在美國首套房和二套房如何交稅(圖)


美國房產稅知多少、首套房和第二套房是否都要交?
房產稅是美國財政的主要收入來源。如果你不繳納房產稅,你的房子很快就會被易主。 (圖片來源: pixabay )

【看中國2018年5月10日訊】美國是一個稅收的國家,財政收入的主要來源就來自於稅賦,美國人買房以後每年都要向政府繳納房產稅。房產稅是美國財政的主要收入來源。如果你不繳納房產稅,你的房子很快就會被易主,超期不繳納房產稅,還會繳納罰金。

在美國,如果納稅人擁有超過一套以上的住宅,則有一個首要住宅概念(Principal Residence,或Primary Residence),即每個已婚家庭或單身個人的基本住宅,它區別於其他住宅(如投資出租房,度假公寓等)。根據美國稅務局IRS的稅務法令對首要住宅的定義,如果納稅人同時擁有兩套住宅,他居住時間相對較長的那套住宅為其首要住宅。政府允許購房者在納稅時將用於首要住宅貸款的利息從收入中減除,這相當於給了購房者一個很大的折扣,且首要住宅的貸款利率最低。

一般房子到手後,業主就要考慮收入支出將如何影響到你的繳稅額了。那麼你可以享受哪些有房一族的優惠政策呢?首先,要明白自己的房屋到底是自住還是出租。很多納稅人情況複雜或者擁有多處房產,自己也搞不清楚每套房應該算作哪一類。

以下是房屋在稅務領域裡的分類:

個人主要住宅(Principal Residence)

顧名思義,只要是自己住或是一年不超過15天出租日(Rental Days),都可以當成自住房。

第二套房(Second Home)IRS認為每個人可以合理擁有兩套房,只要你是自住,或是出租日少於15天,並且自住(Personal Days)超過14天,那麼你這15天以內的租金收入IRS也懶得管,這套房子也順理成章地屬於自住房。若不滿足上述條件,你的租金則需要上報到Sch E,而相關貸款利息,房產稅等等抵扣都需要分成Sch E出租和Sch A自住兩部分。不管怎樣,保留所有費用的「證據」一定不會錯!

假日出租房(Vacation Rental)

你都已經有兩套房子,第三套或以上你總不能分身住那麼多天了吧。於是IRS默認你可能會租出去,或者偶爾去度假住住。只要租期超過14天,並且你自住天數少於14天或是租期的10%,那麼這就是套出租房了。和之前所講對出租房的處理方式一致,所有租金收入和支出都需報在Sch E上。

出租房(Rental Property)

這就是純粹的出租房了,不再需要出租日14天測試,只要個人自住不超過14天則所有收入支出全部Sch E報上。

投資房產或地產(Investment Property)

既不出租也不自住,純粹等著升值的投資房。例如繼承的名人古宅,或是眼看要升值的地皮等等。這類型房地產的支出屬於投資(Investment Expense)而非運營,所有房產稅/地稅也只能報到Sch A上抵扣。這裡需要注意的是,投資相關利息(Investment Interest)抵扣只有低於投資收入的部分能放到Sch A抵扣,其他投資支出填入Sch A雜項抵扣,受限於淨收入(Adjusted Gross Income,簡稱AGI)的要求。

商業房產(Business Property)

顧名思義,就是用於商業生意用途的房產,例如賓館供客人使用的大樓等。商業房產通常都是以公司形式來報稅,屬於主動運營的生意,通常不受到房地產「被動生意(Passive Activity)」的規定限制。

分清楚自己房產類型之後,下面就來看看哪些費用是你可以用來合理減稅的:

房產稅/地稅(Property Tax)

你支付的地方與州的房產稅可放入Sch A分項扣減額(適用於自住)或者Sch E(適用於出租)來抵扣你聯邦稅和州稅。唯一不同於第一年的是它不再藏於你的HD-1中,你會收到單獨一張資產稅單(Property Tax Statement)。

意外損失(Casualty Loss)

這一點是很多人不知道的。例如洪水把房子沖毀了,房子虧損50萬,保險補償了40萬,那剩下的10萬就是你的意外損失,可以放入Sch A分項扣減額,經過限額計算後最終得到可以抵扣的額度。

裝修改裝費用(Improvement)

例如房子買價50萬,業主自己花了20萬裝修改裝,那麼房子是不是就升值了呢?而將來房子出售時業主的成本(Basis)也就提高了大約20萬,計算增值稅時的增值部分就相應減少了。這就是所謂的抵消增值獲利稅。

房屋節能環保裝修和改進(Residential Energy Credit)

美國政府鼓勵納稅人節能環保,凡是有相關提升居家節能效益的裝修和改進,包括安裝太陽能板、節能熱水器等,也可以獲得稅務減免(Residential Energy Credits)優惠。稅務減免(Credits)不同於各種稅務抵扣(Deductions),它是在前期步驟計算出來的應納稅所得(Taxable Income)的基礎之上,直接減免相應稅額的項目,所以你會在1040稅表稍稍靠後的位置找到它。而商業房產基於醫療需求的改裝工程,例如安裝輪椅坡道、方便殘障人士使用的門窗,浴缸等,也可獲得部分抵稅或減稅優惠。

家庭辦公室(Home office)

如果使用自家書房作為家庭辦公室,可以按辦公室所佔房屋面積比例將房貸利息,房產稅,水電費,保險,等一系列費用的百分比,直接放入Schedule C作為生意支出(Business Expenses),用於抵扣自雇(Self-Employment)收入。如果你覺得追蹤這麼多費用太繁瑣,IRS也為你提供了簡單的替代方式,即可以抵扣$5/平方英尺的家庭辦公室費用。

美國稅務整體來說是個非常複雜,需要高度專業性和判斷力才能完全理解的體系。合理避稅並非偷稅漏稅,不是造假。避稅必須要有法律依據,票據是必須的,即使是商業地產的租約,也要租客提供維修等票據。否則在美國如果因為造假而被審計,處罰很嚴重。

從上述有關在美國買房房產稅的介紹中可以得知,在美買房不管是首套房還是二套房都是需要繳稅的。而且美國政府對二套房的定義與大陸房地產也不一樣,希望購房者準備在美國購買二套房之前一定要對這些知識有所瞭解。


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