廣東一紙文件讓買這種房子的人幻想破滅(圖)

原文標題:一紙文件!讓買這種房子的人!幻想破滅了

2018-12-09 07:55 作者: 齊俊傑
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最近,廣東省自然資源廳,正式印發關於《關於加快處理不動產登記歷史遺留問題的指導意見》,明確提出:對小產權房等不符合法律法規規定的,不予辦理相關登記手續。這就是說,之前市場傳言的,小產權可以借不動產登記轉正的傳聞,徹底破滅,持有小產權房的人,還得繼續煎熬。這麼明確的表態,恐怕並非在廣東,甚至全國各地小產權以後也很難轉正。
全國各地小產權房以後也很難轉正。(圖片來源:ponsulak/Adobe Stock)

【看中國2018年12月9日訊】最近,廣東省自然資源廳,正式印發關於《關於加快處理不動產登記歷史遺留問題的指導意見》,明確提出:對小產權房等不符合法律法規規定的,不予辦理相關登記手續。這就是說,之前市場傳言的,小產權可以借不動產登記轉正的傳聞,徹底破滅,持有小產權房的人,還得繼續煎熬。這麼明確的表態,恐怕並非在廣東,甚至全國各地小產權以後也很難轉正。

之所以有這種不切實際的幻想,就是因為之前深圳有個政策,7、8月的時候,深圳說產業類的,公共配套類的,甚至是廠房,倉庫,商鋪,寫字樓這些小產權房有望通過補交土地出讓金的方式,獲得轉正。但即使是那時候,也明確表態,不涉及住宅。是不是小產權房要轉正了呢?不可能的,深圳的目的只是為了盤活土地存量,解決土地供應問題,根本就不可能把大家手裡的小產權轉正。

所謂小產權,其實就是沒有產權,你只有使用權,而所有權在集體,業主手上根本就沒有產權證明,也就是房本,所以從物權法上來說,你根本就不是所有者,當然也就不能把房屋進行轉讓。但現實生活中,很多人都這麼幹,把自己沒有產權的房子,通過私下約定的方式轉讓給別人。

舉個例子,這就相當於自己私下裡,把單位的發給你使用的電腦給賣了,單位可能會不管,你也相安無事,但是從法理上來說,你這是沒有根據的,你們的交易自然也不受法律保護。甚至,有政策明令禁止,不得私下買賣小產權房。所以無論是買方還是賣方,你們的交易行為,所簽訂的那個合同契約,根本就不算數,按照中國的法律,低位法不得對抗高位法,契約是最低位的規範,他肯定不能對抗法律法規。否則你說我們兩商量好了,我把長城賣給你,然後你跟國家談什麼契約精神,這不就是純扯淡了。因為那根本不是你的東西,當然不能隨便買賣。

之前,大家一直都有幻想,法不責眾,特別是在深圳這種地方,有巨大的歷史遺留問題,小產權房相當的多,大傢俬下裡也這麼買賣,但這種東西其實就是個安慰劑,你那張合同啥也不是,這跟買賣單位的電腦還不同,他偷著把單位的電腦賣給你,你如果不知情,那就算是善意第三人,單位如果要開始追索,你沒什麼責任,賣你電腦的人,他需要自己賠償單位的損失。

但是土地和房屋可就不一樣了,你說你不知道這是小產權,這肯定是說不通的,畢竟沒有產權證,也沒辦理過戶,所以你肯定不能算是善意第三人,而賣你房子的人,他自己也賠不起,所以一旦人家產權人追索,你們兩都要承擔責任。或者說現在你們相安無事,只是人家沒要,黑不提白不提,但是一旦開始追索,不管你們過了幾道手,整個環節上的買賣方,全都要成為責任人。

其實這些東西,買小產權房的人都明白,但就是心存僥倖,不願意承認,認為小產權勢力大了,人多了,國家就不敢收我的房,說不定哪天還能轉正了,那樣的話可就算抄上了,畢竟小產權要比正規的商品房便宜太多了。所以,一直這麼想,就會形成潛意識,而買賣小產權房的人,也會藉此傳播謠言,小產權房要轉正的消息也就滿天飛。

目前小產權房的數量也確實很驚人,據說全國小產權房有70幾億平方米,商品房才112億平方米,甚至深圳這種地方,小產權房比正規的商品房還多,商品房才200萬套,而小產權房竟然達到了400萬套。

所以這已經形成了一個巨大的問題,現在政策也很尷尬,知道問題嚴重,但是又沒法管,只能這麼拖著,堅決不給轉正,但也沒有去追索,就這麼放任自生自滅。未來很可能會通過房產稅的方式,來解決這個問題,畢竟小產權房沒有繳納土地出讓金,所以房產稅徵收會比較簡單,定好稅率就全額徵收,而普通商品房,還要先扣減已經繳納的土地出讓金核算已經使用的年限,這樣才能避免重複收稅。

也就是說,未來小產權房如果有轉正的機會,一定會是多交房產稅為代價的。所以這種房子,自己住,當成消費還是可以的,國家強制收回的可能性比較小,但要想投資的話沒什麼價值。他主要面臨三大風險,1是合同糾紛不受法律保護,也就是一旦上家反悔,要收房了,那你還真沒地方說理去了。2是未來高額稅收的風險,房產稅會給他提供一個口子。3是流動性風險,沒產權的東西,你往外賣是極其困難的。所以這類房子你買過來,除了自己住之外也只能出租,想賺差價非常困難。

最後結論就是,小產權房非常不建議大家購買,如果實在沒辦法,商品房真買不起,你買套小產權也頂多就是自己住,但是上面的這些風險,你要提前想好,是不是能夠承擔的起。在房產稅出臺之前,轉正的事就別想了,不可能的。

責任編輯:辛荷 来源:雪球

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