萬科郁亮:房價降至合理水平是大勢所趨
11月12日,萬科集團總裁郁亮在東莞接受了數十家媒體的採訪,在中國樓市宏觀調控進一步深入的背景下,郁亮首次向媒體拋出「過冬論」。他認為,目前中國樓市已經進入「比賽下半場」,房地產行業的冬天已經到來。郁亮同時透露,在當前政策環境下萬科2012年將採取「儲糧過冬」的策略,奉行現金為王及謹慎拿地。
1.本輪調控實際上是08年的延續
今年以來,國家針對房地產行業越來越嚴厲的宏觀調控政策,房地產開發商們將採取怎樣的心態來應對?對此,郁亮認為,今年以來的一系列調控實際上是2008年那輪調控的延續,因為上次調控的目標沒有實現,所以在今年繼續。
郁亮表示,08年調控本來在09年的時候應該見效的,結果國際金融危機出現,挽救了中國的房地產行業,當時救市是好,但實際上調控並沒有完成,所以現在來補調。「就好像一個人骨折了第一次沒接好,又重新拉開再接一次,這個時候反而會更痛一點。」
不過郁亮提出,本輪調控與08年調控也有不一樣的地方,在這輪調控中,政府將保障性住房提到了非常重要的位置,這在之前的調控是沒有的。
2.沒有理由對中國房地產的未來悲觀
郁亮坦言,當前房地產行業與過去相比,的確面臨了更多的風險和挑戰,「我們不能再去留戀過去的好日子了。」郁亮表示,當前行業的情況與過去甜水里長大的美好歲月相比的確是不好過了,但他同時提出反思:「過去的美好歲月是應該的麼?正常的麼?」。
與此同時,郁亮認為,儘管面臨著比與過去更為困難的局面,但目前房地產的行業前景依然存在,中國有著很大的正常市場需求。郁亮認為:「沒有理由對未來悲觀。」
3.上半場為普通人蓋房子,下半場蓋有人住的房子
郁亮用比賽的上下半場進行比喻,他認為現在市場就好比進入了比賽的下半場。下半場的遊戲規則已經而且將繼續發生變化,比如:需求會更自住化、房屋需求更小型化,政府調控能力和水平增強,政策退出後會有相應替代政策接棒,避免了房價的暴漲暴跌。房地產暴利不再等。
郁亮表示,進入下半場後,就應該採取與上半場不同的戰術。「對於萬科來說,上半場我們是為普通人蓋房子,下半場我們就是蓋有人住的房子。」他認為,除了把房子硬體造好之外,把軟的服務也做好了,才能贏得客戶。
4.避談「拐點」拋出「過冬論」
2008年樓市調控之前,萬科董事局主席王石曾提出「拐點論」,這當時在業內掀起了軒然大波,並對市場產生了巨大影響。在今年這輪新的調控背景下,面對媒體的追問,郁亮則避而不談「拐點論」,他認為,房價要回到合理水平是大勢所趨,現在整個行業已經進入冬天。
郁亮表示,中國樓市不存在「拐點」,在大的趨勢下也會發生很多變化,作為開發商,就是要積極順應這些變化做出相應的對策。他表示,中國的房地產行業應該向中國的製造業學習,賺取應該賺的利潤,製造出性價比高的產品。
郁亮稱,2011年整個行業的關鍵詞是「調控」,2012年整個行業將進入冬天。他透露,目前萬科已經進入「冬天模式」,在2012年的發展策略上,也將採取過冬的策略。
對於萬科採取的「過冬術」,郁亮認為首先應該是現金為王,他認為,在冬天環境下現金流比利潤率更重要;其次,賣樓應該更積極一些,盡量減少存貨壓力;第三,應該採取更謹慎的拿地策略;第四,管理上要開源節流,減少不必要的開支;最後,郁亮打了個比方,認為企業和人一樣,在冬天無事可做的時候,「就應該把身體鍛練好」。
来源:和訊網
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