「剛需」，到底是什麼玩意兒？(圖)

流行在房地產領域的剛需，是什麼玩意兒（圖片來源：Getty Images） 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

【看中國2017年11月9日訊】剛需是特定的詞彙，流行在房地產領域。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

無論地產商還是媒體，一旦利率上漲的時候，就有「誤傷剛需」的說法見諸報端。當然，也會博取很多人尤其是貨幣管理者的同情。那麼，在今天的價格之下，剛需到底是些什麼人？

根據北京市人力資源和社會保障局和北京市統計局關於公布2016年北京市職工平均工資的通知（2017年5月27日），2016年全市職工平均工資為92477元，月平均工資為7706元。相應的，上海、廣州、深圳的月平均工資分別為6504、7425、7480元。扣除生活必須花費之外（吃飯是必須的），剩餘的可自由支配收入不過每月四五千元左右。

以北京來說，一套80平米的房子，以總價約400萬元計算，夫妻二人即便沒有孩子開支和其它任何開支，按首付款30%計算，積累一套房子的首付也需要十年以上。如果全款購房，需要積累三十三年以上。

其它城市的房價相對北京要合理一些，但一般工作人員購房的壓力也很大，這是當今社會的切身體會，如果全款購房，對於絕大多數一般職工這類「剛需」購房者來說，基本是做不到的。根據北京大學《中國民生發展報告2015》，中國底端25%的家庭佔有社會財富只是1%左右，這部分人在今天具有迫切的居住需求，屬於真正的剛需，它們做得到全款買房嗎？或許有人相信，但筆者不敢相信。

說到這，就需要說一下各國和各個城市的房價收入比。中國37個主要城市的房價收入比在3.4（貴陽）到25.5（北京）之間。其實，在國與國之間比較這個數據並沒有多少實際意義，為什麼這麼說哪？假設A國實行全民醫保、全民免費教育，沒有那麼多的過路費、過橋費、罰款等收費項目，工資收入中可自由支配的部分就高；B國如果腐敗嚴重，居民的隱形支出就高，如果做不到全民醫保和免費教育等，工資收入中可自由支配的部分就低。所以，雖然A、B兩國有相同的工資收入水平，但基於腐敗程度、國民福利制度、社會收費項目多寡等的不同，居民買房的痛苦指數是不同的，合理的房價收入比也不同，也所以，這個房價收入比的意義並不大。在國內，雖然部分城市的房價收入比看起來相對合理，但居民買房的負擔一樣很重，原因就在於，越是邊遠城市和中小城市，腐敗現象往往越嚴重，各種亂收費項目也越多，甚至交警罰款都要定任務，再加上收入水平、就業水平與核心城市有較大差距。所以與核心城市相比，買房的負擔未必就輕，這是現實。

當然，中國社會也有自己的特色，很多人年輕人購房要依靠家庭幫助。一般來說，依靠父母親朋的幫助湊夠首付的可能性是比較大的，但是，如果要求父母親朋湊夠全款買房，就筆者觀察，這種可能性比較低，甚至可以說是稀少的。

說到這，就會困惑一個問題。今年以來，隨著銀行房貸利率的上升、信貸額度的收緊，在銀行貸款購房變的困難。但是，在成都、長沙、武漢、杭州等城市都有反應，樓盤開盤的時候，很多人全款買房，甚至可以讓樓盤日光。這些全款買房的人群中，部分人是手中持有拆遷款，手中有「糧」當然不在乎全款，今年杭州這種情形相對較多，但這終歸帶有特殊性。除此之外，這種全款買房的「剛需」到底是些什麼人？

2010年，央行反洗錢課題組對中國近年來洗錢案例抽樣調查顯示，洗錢犯罪資金主要流入金融、房地產等領域，其中通過房地產領域洗錢的佔35.9%。每年發生在境內的洗錢規模預計在3000-4000億之間，這樣計算下來，通過房地產進行洗錢的資金約1000多億元。其實，這個數據永遠是筆糊塗賬，露出水面的不過是冰山之一角而已。中國每年有大約10萬億的公共工程經費，如果按8%計算就會形成高達8000億的灰色收入，再加上其它方式形成的貪腐和灰色收入，就是天文數字。這部分資金願意進行全款買房，也做得到全款買房。

有朋友說，我是剛需，需要自住，可現在的房價買不起。其實，這種情形不僅是我們，不是也有很多官員在媒體上講話，以自己的工資收入買不起房嗎？實現全款買房更不現實。不排除部分商人和拆遷戶有能力全款買房，做新時代的「剛需」，但用灰色收入買房、掩蓋收入的合法性，在全款買房中所佔的比例更不應忽視，這或許才是部分人嘴中真正的「剛需」。

上月，中國最高檢察院宣布，村長鎮長縣長全部清查！這部分官員數量極大，小官巨貪也有很多報導。如果（注意前提）能徹底清查其財產來源的合法性，在保護其正當收入的情形下，將其非法收入和資產（房產）歸還給市場（估計以這些資金形成的房屋存量不會是小數），杜絕今後形成灰色收入的源頭，房地產市場很可能會立即恢復健康的水平，讓真正需要自住的剛需買得起房，就能馬上實現最高領導說的「房子是用來住的，不是用來炒的」。

到此，剛需實際有三種含義：第一，確實需要自住的，反映了房屋的居住屬性；第二，部分商人和拆遷戶；第三，收入來源不合法，需要購房洗錢。在今年全款買房的人群中，哪種才是主流？哪種「剛需」屬性更強？只能大家自己判斷。

筆者在講課的時候說到，經濟學不過是社會學的一個外在反應（注意外在兩個字），搞不懂社會的本質，也就弄不懂經濟，不明白社會的經濟學家就只能抓瞎。房地產是一個典型，「剛需」這個詞彙更是核心點。

責任編輯:靖曄

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