從3月份的融資數據看當前中國樓市走勢(圖)

2017-04-18 12:00 作者: 易憲容

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從3月份的融資數據看當前中國樓市走勢。(網路圖片)

【看中國2017年4月18日訊】3月份的融資增長數據已經公布,儘管M2和信貸增長速度遠低於市場預期,或如央行負責人所說的,增幅有所下降,但是實際上,在2016年融資及信貸增長都創記錄的高基數上,3月份融資增長速度仍然是十分驚人的。

比如,2017年一季度社會融資規模增量為6.93萬億元,比上年同期多2,268億元。而2016年一季度則是創了之前最高歷史記錄,今年則在去年最高記錄基礎上更是上一層樓,尤其是3月份的社會融資規模比2月翻倍至21,200億元,為2016年3月份以來最高。

還有,3月住戶部門貸款增加到7,977億元,高於今年1月的7,521億元。但今年以來住戶的中長期貸款則開始在逐漸下降,比如1月份為6,293億元、2月份為4,503億元、3月份下降到3,804億元。儘管今年一季度住戶的中長期貸款14,600億元與上一季度(2016年第四季度)14,800億元相差無幾,但開始呈現出增長幅度逐漸下降的趨勢。

對於當前中國的房地產市場來說,上述融資數據透露幾個十分重要的信息。一是隨著中國對房地產市場的融資政策逐漸收緊,比如銀行信貸開始減少對房地產開發企業的融資比重,股市及債市提高房地產開發企業進入融資市場的門檻,從而使得銀行信貸及股市再融資和債市流入房地產開發企業的資金在減少。但是,由於房地產開發企業仍然看好當前一些城市的房地產市場,因此房地產開發企業受正規渠道融資限制之後,開始轉向而被視為「影子銀行」的非標融資(委託+信託+未貼現承兌匯票),影子銀行又開始盛行。

所以從一季度的融資數據來看,本外幣貸款、委託貸款和信託貸款同比增長較多,此外,非金融企業境內股票融資和未貼現銀行承兌匯票比上年同期有所增長,企業債券融資較上年同期多減較多。也就是說,只要國內房地產開發商看好今年及未來中國的房地產市場,房地產開發企業仍然會加大對房地產開發投資。而房地產開發商突破正規融資渠道轉向非標融資,儘管其融資成本會有所上升,但這些上升的融資成本對房地產開發企業的利潤來說根本就不是什麼問題。也就是說,房地產開發商仍然看好當前中國房地產市場。

對於個人住房按揭貸款的增長,它是今年房地產市場增長最為根本的動力源。比如2016年中國的住房銷售面積及銷售金額都創歷史記錄,根本上就是大量的銀行信貸資金通過個人住房按揭貸款流入房地產市場有關。比如,2016年國內四大銀行新增加個人住房按揭貸款達到2.8萬億元。所以,今年的個人住房按揭貸款仍然是國內商業銀行所關注的重點。因為是國內商業銀行還是投資者都相信中國房地產市場的價格不會下跌。如果房價不下跌,對銀行來說,個人住房按揭貸款當然是最優質的資產;對投資者來說,進入房地產市場投資者當然是最好的獲利途徑。

不過,儘管各地政府的房地產市場調控政策是因城施策,中央政府希望這種方式來去除三四線城市的房地產庫存,但是從2016年930房地產調控政策出臺以來,出臺房地產調控政策的城市越來越多。在住房投資者及房地產開發商看來,這些出臺的房地產市場調整政策越來越嚴,從而讓一些城市的房地產調控政策走向極端。比如,以往的房地產調控政策更強調的是限購限貸,而這次許多城市紛紛採取限制住房交易、嚴厲整頓房地產中介商等政策。而這些房地產調控政策接二連三地出臺,從而使得購買住房者(無論是投資還是消費,但在高房價下絕大多數都是投資)「房地產政策焦慮症」(即未來會不會有更多的更為嚴厲的房地產市場政策出臺)由然而生,並正在由一二線城市向三四線城市蔓延。

本來政府是希望因城施策的房地產市場調控方式,讓2016年國內一二線城市房地產市場瘋狂態勢延伸到三四線城市,以此來解開三四線城市房地產市場的癥結,以此再來保證2017年中國GDP快速增長。可以說,就當前中國的房地產市場來,隨著一二線城市的房地產市場的調控政策接二連三地出臺,這不僅讓不少城市的住房銷售立即迅速下降,特別是有些一線城市住房的銷售已經下降80%以上,更是讓這些城市的住房投資者的「房地產政策焦慮症」由然而生,許多住房購買者基本上處於觀望狀態。如果「房地產政策焦慮症」開始向三四線城市蔓延,那麼三四線城市的住房銷售就有可能逐漸下降。這也許是今年以來個人住房按揭貸款在逐漸下降的原因之一。

當然,今年一季度中國房地產的銷售數據還沒有公布,不過,可以推測其住房銷售量仍然會有不低的成長幅度,因為,在個人住房按揭貸款基本上與去年第四季度持平的情況下,由於房價高的一二線城市住房銷售快速下降,而中國住房投資者早就轉向到了三四線城市及去年熱點一二線城市周邊,這些城市的房價會上漲,但要上漲到去年一二線城市的幅度還會有很大差距。

更為重要的是這一輪中國房地產市場炒作的主力是1980-2000年時代的年輕人(有調查顯示中的這個年齡段的城市居民住房擁有率達70%,高於發達國家30%以上)。這些人多以是獨生子女,初始手上的資金實力要好於前幾代,知識水平也較高,其投資進取心強,多以為高風險的投資者,但對房地產政策敏感性也十分強。如果「房地產政策焦慮症」向全國蔓延,特別向三四線城市蔓延,這就為這一輪房地產市場繁榮蔓延到三四線城市增加了不確定性。如果在今年4月份的個人住房按揭貸款繼續下跌,也就意味著這一輪房地產市場繁榮的週期性結束會比預期同早。不過,具體情況如何還得看進一步將公布的數據。



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