時寒冰:「地王」是一個邪惡的魔咒

2009-07-27 23:53 作者: 時寒冰

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地王
"地王"是一個魔咒,但並不神秘,因為,這個魔咒的結果總在意料之中。

每當"地王"出現,就會帶動周邊地帶的房價強勁上漲。"麵粉比麵包貴"的現象,給公眾帶來了一個明確的預期:未來的房價會再上一層樓。當這種預期成為群體性共識,就會激發起購買力--且不論這種購買力是透支性的,還是在可承受限度內的。

媒體的報導印證了這一點。廣州珠江新城地板價1.5元萬/平方米的新地王誕生之後,房價上漲超過10%,一早布局珠江新城的廣州城建原來的地產項目也隨之升值;"(北京)後現代城一套60多平方米的小戶型,房主原來掛到88萬元,15號地拍出來後,把價格提到了98萬元,但到現在都沒什麼人看,90萬元成交還有可能,98萬元有點兒高了。"

"地王"催生高房價,這是一個魔咒,但緊隨這個魔咒的,是另外一個魔咒--成交量在銳減,消費者在用腳投票。這種用腳投票並非情緒性的牴觸,而是房價遠遠超出民眾購買力的必然結局。僅有的成交量,絕大部分成為投機者的狂歡。他們買下房子,像是架設了一個捕鳥的籠子,等待有意或無意走進籠子的人任其掠奪和宰割。高房價成為滿足既得利益集團的盛宴,成為加劇中國貧富差距拉大的推手。

2009年的新"地王"與2007年的"地王"有著非常大的區別。2009年的"地王"絕大部分是國企,尤其央企,而2007年的"地王"則多是民企。國企唱響"地王"主旋律,證明了一個結果:只有財大氣粗的國企(尤其央企)才能真正獲得"地王"桂冠。

這說明瞭什麼?說明,除了國企之外的企業,對當下的土地價格是望而卻步的。高地價已經成為房地產開發企業不可承受之重。當"麵粉比麵包貴"時,能買得起麵粉的人變得更為稀少。

相關數據證明了這一點:2009年上半年,全國土地購置面積1.36億平方米,同比下降26.6%。即使在"地王"迭出的6月,單月土地購置面積也僅為0.37億平方米,仍下降22.0%。高高在上的"地價"與高高在上的房價一樣,在令市場無奈退卻。

無論鼓吹高房價者編織出多麼美麗的謊言,他們都無法掩飾這樣一個事實:價格從上游向下游的傳導過程總是滯後的,且並不總是順利的,其間會有損耗。說得再明確一點,獲得"地王"頭銜,並不一定意味著,能獲得與王冠地位相吻合的房價。也即是說,"地王"所面對的虧損風險可能更大。

相關調查顯示,在2007年全國主要城市排名前10位的地王中,僅有2家完成開發,有3家已經開工,1家退地,有4家至今土地還處於閑置狀態,但卻沒有一家被有關部門無償收回--閑置土地而不被懲罰,作為制度保護掠奪者的重大缺口而存在。

另據中國之聲《央廣新聞》報導,2007 年是北京樓市極端紅火的一年,無論市區還是郊區,北京樓面價格都是一路飆升,漲得十分厲害。但是,北京2007年高價拍出的12塊"地王"至今仍處於閑置狀態。開發商們高價取得土地後,為何遲遲不開工?原來,開發商當初拿地時價格太高,這些項目與周邊的樓盤相比沒有明顯優勢,因此不得不推遲入市的時間。開發商為了逃避土地閑置超過兩年無償收回的懲罰,往往通過象徵性開工,來躲避政策追究,達到繼續閑置的目的。

考慮到建築成本、開發商的暴利因素,只有當房價在目前基礎上,再上漲接近一倍,這些"地王"才能全面獲取豐厚的土地增值收益。問題是,這種可能性有多大?尤其是在傷民而非富民的環境之下,當民眾為了住房這一基本的民生問題變得一無所有,它留給民眾的,不僅僅是痛苦和憂慮,還有日益滋長的憤怒。

這成為"地王"一個難以解開的魔咒。通過舉牌這種簡單的運動,即可獲得"地王"的桂冠,但要想真正獲利,何其難也!因此,"地王"面對的,不僅僅是商業風險,更有政策風險和法律風險--雖然在官商勾結的大環境下,這種環境仍然可以被淡化和忽略。

如果說"地王"是畸形的房地產催生出來的一個怪胎,那麼,魔咒則是將房地產徹底引向歧途的一個魔棒。在獲得"地王"稱呼之後,開發商只能靜等房價瘋漲所帶來的機遇,而另一方面,公眾又在以一種近乎忍耐底線的態度,等待另外一個結局。或許,在目前的情況下,人們尚難判定最終誰將是魔咒的受害者,但我們可以肯定的是,"地王"一定難以走出魔咒,而挑釁公眾忍耐底線的高房價和保障性住房嚴重滯後的雙重因素作用下,也同樣可能引發另一個危險的魔咒。


(文章僅代表作者個人立場和觀點)



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