如何看待萬科2017中期財報利潤大增36%(視頻)

2017-08-28 08:19 作者: 樹澤

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【看中國2017年8月28日訊】地產公司估值看齊白菜,業績大增能否扭轉市場預期?中國最大的房地產公司之一的萬科發布了中期財報。這份財報相比其他幾家巨頭都要早,而且信息量非常大。

首先,投資人最關心利潤表。萬科這半年賺了73個億,相比去年同期的53億,大幅增長了36%。如果只單看賺了多少錢,那毫無疑問,這個數字和增長幅度是超乎預期的。在第一季度,萬科的利潤同比下滑了11%,投資人由於擔心業績下滑持續,所以給地產公司的估值都非常的低(金地、保利的市盈率都是個位數,萬科12倍相對還是高的)。

那麼,靚麗的報表,能否改變投資者對地產公司的看法呢?

首先,我們看利潤和收入是否匹配。

房地產公司的賬目非常特殊,它有一項叫銷售金額,還有一項叫做營業收入。比如萬科,銷售額大幅增長了45.8%,但是它的營業收入卻下降了6.6%,這是因為房地產是個長週期行業,而且它是先交定金和預付款,後蓋房子。

因此,項目只要簽了合同,付了定金,就產生了銷售金額,或者說合同金額。但是按照會計準則,這個錢,必須要房子竣工完畢,產權交接完成,房產公司才能真正確認收入。在這之前,這筆錢都得以預收賬款的形式躺在資產負債表上,而且要記作負債項目。

這筆預收款跟去年同期相比增長了30%,這個速度基本上是2010年以來第二快的速度,它會在將來兌現成公司利潤。所以,在不遠的將來,而不是很遠的將來,這筆錢的存在讓公司的業績是有這個家底的保障的。

反過來想這個問題也一樣,當期36%利潤的大幅增長,它也是過去預收賬款兌現成業績的過程,它主要還是受到了過去這兩年樓市上漲紅利的效應影響。

再比如說,萬科去年的半年度財報,利潤增長竟然只有10%,要知道2016年可是房地產的超級牛市啊,看看房價漲了多少,但是地產公司利潤怎麼原地踏步呢?原因還是我們剛才說的結算效應,去年它的利潤裡面,有相當一部分是2014年樓市調整期的項目款項的兌現。

如果看得再細緻一點,還能有如下一些細節上的發現:

1-利潤增長速度36%,快於同期所得稅30%的增長

2-營業外收入同比增加了180%

3-負債率由80%上升至82%

4-經營性現金流同比-15.3%,比營收-6.6%降得更快

5-談到長租公寓戰略,定位為「服務商」而非只是「開發商」

最後總結就是八個字:沒有近憂,但有遠慮。

嚴格限購和租售同權新政策的推進,房地產行業有了新的轉折和趨勢,但是由於2016年火爆的銷售和價格的上漲,會計準則確認收入的延遲,使得房地產公司們利潤逐步兌現以往的靚麗業績。

再加上今年上半年銷售金額全行業還在高速增長(全國17%的行業增速),所以在不遠的將來,穩健經營的地產公司業績都不會太差。但是更遠的未來,種種政策推進和行業本身格局的變化,只有那些盡早做出戰略轉型的公司,才能在未來的行業變局中取得競爭優勢。


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