周期总会来临:压垮杭州楼市的最后一根稻草……(图)
【看中国2023年6月9日讯】1985年,有个尖锐的问题被经济学家刘树成提了出来:“社会主义经济有没有周期?”
他真正想拷问的,其实是更重要的一个问题:1949-1985年35年间中国经济发展的起落,在多大程度上受到决策的影响?
经济的波动,是决策者干预的结果,还是周期的自然规律,这个问题经济学家们遮遮掩掩地讨论了好多年。到了1992年,南开法学经济学院副院长还发文《社会主义存在经济周期的理论观点应予否定》……直到2003年11月的中央经济工作会议,第一次使用“经济周期”这个词,争论才算结束。
一个周期有多长,倒是有很多说法。康波周期长达50年,是最长的一个波;芝加哥地产中介霍伊特说一个周期是18年;得了诺贝尔学奖的库兹涅茨则说,周期大概是15-25年——误差度高达十年,也不知道诺贝尔奖评委是怎么想的。
房地产的周期更短些,北上广深大约五年为一个轮回;很多三四线城市的人们,其实刚刚经历了第一个完整的楼市周期。
经济周期更像是一种自我实现的预言。凯恩斯认为,人类大部分的经济活动都源于自发的乐观情绪,而并非是是数学上的预期。从乐观到悲观再到达观,就正好是一个周期。
中国有两个城市,周期一度失灵了。
一
上周,杭州未科未来悦一套89平的房子过户网签,网签价只有320万,折合单价仅3.6万/平米。这个价格,已经和未科核心区新房限价持平了。而一年前,有人是以6.5万/平米买入未来悦的。那位高位接盘的业主在社交媒体发言:邻居已经跑路了,留下他在风中凌乱。
很快,这张截图传遍了全国人民的微信群,杭州楼市在舆论中已经崩盘了。两年前,一张成交截图可以带火一个小区;现在同样也可以带崩一个小区。
2022年初,和一位前阿里P9吃饭。前P9手里有三套杭州房子,他问我怎么看杭州楼市,我对他说,赶紧卖房吧。回去后,他把阿里园区对门的房子,降价卖了一套,一个月后500万成交。他还想卖其他两套,但被老婆严厉喝止了。前几天,中介打电话给他,其他两套是一样的户型,中介张口就给他报价380万。一年多时间,同样的房子,总价降了一百多万。
这两个月成功套现的杭州房东们算了下,只有把挂牌价调低15%-20%,才可能有人来看房。和房东相比,开发商就更惨了。政府不让降价,他们只能送金子。
去年年底开始,杭州远郊临安的华发峰荟推出黄金返现活动,只要买六号楼的房子就送黄金,最高可送50万。今年,所有房子都开始送黄金。年初,119平最高送1000克黄金,现在100平就送1050克。
这可是实打实的2斤多宁波银行的金条。1050克,相当于返还购房者47万元!
