中國樓市若真取消預售 房價是漲是跌?(視頻)

2018-09-27 10:00 作者: 齊俊傑

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廣東省房地產協會下發的一份通知,攪動了整個的樓市,大概的意思是說,要調整現在的房地產預售制度,隨後住建部說還在研究,沒有實施,也沒有全面徵求意見。本來以為這個事就算過去了,但沒想到本週一,引發了香港中資地產股的集體暴跌,普遍跌幅都在4%以上,25日 A股開盤,地產板塊也都集體下跌,整個房地產板塊也下跌2%,讓這個傳言的真實性一下又被激活了。
廣東省房地產協會發通知要調整房地產預售制度。(圖片來源:Fotolia)

【看中國2018年9月27日訊】廣東省房地產協會下發的一份通知,攪動了整個的樓市,大概的意思是說,要調整現在的房地產預售制度,隨後住建部說還在研究,沒有實施,也沒有全面徵求意見。本來以為這個事就算過去了,但沒想到本週一,引發了香港中資地產股的集體暴跌,普遍跌幅都在4%以上,25日A股開盤,地產板塊也都集體下跌,整個房地產板塊也下跌2%,讓這個傳言的真實性一下又被激活了。

我們認為這個政策短期不太可能出臺,即使要出也會差別化對待,因為他的副作用太大,甚至比正作用還大,很可能造成不必要的損失。今天我們就來重點分析一下這個政策將產生哪些後果影響

首先,預售制度將房地產開發商的回款週期大幅壓縮,讓2年的建設期,壓縮到1年甚至是半年就能回款,如果沒有預售了,那麼地產開發商的錢無疑將轉動的週期更長,對他們而言相當於少了一半以上的可用資金量,很多攤子比較大,項目比較多的開發商而言,可能一下錢就不夠用了。

其次,預售的購房款在會計科目裡雖然計入負債,但其實不是負債,因為沒有利息,就是銷售回款,到時候你給人家房子就行了。如果取消預售,假設還可以融資的情況下,那麼有息負債替代預售款,無疑將讓房地產開發商的成本大幅上升。數據顯示,目前預售款佔開發商總資產的20-25%,比如,某1000億資產的開發商,他要增加250億的有息負債,按照現在10%的利息算,一年成本就是增加25個億。

換句話說,小的開發商沒有融資渠道可能馬上會出問題,而大的地產公司有融資渠道,但也會極大地影響房地產公司的業績,甚至很多公司可能一下就不賺錢了,也難怪股市會大跌。所以,取消預售,效果上看未必能實現去槓桿,反而可能會逼著地產商繼續加槓桿。

第三,短期開發商加速去庫存,降價銷售,以達到快速回款的目的,保命最重要,從中期來看,在建工程速度變慢,本來今年能收尾的,可能會延長1年,所以短期去庫存後,必然是供給惡化,而從長期來看可能更糟糕,減少拿地,減少開工,甚至減少項目投資,將減少新房供給,很可能會造成2年以後的房源短缺。所以對於購房人來說,新房價格可能會先降再漲,以後一房難求。而二手房短期不受影響,2年以後新房短缺,二手房也會跟風漲價。

第四,勢必加大地方的財政困難程度。今年全國土地流拍接近800宗,土地市場本已經全面遇冷,土地出讓金收入下半年驟減,特別是棚改貨幣化安置全面剎車之後,很多三四線城市的樓市已經瞬間熄火,未來土地收入可能本就不樂觀。如果暫停預售,開發商們勢必精簡項目,首當其衝的就是三四線城市。

綜合來說,從廣東房地產協會的表態來看,取消預售制度的目的僅僅是保障消費者權益,說是在預售制度下,房屋質量問題越來越多,以及交付過程中存在越來越多的糾紛。這些問題確實存在,但這都是些消費者保障的問題,跟上面那些問題比起來顯然都是小問題,你可以通過加強行政監管和行業監督來解決,不能因為頭上被蚊子叮個包,就把頭砍掉。

一手交錢一手交房,質量問題肯定會減少,之前「公攤面積」的爭論也會消失,從質量上來說肯定會是一個明顯的提升,但問題是副作用太大。所以不會搞一刀切,在一些庫存較大的地方,可以區域性的局部的搞一下,在一些地塊也可以嘗試,目的是為了刺激開發商讓他加速建設,而絕不能全面推廣,否則,這又將變成一個昏招,本想讓銀行跟房地產做切割,結果卻反而造成了地產商加槓桿,讓整個的樓市更加稀缺,人為製造緊張氣氛,為繼續炒作提供基礎。


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