上海樓市折射出的信號可不妙(視頻)

2017-05-29 10:13 作者: 齊俊傑

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【看中國2017年5月29日訊】最近,據中原地產監測,上海市楊浦區一房的租金由3,500元/月下滑至當前的3200元/月左右,二房租金由6,000元/月下降至5,300元-5,500元/月,三房租金由8,500元/月下降到7,500-7,800元/月之間。「楊浦租金的下滑相當明顯。房源空置率比較高,大量房源成交週期,維持在一個月以上。同時閔行區也出現了類似的情況,也就是說,上海在多地區,租金價格出現了明顯下滑,而下滑幅度超過了10%。

而從高端物業看,上海也出現了明顯的降溫,根據信義房屋企研室監測數據顯示,雖然五月上海內環內的中高端租賃市場成交較上月有所回溫,但成交價格卻出現5%-10%的下調。如前兩個月徐匯區東方曼哈頓兩房的月租金價格在1.4萬元,目前月租金已經降至1.2萬元左右。

租金下降這個事,我們之前也說過,在北京其實去年就已經出現,特別是高端寫字樓租金下降明顯,空置率升高。寫字樓的中介們不得不背著廣告板到路上去拉客戶。說明即使像北京上海這樣的超級大城市,商業活動都在減退。而個人住房市場,也是如此。房租下降說明瞭以下問題。

首先,大量房源受到限購政策影響,被切斷了流動性,無法高位套現,被迫由售轉租,租房市場大量房源增加,但需求端並沒有有效增加,所以導致了價格回落。足以見得,樓市的真實剛性需求並不強烈,大家對於住房的需求不多,之所以爭搶購買,仍然是以投資目的為主。居住屬性大幅讓位於金融屬性,再次印證了樓市進入博傻階段。

其次,商業活動減弱,微觀經濟感受到了經濟下行的壓力,所以大家收入增長受阻。而房租是直接反應收入水平的因素,不是大家不想租,而是實在租不起。

第三,住房租賃市場正處於大發展的前夜,越來越多的機構以及創業公司湧入,會在這個市場之中建立超級航母,圈定客戶。充分利用共享經濟的力量,解決大家居住的痛點。所以以前無序競爭,開始進入一個有序管理階段。所帶來的影響就是平臺公司大量拿到房源,然後對外出租,以形成更加穩定的供給和預期。根本改變了市場之前的模式。

第四,即使在北京上海這種城市,空置房率也已經相當高,但可惜在這樣一個號稱大數據全數據的時代,空置房卻始終統計不出來。只能去估算,但其實每個人都應該有所感受,空置率應該不是個小數字,否則不會始終遮遮掩掩。但之前有一組數據相當恐怖,公安局說北京有380萬套房子住戶聯繫不到,很多人簡單的解讀成了空置房有380萬套,如果我們把這中間的產權不清的私搭亂建的排除,就按三分之一算,北京的空置率也不會低於20%。這跟2014年的一個報告剛好吻合,說一線城市的空置率基本在20%,二三線城市在23%以上,顯著高於其他國家。高出國際標準一倍還多。

所以,綜合來看,毫無疑問,我們的房子不是不夠住,而是已經太多了。那麼為什麼大家還在玩命買呢?說白了就是過去十年形成的固有觀念,買房子不會賠,買房子能防通脹。大家都拿房子當成帶槓桿的股票在炒了。所以肯定是價格越炒越高的。而實際的居住需求並沒有那麼強烈,還嚴重的脫離了收入水平。河北很多城市兩年前房價6,000沒人要,大面積爛尾樓,2年之後房價2萬卻都搶著買。河北一夜之間增加了幾倍的人口,顯然不是。就是買漲不買跌。都在跟風起鬨。說是剛需,其實就是怕以後買不起了。而很多人租房也不是不可以。真正的剛需其實只有兩類人,一類是不買房日子就沒法過了,結不了婚,生不了娃或者要鬧離婚的那種。第二類就是等著房子上戶口,或者給孩子上學的。所以絕大多數人應該考慮考慮,如果房價每年跌10%,你還會買房嗎?


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