临安优惠力度最大的还不是华发,越秀归悦里送双车位、送装修、送家电、送十年物业费,房价还打9折,算下来,优惠差不多有60万。绿地柏源晶舍备案价95折,返现20%、优惠税点9个点,层层优惠折算下来,房价相当于打了76折,首付最低只用付:1.75万。
一番骚操作猛如虎,临安花样打折后,房价基本回到了2019年的水平。
没办法,一周前,官方统计的临安可售房源有10131套,按照5月一周差不多百套的去化速度,要25个月才能卖完。而这些项目还是是属于资质好的。华发峰荟距地铁仅100多米,2公里内有幼儿园、小学、初中、高中,还有医院和公园。
一位购房者今年2月刚在临安核心区买了次新毛坯房,入手价格是216万。4月底,同小区一套房子送精装、送双车位只要200万。税费、精装、车位都算进来,两个月时间已经血亏近50万。
从远郊到近郊,再到主城区,杭州的限购正在一点一点松绑。此前看起来很确定的板块,比如笕桥、运河新城、崇贤,现在也都开始迷茫了。
勾庄翠宸里开盘,竟然有271组家庭弃选,愣是剩下一套房子没人选;运河新城河映云集去年8月开盘,现在还没有卖完;崇贤已经开始送软装了,也不好卖。
二
另一个热衷炒房的城市深圳,五月二手房成交同比减少了13%,新房减少了20%。
深圳楼市比杭州早冷了两年,房东们已经进入自救模式。为了快速卖房,龙岗一小区业主拉了一个500人的群,里面都是中介。他还推出奖励措施:带看奖励51.8元;谈判奖励888元;随手礼以及免费饮料和矿泉水。
海月花园有位业主自己做了卖房宣传单,印得像烧烤店开业大酬宾,上面写着开放日发福利,他诚邀集中带看,卖掉房子可得2023款120iM运动版宝马一辆,或者20w高佣。
万科臻山海女业主把卖房广告包装成征婚启事,说自己身高168,魔鬼身材,天使面容,陪嫁臻山海127平房产一套。她的征婚对象有两个条件,年满18岁和彩礼1270万。试婚期内不满意可随时分离:房产归男方,彩礼归女方。
对于中介来说,业主发红包已经见怪不怪,现在比的是谁发的多。比如,桂香园的业主只发28元,就被中介鄙视了。他们说南山、福田带看,红包都是100、200的。
眼下深圳大部分二手房价格回归到2018年水平,相比2020年高峰时期,单套房源总价普降50万至100万元左右。华润城润府三期150平米的三房,2021年的成交价是3288万,今年2月的成交价是2380万;跌去了908个W。
现在,深圳的在售二手房有效房源已经超过五万套,创下了近几年来的新高。而年初时,挂牌量还不到3.5万套。
推崇打新的深圳人也在消失,今年深圳推出40多个新房项目,整体去化不到三成半。10%佣金的住宅楼盘也出现了,是龙岗的缙悦城。中介卖一套79平米的三房,能挣到将近30万的佣金。
前几天,有深圳中介说,罗湖有套评估价570万的回迁房,业主房子太多打算低价卖,卖520万:你负50万买罗湖。
活久见,这辈子竟然还能碰到负首付,而且还是在深圳--当年那个不验资不给看样板房的深圳楼市,一去不返了……
三
浙江,尤其是杭州,其实是拨弄周期的高手。
从2016年到2022年,杭州房子的成交量和成交价连续7年保持高位运行。天量土地,源源不断地供入市场,似乎购买力不会枯竭。过去四十年,这种事情还是第一次发生。“需求决定供给”这条规律,早就被杭州市场推翻了。
期间有三四年,杭州的卖地收入,一直是全国第一。房地产的玩法,也几乎被杭州人玩到头了:人才、摇号、限售、倒挂……
后来,这座城市出现了第一个万人摇号的楼盘,然后是第一个两万人摇号。收集乡下亲戚的房票,成了很多杭州人的爱好。连院士都受不了诱惑,投身于这场游戏中。
朋友说过,人才就是VIP通道、摇号是刮彩票、限售就是营造稀缺感、倒挂就是营造性价比。营销人爱用的逼定、催单手段,都能在杭州见到,每一招都把客户拿捏得死死的。
赌性深扎于中国人骨子里,这事连芒格都知道。现在人们不用去澳门金沙厅,在杭州楼市就能体验一把。融合了积分排名+摇骰子+刮彩票玩法,为杭州楼市续命了很长时间。
但周期总会来临,用朋友的话来说:技巧总有用尽的时候。
前几天,罗永浩开始在杭州直播卖房了。他卖出了杭州一套精装修公寓,原价332.1万元,以6.18折的折扣售出。房子卖出后,底下高赞评论是:压垮杭州楼市的最后一根稻草,终于出现了……
任何市场都有周期。弗里德曼过,经济周期是一种自然现象,它们会来临,然后又消失:人为干预只会加剧波动。
深圳去年到了,杭州牛市周期六年了,现在也无可阻挡地即将迎来自己的周期。那些试图延长周期的努力,都有暗自标好价格的结局。
责任编辑:宇真
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