今天樓市「定向加息」 有一類房子很危險(圖)

自5月1日起，房貸利率優惠取消並有所上調。（圖源：Wikimedia Commons） 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

【看中國2017年5月1日訊】4月28日晚上8點多，中國大陸官媒新京報在其官網發布了一條重要新聞：從銀行和中介處獲悉，北京地區新房、二手房房貸政策再次收緊。自5月1日起，部分銀行的新房、二手房的首套房執行基準利率，二套房則在基準利率基礎上上浮20%。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

這條突發新聞傳遞出一個重大信號：央行針對樓市的「定向加息」已經拉開了序幕。所謂「定向加息」，有兩重含義：第一，由於各城市樓市情況不同，所以全國實施了「分城施策」的調控手段。北京這類熱點城市，將受命針對樓市加息；

第二，同一個城市，針對不同檔次的購房者，也將實施不同的利率。

而這種針對特定城市、特定購房人群的加息和差異化利率，未來極有可能在全國推廣。因為三四線城市去庫存仍然在進行，全面加息涉嫌「一刀切」。定向加息之後，享受不同檔次利率的購房者，其利息支出將差距巨大。

比如同樣貸款300萬元，時間為20年，採用等額本息還款方式：

1、如果享受貸款利率85折優惠，則月還款為18,441元，累計總還款442.6萬元；

2、如果按照貸款利率基準利率，則月還款為19,633元，累計總還款為471.2萬元；

3、如果按照貸款利率上浮20%，則月還款為21,286元，累計總還款為510.9萬元。

最低和最高的月供差距達到2,845元，總還款差距達到68.3萬元。而且，未來如果央行不斷加息，1.2倍利率要一直進行下去。

可見「定向加息」威力巨大。這種做法，很有可能成為「樓市調控長效機制」的組成部分。從供給側（增加土地供應）和需求側（從資金方面抑制炒房需求）兩端，扼住了高樓價的咽喉。

這就是北京樓市調控的全部嗎？當然不是，事情還沒有完。

4月21日，銀監會召開一季度經濟金融形勢分析會，銀監會主席郭樹清在會上表示：房地產相關貸款已經超過總貸款的1/3，目前銀行業的總貸款在110萬億左右，房地產相關貸款規模在36萬億，其中按揭貸款19萬億。

房地產體量這麼大，如果政府不從房地產頭上來收稅，一些去庫存的地方政府已經停止供地，政府要花錢的地方多，又從哪裡來找這麼多錢來填補地方政府的財政空缺？

房地產收稅了很可能實行差別稅收，就是房子越多稅率越重，或促使投機房地產的人拋售，市場房子多了，房價就會下跌，房價下跌，是那些炒房的人吃虧，普通居民的住房只是紙上財富感覺減少了。

即使居民要換房子，賣的房子價格跌了，但買的房子價格也會降低，也損失不到哪裡去。

還有一個值得注意的信息就是去庫存戰略，庫存小的一二線城市限購甚至限賣了，但資金一定會流向不去庫存的地方去，現在庫存大的三四線城市已經停止供地，甚至有一些三四線城市也出現限購。

據悉，北京部分二手住宅出現降價，同一樓盤中個別房源降價幅度超過10%；多家大牌二手房中介關閉了一些自家門店。

鏈家研究院數據顯示：北京13個區中有8個區的房屋均價已下跌，東城區、西城區、石景山、朝陽、豐臺、通州房價均價下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%，其中在鏈家系統內成交量排名前20小區已有9個小區房價下跌，如新龍城、加州水郡、蘋果派房價已下跌8.2%、5.1%、3%。個別房源降價400萬元。

其它城市目前房價也不容樂觀。

上海：據統計局公布的數據顯示，在調控政策的持續作用下，上海房地產市場並沒有出現快速上升的勢頭。數據顯示，新建商品住宅價格環比2月下跌了0.1個百分點。

深圳：Wind資訊數據顯示，自從去年11月份以來，深圳新房的成交量已經連續5個月下滑，其中，3月份月度成交量803套，創下2011年9月有數據以來的新低。此外，深圳房價也在下降，從去年10月開始，價格環比指數已經連續負增長5個月。

在系列調控措施中，有一類房子受到的衝擊尤其嚴重。這得從調控政策說起：

在今年2月後，北京開始嚴控學位房。措施主要有兩個方面：第一，是搞大學區制，區內抽籤獲得學位，讓更多的小區來攤薄「學位紅利」；空挂戶、集體戶、戶口挂靠等情形，不能獲得學位。

第二，收緊學位房的定義，過道房、車庫房，及租住違法建設房屋、辦公用房、地下室、多人合租等情形，均不作為入學資格條件。

這種學區房、學位房的調控力度不容小覷。以「過道房」為例，新政全面實施之後，這類「房子」首先失去了學位，其次不能轉移登記，不能落戶口。這類房產，只能在未來的拆遷時獲得補償。如果沒有拆遷，則將長期淪為「死資產」！如此一來，一平米15萬元的單價，至少腰斬一半。

樓市的調控仍在繼續。投資者在購買房子時，不能過度追求學位等特殊性因素，要綜合考慮才不至於被調控大潮裹挾。

責任編輯:辛荷

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