一次性报价，也是老把戏。苏州，早在2016年就在玩。只要开始拼运气，那就开始拼马甲。一个开发商，带100个马甲，一起报价。谁的马甲多，谁的中签率就高。到最后，全特么便宜了国央企和大房企。他们一手垄断土地，一手垄断楼市，还不是想卖多少卖多少。
而上海这次不仅控制最高溢价率，不玩“竞配建，抬地价”的把戏，而且还有效控制了土地垄断。
本次的上海土拍，为了规避土地垄断，引入了一个新的杀手锏——135分打分制。
这就是上海土拍的第三个亮点，招挂复合打分制。
按照135分的打分来！所有参与土拍报名的房企，会依据经济实力、技术资质、项目经验和受让管理等4大版块，挨个打分。谁的分高，谁入围竞拍！经济实力32分，主要看总资产、净资产、净利润、净收益；技术资质17分；项目经验41分。这三个板块，都还比较常规。其中，最厉害的就是“受让管理”这个版块。这个版块，占了45分。一家房企，上来就给你满分，但你每在上海拿一块地，就扣15分。一旦45分扣完，基本上你也就丧失了短期在上海抢地的资格。
你不是爱抢地么，你不是爱拍地王么，你不是爱哄地价么……现在上海最多给你4次机会，甚至不用4次！只要3次，就该滚犊子了。
所以，上海的这三板斧看下来，哄抬地价的炒作就被压住了。房价上涨的一个巨大动力就被按住了。上海这种模式可能会在全国推广。这可以说是继深圳二手房指导价以及打击经营贷之后，另外一个降房价的杀手锏。
大家综合看一下深圳一套组合拳下来后深圳楼市的冰冻，以及上海土地拍卖的新政，如果这两招在全国推广开来，中国的楼市想继续疯涨是不可能了。横盘算是幸运的，下跌可以说是“标配”。
现在还想挤进去抢房捞一笔的人，小心站在山岗上了……
(文章仅代表作者个人立场和观点)
责任编辑:宇真
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